Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Что будет с рынком недвижимости, если ставки по ипотеке вырастут

В последние годы ставки по ипотеке в Европе и США снижались, опустившись до рекордного минимума к 2017 году, а цены на недвижимость росли ускоренными темпами.

Однако с 2015 года Федеральная резервная система (ФРС) США начала поэтапно повышать учётную ставку. Многие предполагают, что вслед за этой ставкой начнут подниматься и проценты по ипотеке (причём как в Штатах, так и в Европе), и это окажет давление на стоимость недвижимости, так как инвесторы будут ожидать более высокой доходности на вложенный капитал.

Действительно ли стоит опасаться ценовой коррекции?

Как ставки по ипотеке влияли на стоимость недвижимости

С 2009 года США и европейские страны реализовывали политику дешёвых денег, чтобы активизировать экономику.

В результате за последние пять лет в мировой экономике произошло беспрецедентное явление: стоимость денег снизилась практически до нуля, а в некоторых странах — до отрицательных значений.

Ипотечные кредиты стали почти бесплатными. Например, по данным сайта Statista, с 2007 по 2016 годы ставки по ипотеке в Германии снизились с 5,2 до 1,5 %.

В 2017 году в Германии инвестор-резидент может купить квартиру на 80 % за счёт заёмных средств под 1 % годовых, далее сдать её в аренду и получать доходность 3–4 % в год. Собственник может оплачивать ипотеку с помощью арендного дохода и наслаждаться ежегодным приростом стоимости объекта на 2–5 % в зависимости от локации. Стоимость финансирования существенно дешевле арендных ставок.

Также банковские депозиты перестали приносить доход и даже стали убыточными, поскольку большинство европейских банков берёт с клиентов плату за хранение денег. Люди вынуждены искать альтернативные инструменты размещения капитала и всё чаще выбирают недвижимость, так как это понятный и надёжный способ инвестирования с относительно высокой доходностью.

Всё это привело к ситуации, при которой владельцы недвижимых активов не хотят продавать объекты по разумной цене: если инвесторы «перейдут в кэш», то деньги нужно будет снова во что-то вложить, а предложений очень мало. Если положить полученные средства на счёт в банке, то придётся платить отрицательные ставки. Это ещё больше сужает количество предложений на рынке.

Цены на недвижимость, ставки по ипотеке и разрешения на строительство в Германии

Низкие ставки подстегнули спрос на недвижимость, привели к росту цен на стабильных рынках и остановили падение цен в странах, значительно пострадавших от кризиса 2008-го. По данным Eurostat, с 2013 по 2016 годы недвижимость в Германии и Австрии подорожала на 20 %, а отдельные рынки (например, Берлин и Мюнхен) выросли ещё более стремительно. За тот же период достигли дна и начали повышаться цены в Испании и Португалии. Параллельно активно росли рынки Австралии, Венгрии, Ирландии, Канады, Польши и США.

Сегодняшний рынок недвижимости Европы можно охарактеризовать такой метафорой: Германия — это ванна, а вода — это капитал. Ванна переполнена, и вода переливается на второстепенные рынки — Венгрию, Ирландию, Испанию, Польшу, Португалию и Чехию.

С другой стороны, низкие ставки повысили и предложение, поскольку появилось больше капитала для строительства. За последние шесть лет за счёт дешёвой ипотеки мировой рынок получил огромное количество метров, которые никогда не были бы построены, если бы не столь дешёвая стоимость финансирования. Девелоперы не взялись бы за реализацию многих проектов, а конечные клиенты никогда бы не купили построенные объекты.

Приведёт ли повышение ставок к снижению цен

За последнюю пару лет ситуация на рынке кредитования начала меняться. С 2015 года ФРС поднимала учётную ставку трижды и, возможно, сделает это ещё два раза до конца 2017 года — в июне и декабре.

Федрезерв поднимает учётную ставку осторожно. Его задача — эффективно балансировать между рисками низких ставок и желанием не остановить рост экономики.

От учётной ставки зависят ставки по ипотечным кредитам. Причём за повышением процентов в США может последовать рост ставок в Великобритании и континентальной Европе. И неизвестно, как поведет себя рынок, если ставки начнут расти.

