Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Чек-лист покупателя: что стóит узнать перед приобретением коммерческой недвижимости за рубежом

Покупатели недвижимости за рубежом всё чаще рассматривают её не только как жильё, но и как объект для выгодного вложения средств, особенно в период кризиса. В исследовании «Транио» за 2014 год инвестиционная привлекательность является для россиян вторым по важности фактором при покупке недвижимости за рубежом.

По сравнению с приобретением курортного жилья инвестиции в коммерческие объекты требуют более серьёзного подхода и глубокого анализа. Чтобы сэкономить время и избежать дорогостоящих ошибок, ещё перед покупкой следует узнать основные параметры инвестиционного проекта:

  • местоположение;
  • бюджет;
  • расходы;
  • особенности арендного договора;
  • доходность;
  • риски;
  • финансирование;
  • варианты управления;
  • стратегию выхода из проекта.

Местоположение

От того, в какой локации находится объект, во многом зависят его доходность, риски и ликвидность. Например, надёжными считаются инвестиции в крупные города Австрии, Великобритании, Германии, США и Франции. Изучая информацию о местоположении объекта, стоит обращать внимание не только на страну и город, но и на то, в каком районе находится недвижимость, а именно:

  • на инфраструктуру: например, при инвестициях в доходные дома важно наличие поблизости парковки, а также социальных учреждений и магазинов;
  • на преимущества и перспективы района: от этого зависит то, будут ли расти в будущем стоимость объекта и доход от сдачи в аренду;
  • на транспортное обслуживание района: где находится ближайшая остановка общественного транспорта, есть ли свободный доступ к автомагистралям, каково расстояние до крупных транспортных узлов.

Бюджет

Как правило, покупатели инвестируют в коммерческую недвижимость при наличии минимум 2,5 млн евро, так как с меньшей суммой трудно найти качественный и низкорискованный объект. От бюджета во многом зависит выбор типа недвижимости.

Типы коммерческой недвижимости и их параметры Данные Tranio (средние рекомендованные показатели)*

Типы
объектов
Доходность,
% годовых
Срок
договора
аренды
Преимущества Недостатки
От 300 тыс. евро
Квартиры (краткосрочная аренда) 5–7 От 1 суток Высокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой — выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок Риски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой — более быстрый износ
Квартиры (долгосрочная аренда) 2–3 От 1 года Высокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризиса Риски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов
Студенческое жильё 4–6 От 6 месяцев Высокий спрос со стороны арендаторов По сравнению с квартирами — ниже ликвидность, сложно перепрофилировать
От 2,5 млн евро
Доходные дома 3–5 От 1 года Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации Низкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания
Уличные магазины 3–4 3–10 лет Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации Низкая доходность
Супермаркеты 5–6,5 12–15 лет Высокая доходность, продолжительные контракты Чем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность
От 10 млн евро
Дома престарелых 5–6,5 20–25 лет Рост количества пенсионеров, продолжительные контракты Сложно перепрофилировать
Торговые центры 4–6 5–15 лет Высокая доходность Риски менеджмента при большом количестве арендаторов
Гостиницы 4–6 10–20 лет Высокая доходность Сложно перепрофилировать

* Средние показатели для объектов:

  • в благополучных районах крупных европейских городов;
  • новые объекты или после капитального ремонта;
  • арендные контракты в начале срока действия.

Расходы на покупку и содержание

При планировании бюджета стоит учесть, что затраты на оформление сделки составляют от 5 до 20 % от стоимости объекта в зависимости от типа недвижимости, цены, а также вида сделки. К таким расходам относятся услуги нотариуса и стоимость государственной регистрации, налог на покупку, комиссия брокера и расходы на процедуру проверки юридической чистоты сделки — Due Diligence.

Помимо этого, после покупки собственника ждут расходы на содержание: затраты на услуги управляющей компании, коммунальные платежи и ремонт, страхование, а также налоги (налог на имущество и корпоративный налог). Инвесторам рекомендуется обратить внимание на наличие в стране налоговых льгот и вычетов и условия их получения. Они могут значительно снизить затраты и повысить прибыль.

