Бум недвижимости в Европе: во что инвестировать осенью 2021

На фоне общего роста цен на европейскую недвижимость некоторые сегменты рынка испытывают настоящий бум: это результат меняющихся потребностей бизнеса и населения в период пандемии, а также следствие демографических трендов.

Эксперты Tranio рекомендуют инвесторам с низкой толерантностью к риску присмотреться к арендному бизнесу в уверенно растущих сегментах — это жильё, логистика, супермаркеты, дома престарелых, спрос на которые усилился на фоне пандемии. Арендные площади в таких сегментах приносят доходность 3–5% годовых. А если хочется высокой доходности, стоит обратить внимание на более рискованные стратегии девелопмента на базе отелей и офисов, которые особенно пострадали от кризиса.

Жилая недвижимость

Рост цен на жилую недвижимость Западной Европы стимулируется дешёвой ипотекой: в 2020 году средние ставки не превышали 1,5%, а по динамике цен лидировали Венгрия (12,3%), Германия и Нидерланды (по 10,8%). Осенью 2021 Германия и Нидерланды продолжают входить в первую пятёрку по темпам роста цен.

Ставки аренды растут медленнее. Например, по данным берлинского агентства Guthmann, к октябрю 2021 года цены на новостройки в столице Германии поднялись в годовом исчислении на 20%, а ставки аренды — на 13%. Цены на жильё в Афинах за II квартал 2021 выросли в среднем на 5,8%, а ставки аренды — на 2,8%, сообщает греческий сайт о недвижимости Spitogatos.

По статистике Tranio, основной объём инвестиционных сделок в жилом сегменте в 2021 году приходится на квартиры и апартаменты в Германии с доходностью 4% годовых от аренды и 10% от мезонинных займов на этапе строительства.

Логистика

Интенсификация интернет-торговли усиливает спрос на логистические центры и склады по всей Европе. В первой половине 2021 года компании электронной коммерции арендовали в Европе рекордные 24% площадей логистического назначения, сообщает JLL. Инвестиции в этот сегмент увеличились почти в 2 раза по сравнению с 2019 годом, хотя в некоторых странах, включая Германию, продажи снизились из-за дефицита предложений.

За последние 5 лет цены на логистическую недвижимость выросли почти втрое, а ставки аренды — в 1,5–2 раза. Во II квартале 2021 средняя доходность таких объектов в Европе составила 3,9% годовых.

Супермаркеты

По итогам 2020 года объём инвестиций в супермаркеты Европы увеличился на 40% по сравнению с 2019-м и достиг 6,7 млрд евро. По данным PwC, на немецкоговорящих рынках в этом сегменте арендная плата растёт быстрее, чем в остальной розничной торговле. Средняя доходность супермаркетов Европы во II квартале 2021 составила 5,4% годовых, по данным Savills.

Мы наблюдаем повышенный спрос на супермаркеты со стороны частных инвесторов: каждый третий клиент Tranio из России, интересующийся коммерческой недвижимостью Германии, ищет продуктовые супермаркеты с долгосрочными арендными контрактами местных ретейлеров.

Дома престарелых

Дома престарелых — одна из главных ставок европейских девелоперов. Если в 2019 году почти каждый из них строил микроапартаменты, то в 2021-м мы отмечаем аналогичный тренд в сегменте жилья для пожилых. Европа продолжает стареть: в некоторых странах граждане старше 65 лет уже составляют больше 20% от всего населения. Согласно прогнозу Федерального института демографических исследований Германии, к 2030 году стране потребуется 700 тысяч новых мест размещения для престарелых.

Ставки аренды в немецких домах престарелых растут медленно из-за лимитов государственных пособий на оплату пребывания и медицинских услуг: сейчас они составляют 4% годовых.

Стратегии для оппортунистов: отели и другие пострадавшие активы

Во второй половине 2021 года собственники отелей и офисов, обременённые долгами, часто продают их со скидкой. По мнению 84% участников совместного опроса Tranio и IHIF, проведённого в сентябре 2021 года, отельный бизнес вернётся к доковидным показателям к 2023–2024 годам. Мы видим в этом возможность заработать до 20% годовых на оппортунистических проектах.

По словам управляющего партнёра Tranio Георгия Качмазова, сейчас сложно дёшево купить качественные гостиничные объекты в хорошей локации. «Банки – владельцы кредитов, обеспеченных отельными объектами, лояльны к собственникам. Они часто не изымают залоги и дают каникулы или рассрочки по уплате процентов, удерживая таким образом цены».

Купив небольшой отель с дисконтом, можно подготовить его к восстановлению рынка: сделать ремонт, провести оптимизацию и диджитализацию. Эта стратегия может принести около 6 % годовых чистой доходности.

Также выигрышной может оказаться смена предложения на долгосрочную или среднесрочную аренду либо переоборудование помещений отеля под коворкинги.

Инвестирование в незавершённые объекты девелопмента несёт в себе больше рисков, но оправдывается доходностью 15% годовых и выше. Самые сложные проекты в этой категории связаны с корректировкой градостроительного плана, когда землю, предназначенную под отели или офисы, удаётся переоформить под строительство жилья или других объектов с более надёжным спросом. 

Исход таких проектов зависит от того, сумеет ли инвестор согласовать такие изменения: договориться с местными властями и соседями, получить необходимые разрешения. Однако в случае успеха ленд-девелопмент приносит повышенную доходность: порядка 15–20% годовых.

Влада Селезнёва, Алеся Разинкевич 

аналитики Tranio

Материал подготовлен для РБК