Что нужно знать о Title Deed

Title Deed — свидетельство о собственности на недвижимость, одно из ключевых понятий в юридической системе Республики Кипр, отсутствующее в большинстве других стран.

Покупатель получает право пользования недвижимым имуществом только после оформления Title Deed. На Кипре закрепление прав собственности на недвижимость находится в ведении Департамента регистрации земельных угодий (Land Registry Department).

Многие покупатели, приобретающие недвижимость на Кипре, не оформляют Title Deed. Это можно объяснить двумя причинами:

1. Иностранный гражданин может получить Title Deed только на один объект недвижимости. В то же время, законодательством не ограничено число договоров купли-продажи, которые имеет право заключить иностранец, а инвесторы нередко заинтересованы в приобретении нескольких объектов.

2. Государственная пошлина, которую необходимо выплатить при оформлении Title Deed, достаточно велика, а инвестору выгоднее приобрести недвижимость, затратив как можно меньше денег.

Между тем, возможность сэкономить деньги, не выплачивая пошлину,— единственное преимущество отсутствия Title Deed. Многие покупатели недвижимости не осознают, с какими проблемами им придется столкнуться без этого документа:

1. Без Title Deed вы не имеете права распоряжаться своей собственностью — продать ее или передать во владение другому лицу без согласия застройщика. Нередко застройщики дают санкцию на подобные операции только с условием выплаты существенного штрафа, или вообще не соглашаются на такие сделки. Избежать проблем при перепродаже без Title Deed можно, выбрав такого застройщика, который не ограничивает права покупателя, причем это должно быть зафиксировано в договоре купли-продажи.

2. Если владелец недвижимости пожелает продать ее, то он будет вынужден аннулировать договор о купле-продаже или передать его в Департамент регистрации земельных угодий, чтобы получить возможность заключить новый договор со своим покупателем.

3. Законный владелец земли, на которой находится здание, имеет право увеличить ипотечный кредит без согласия купившего недвижимость, даже если он выплатил полную стоимость.

4. Если покупатель приобретает заложенное имущество, то законный владелец имеет право отсрочить кредит или увеличить размер выплат без согласия покупателя или даже без его ведома.

5. У покупателей, не имеющих Title Deed, застройщики вымогают большие суммы денег, мотивируя это необходимостью уплаты налога на недвижимое имущество.

6. Без Title Deed вы рискуете купить недвижимость, которая была построена на незаконных условиях. С Title Deed этого не произойдет, потому что необходимым этапом для получения этого документа является проверка независимой комиссией того, не было ли нарушено законодательство при строительстве.

7. Покупатель без Title Deed не имеет права перестраивать жилье без согласия застройщика.

8. Без Title Deed можно продать недвижимое имущество только за наличные деньги.

Недавно принятое законодательство, касающееся Title Deed, призвано упростить процедуру оформления документов и сделать законной «серую» недвижимость на Кипре, но не способно решить все проблемы. И на это есть несколько причин:

1. Земельные участки, на которых строятся объекты, как правило, находятся в залоге у банка. Общий долг застройщиков оценивается Центральным банком Кипра в 7 миллиардов евро. Нынешняя ситуация на рынке недвижимости, когда цены упали почти на треть, не способствует скорой выплате долгов.

2. Новое законодательство не предусматривает механизма принуждения и системы штрафов за несоблюдение условий соглашения.

3. Банки смогут и дальше беспрепятственно увеличивать сумму ипотечного кредита на те объекты, которые уже проданы. Покупатели, у которых нет банковской гарантии, будут вынуждены платить банку, если застройщик обанкротится.

4. Новое законодательство не предусматривает защиту покупателей от мошенников.

5. Полиция Кипра не обладает достаточными полномочиями для расследования дел о мошеннических операциях с недвижимостью.

6. Новое законодательство не будет иметь обратной силы. Около 130 тысяч собственников жилья, ожидающих получения Title Deed в течение 5–15 лет, не получат защиты.

7. Поскольку на Кипре нет действенных антикоррупционных механизмов, процедура оформления Title Deed по-прежнему будет занимать очень много времени.

Таким образом, новое законодательство не гарантирует покупателям недвижимости реальной защиты.