То, какие расходы несет собственник, а какие — арендатор, зависит от типа арендного контракта.

Арендаторы и арендный договор

При изучении условий аренды следует выяснить, сдан ли объект, кто является якорным оператором и какова надёжность лиц или компаний, снимающих помещения. Стоит обратить внимание на процент сданных площадей — в идеале средняя годовая заполняемость должна быть не менее 90 %.

Также важен тип аренды (от него зависит объем расходов на содержание, а, значит, и размер прибыли).

Типы аренды

Тип аренды Особенности
Gross rent lease Владелец недвижимости осуществляет все расчёты за коммунальные услуги, расходы по ремонту и эксплуатации здания, оплачивает страховку и (иногда) налоги
N lease
(Single net lease)
Арендатор выплачивает только налог на недвижимость, все остальные расходы несёт собственник
NN lease
(Double net lease)
Арендатор оплачивает налоги и страховку
NNN lease
(Triple net lease)
Собственник берёт с арендатора плату «в тройном размере», то есть без вычета налога, страховки и расходов на содержание (эти расходы по договору несёт арендатор)
Absolute NNN lease Все расходы несёт арендатор, даже в том случае, если здание будет повреждено во время стихийного бедствия и понадобится частичный редевелопмент

Для инвесторов наиболее выгодны последние два типа договоров: при их заключении расходы на содержание недвижимости со стороны владельца минимальны.

Следует также заранее определиться с продолжительностью арендного договора. Она во многом зависит от готовности инвестора идти на риск: например, если он не готов терять арендаторов, то, скорее всего, вложится в объект с долгосрочными арендными контрактами. И наоборот, когда этот риск для инвестора приемлем, он будет рассматривать в качестве вариантов недвижимость с подходящим к концу или краткосрочным арендным контрактом.

Доходность

Под доходностью может подразумеваться абсолютный годовой доход, денежный поток, операционная прибыль, ставка капитализации, рост стоимости, cash-on-cash ROI и IRR. Важно понять, о каком типе доходности ведёт речь продавец. Например, как иллюстрирует пример ниже, IRR может составить 9 %, в то время как ставка капитализации равна 5,5 %.

Данные для примера

Стоимость объекта 10 млн евро
Затраты на покупку 1 млн евро
Инвестиции 5 млн евро
LTV 60 %
Процент по кредиту 2,4 %
Арендный доход 650 тыс. евро в год
Операционные затраты 100 тыс. евро в год
Рост стоимости 2 % в год

Типы доходности

Тип доходности Определение и метод расчёта Пример
Абсолютный годовой доход То, сколько приносит аренда недвижимости в год до вычета операционных затрат, выплат по ипотеке и налогов В приведённом примере объект стоимостью 10 млн евро генерирует абсолютный годовой доход в размере 650 тыс. евро
Чистая операционная прибыль Абсолютный годовой доход с вычетом операционных затрат Если недвижимость приносит 650 тыс. евро в год, а операционные затраты составляют 100 тыс. евро в год, то чистая операционная прибыль будет равна 550 тыс. евро
Чистый денежный поток Годовая прибыль с учётом операционных затрат и выплат по ипотеке, до уплаты налогов В приведённом примере чистый денежный поток равен 300 тыс. евро в год (650 тыс. (арендный доход) - 100 тыс. (операционные затраты) - 250 тыс. (выплаты по ипотеке))
Ставка капитализации
(cap rate)
Отношение чистой операционной прибыли к стоимости объекта Если чистая операционная прибыль составляет 550 тыс. евро в год, а недвижимость стоит 10 млн евро, то ставка капитализации — 5,5 % годовых
Рост стоимости Показывает, на сколько процентов в год (по прогнозу) будет расти цена на недвижимость В приведённом примере рост стоимости составляет 2 % в год
Cash-on-cash ROI
(Return on Investment, коэффициент прибыльности инвестированного капитала)
Этот показатель равен годовому чистому денежному потоку, делённому на вложенные средства В приведённом примере cash-on-cash ROI составит 6 % годовых (300 тыс. (чистый денежный поток) / 5 млн (вложенные средства))
IRR
(Internal Rate of Return)
Рассчитывается на основании показателей всех денежных потоков за весь период проекта Если объект из примера выше в течение 10 лет генерирует денежный поток 300 тыс. евро, а потом инвестор продаёт его за 12 млн евро, то IRR составит 9 % годовых