Если ставки по кредитам существенно вырастут, инвесторы потеряют покупательную способность. Депозиты начнут снова приносить пусть и минимальную, но доходность. Скорее всего, к этому моменту объёмы строительства достигнут пика, и на рынке увеличится предложение недвижимости: владельцы захотят зафиксировать прибыль или отказаться от обременительной ипотеки и потерявших ликвидность объектов.

Всё это может остановить агрессивный рост покупок и даже вызвать снижение цен на недвижимость в периферийных локациях.

Например, в США объект приносил инвестору 5 % годовых при доходности казначейских облигаций (treasury yield) в 1 %. Спред (или компенсация рисков инвестора) составлял 4 % годовых. Затем общий уровень ставок вырос, и доходность казначейских облигаций поднялась до 3 %. Логично, что инвесторы (потенциальные покупатели этого объекта) будут требовать такой же компенсации за риск, как и раньше. То есть доходность такого объекта должна подняться до 7 %. Это может произойти или при соответствующем увеличении арендного потока, или за счёт снижения стоимости квадратного метра. Долгосрочные арендные контракты пересматриваются редко, поэтому остаётся второе — снижение стоимости.

Тем не менее, по нашим оценкам, когда и если регуляторы начнут поднимать ставки, то будут делать это не молниеносно, а постепенно, поэтому ожидать стремительной коррекции цен не стоит. Но справедливо отметить, что запас роста во многих развитых странах уже исчерпан. Многие инвесторы понимают, что цены могут снизиться. Такой риск наиболее вероятен в локациях, где не растёт население, не увеличиваются доходы и количество рабочих мест.

Наши рекомендации

Рост ставок — это риск, о котором грамотному инвестору нужно подумать заранее. Мы советуем предпринять конкретные шаги, чтобы обезопасить капиталовложения.

Как инвестировать, чтобы не потерять деньги:

  • покупайте качественные активы в локациях, где растут население и доходы. в отличие от периферии, в центральных или приближенных к центру районах цены меньше падают во время рецессии и быстрее растут во время подъёма на рынке;
  • приобретайте объекты с длинными (10–20 лет) фиксированным арендными контрактами. Такие договоры позволяют спокойно пережить период коррекции цен;
  • не перекредитовывайте проекты и фиксируйте ставку.

Что делать, чтобы заработать:

  • находите микролокации, которые по каким-либо причинам (улучшение инфраструктуры, логистики, джентрификация) будут расти в цене быстрее соседних. Примеры таких районов — Побленоу в Барселоне, Лихтенберг в Берлине и Уинвуд в Майами;
  • вкладывайте в такие типы недвижимости, которые будут наиболее востребованы на горизонте 10 и более лет, например, микроапартаменты, отели, склады и дома престарелых;
  • инвестируйте в объекты, арендная выручка и капитализация которых будет расти;
  • вкладывайте в проекты добавленной стоимости (девелопмент или редевелопмент) — так вы выиграете на росте цены за квадратный метр.

При инвестициях в арендную недвижимость горизонт планирования опытного инвестора составляет 10 лет и более. Поскольку любой рынок недвижимости подвержен цикличности, при долгосрочных вложениях коррекции цен не избежать.

Однако средняя доходность и рост цен на недвижимость на развитых рынках всегда опережают инфляцию и на горизонте 10–20 лет предстоящая коррекция будет компенсирована.


В 2017 году рекомендуем инвестировать в зарубежную недвижимость, руководствуясь такими критериями:

Макролокация Город, где растут рынок труда и доходы местного населения
Микролокация Примыкающий к центру район, где происходит джентрификация и в последующие 10 лет цены будут расти быстрее, чем в городе в целом
Тип недвижимости Высоколиквидные объекты, спрос на которые будет расти на горизонте 10 лет, с выручкой на квадратный метр выше среднего (например, микроапартаменты)
Финансирование Ипотечный кредит с долей заёмного капитала 50–60 % и ставкой, зафиксированной на максимально длительный срок

Эти рекомендации помогут вам застраховать инвестиции от риска коррекции рынка, если ставки по кредитам повысятся.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio

Материал подготовлен для realty.rbc.ru

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Подписываясь, вы принимаете пользовательское соглашение

    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
    Анна Боярчукова
    Анна Боярчукова
    Руководитель отдела жилой недвижимости
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %
    Задайте свой вопрос

    Задайте свой вопрос