Риски

Риск — это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдет некое негативное событие, тем больше риск. Если инвестор хочет получать бóльшую доходность, он должен быть готов принять бóльший риск. Например, на ключевом офисном рынке — в центре Лондона — спрос превышает предложение, и это приводит к снижению доходности в сегменте (ставка — около 4 %). В то же время рынок офисов в менее востребованных районах даёт инвестору гораздо бóльшую доходность (например, в Ливерпуле — 7 %) при незначительно повысившемся риске.

Финансирование

В некоторых случаях инвесторы берут кредит на покупку коммерческой недвижимости. Этот вариант выгоден тем, что кредит является рычагом повышения доходности. Тем, кто решил воспользоваться банковским финансированием, стоит выяснить, на какие условия можно рассчитывать:

  • каков размер кредита в сравнении со стоимостью объекта (Loan-To-Value Ratio, или LTV);
  • какова процентная ставка;
  • каков срок кредитования;
  • какова комиссия за выдачу кредита.

При покупке инвестиционной недвижимости в Германии заемщик может рассчитывать на кредит в размере 60 % от стоимости объекта под 2 % годовых. При арендной доходности объекта 6,5 % доходность на инвестированный капитал с учетом кредита может достигать 8–10 %.

Георгий Качмазов Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Управление

«Хороший менеджмент похож на изысканный обед в ресторане: еда прекрасна на вид и вкус, и официанты заботливы и предупредительны. Главное — вам совершенно не о чем заботиться»,— пишет Крейг Коппола (Craig Coppola), брокер по коммерческой недвижимости США.

Конечно, собственник может заниматься управлением самостоятельно, но удобнее нанять компанию, специализирующуюся на управлении недвижимостью, поскольку это поможет сэкономить время владельца объекта.

Стратегия выхода и сроки инвестиций

Есть две стратегии выхода из инвестиционного проекта — передача по наследству и продажа.

  • Передача имущества по наследству. С годами стоимость недвижимости растет, и один и тот же объект может находиться в собственности одной семьи более 100 лет. Поэтому сделка должна быть структурирована так, чтобы имущество можно было передать по наследству с минимумом налоговых потерь. Например, во Франции выгодно оформлять недвижимость на гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (SCI) — в таком случае отсутствуют налоги на наследование и дарение.
  • Продажа. Обычный срок владения доходной недвижимостью до перепродажи — 10–20 лет, но встречаются и ситуации, когда владельцу необходимо выйти из инвестиционного проекта раньше, поэтому объект должен быть ликвидным, то есть таким, чтобы его можно было продать оперативно (за 2–4 месяца) без значительной потери стоимости. Это достигается за счёт покупки недвижимости в премиальных локациях, многовариантности использования объекта и т.д.

Вывод

Грамотная оценка всех позиций в таком чек-листе, произведённая перед покупкой объекта недвижимости, поможет обезопасить инвестиции в недвижимость. При этом стоит выбирать низкорисковые ликвидные объекты на стабильных рынках и не гнаться за большой доходностью.

Юлия Кожевникова, «Транио»

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Подписываясь, вы принимаете пользовательское соглашение

    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
    Анна Боярчукова
    Анна Боярчукова
    Руководитель отдела жилой недвижимости
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %
    Задайте свой вопрос

    Задайте свой вопрос