Девелопмент недвижимости в Германии: советы инвесторам

Более восьми лет Tranio занимается зарубежной недвижимостью. В последние три года компания фокусируется на проектах девелопмента, в первую очередь в Германии. В этой стране непросто находить хорошие проекты для инвестиций: таких проектов не хватает на всех желающих вложить средства, и местные профессиональные девелоперы могут позволить себе выбирать, с кем и на каких условиях работать.

Большинство проектов — строительство жилых квартир. Такие проекты требуют в среднем от 3 млн до 50 млн евро капитала, и строительство продолжается 1,5–3 года. Как правило, девелоперы не вкладывают собственные деньги в проект, а получают капитал из двух источников: банковского кредита (65–80%) и средств инвесторов (20–35%).

Инвестиции в Германию надёжно защищены

Многие эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы на мировых рынках можно ожидать коррекции цен, поскольку 10-летний цикл роста находится на пике. Поэтому имеет смысл инвестировать в страны, наиболее защищённые от неблагоприятной конъюнктуры рынка, и Германия — одна из таких стран. Я вижу в Германии три плюса:

• образованное профессиональное население;
• отлаженные административные процедуры, работающие по чётким правилам;
• легендарное трудолюбие немцев.

Эти факторы позволяют рассчитывать на то, что, если упадут цены или произойдут другие неприятности, то Германия будет в числе стран, на которых эти события скажутся меньше всего и где восстановление будет происходить быстрее.

В отличие от арендного бизнеса, где доходность обычно не превышает 5% годовых, девелоперские проекты приносят клиентам 10–15% годовых. Гораздо бóльшая доходность связана с более высокими рисками. Tranio заботится о том, чтобы свести эти риски к минимуму. Чтобы инвесторы не получили прибыль, рынок Германии должен обвалиться в цене на 20%, а такой сценарий равнозначен коллапсу мировой экономики и представляется маловероятным.

Главный минус недвижимости по сравнению с некоторыми другими направлениями инвестиций (например, ценными бумагами) — это низкая ликвидность. Но этот недостаток отчасти компенсируется тем, что девелоперские проекты достаточно срочные: обычно они рассчитаны на 1–3 года. Если вы верите, что рынок Германии останется стабильным в такой перспективе, и если у вас есть свободный капитал, который вы можете вложить на это время, то инвестиции в девелоперский проект — это продукт для вас.

Реновация или строительство?

Существует несколько видов девелопмента. По моему опыту, наименее рискованный вариант — реновация уже существующего объекта. Девелопер находит пустое здание, не обременённое длинными договорами аренды, и ремонтирует его, при необходимости разделяя на отдельные квартиры. После этого в здание заселяются арендаторы, и оно продаётся целиком или в нарезку.

Другой вариант — новое строительство, которое, в свою очередь, делится на два сценария: бывают участки с разрешением на строительство или без него. Первый сценарий проще, но участки под такой девелопмент стóят дороже, и доходность проектов ниже. Второй сценарий более рискованный и долгий, но и более прибыльный. Есть более крупные проекты по развитию участка путем изменения градостроительного плана и получения разрешения на существенное увеличение объёма строительства и частичное изменение разрешённого типа строительства. Такие проекты — это стык недвижимости, тонкого знания строительных и юридических норм и искусных переговоров с городскими властями: чиновники и город должны быть заинтересованы в предлагаемых изменениях. Обычно проекты последнего типа наиболее рискованные, но и наиболее доходные.

Ставки по кредитам могут вырасти

Благоприятная ситуация на рынке недвижимости Германии объясняется низкой стоимостью заёмного капитала. Проценты по депозитам остаются отрицательными, а средняя ставка по ипотеке, по данным Немецкого федерального банка, опустилась с 4,42% в 2009 году до 1,65% в 2018-м, и банки охотно финансируют строительство и покупку недвижимости.

В свою очередь, низкие ставки стали результатом программы количественного смягчения Европейского центрального банка: в рамках этой программы ЕЦБ покупал у различных банков облигации европейских государств для вливания денег в их экономики. Однако 14 июня 2018 банк объявил, что намерен свернуть программу к концу года, и теперь участники рынка ожидают, что кредиты подорожают.

Поэтому инвесторам стóит осторожно подходить к проектам с большой долей банковского финансирования. Чем больше кредитное плечо, тем выше потенциальная доходность, однако при этом также растёт чувствительность к коррекции цен, и негативная динамика рынка может привести к потере капитала. Оптимальное соотношение — 65% заёмного капитала и 35% собственного. Конечно, если вы хотите получить максимальную рентабельность на капитал, и если банк готов предоставить большое кредитное плечо (например, до 80% от стоимости проекта), то не стоит отказываться от дешёвых банковских денег, но при этом важно спланировать, что вы будете делать в случае снижения цен. Я рекомендую использовать высокий процент банковского финансирования, если у вас в запасе есть капитал, который в случае неблагоприятной рыночной конъюнктуры позволит завершить проект на собственные средства, подержать недвижимость у себя 1–3 года, сдавая её в аренду, и потом продать.

Чем меньше продолжительность проекта, тем меньше риски, связанные с ростом ставок. Думаю, что этот рост будет не слишком быстрым: вероятно, ЕЦБ будет поднимать ставку на схожий с американским уровень порядка 3% в перспективе 2–3 лет. Поэтому можно предположить, что проекты с горизонтом в 1–2 года более прогнозируемы, чем в 3–5 лет. В более долгосрочные проекты я рекомендую заходить, если вы рассчитываете на доходность 15% годовых и выше.

Пригороды мегаполисов и Б-локации наиболее перспективны

Что касается выбора локации, я рекомендую инвестировать в проекты с низкими рисками в локациях с растущим населением, сильной экономикой и высокой покупательной способностью.

Традиционно такими локациями в Германии считается «большая семёрка»: Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт. Однако рынки этих городов перегреты, и цены завышены. Например, в Мюнхене хорошая земля под строительство стóит от 3 000 евро за квадратный метр, который можно построить, в то время как в других городах Баварии — около 1 000 евро/м².

Выгоднее инвестировать в девелопмент в пригородах крупных городов. Например, предместья Мюнхена, Берлина, Гамбурга и Штутгарта быстро развиваются благодаря тому, что молодые семьи всё чаще переезжают туда из мегаполисов, где цены на жильё стали слишком высокими. Также перспективны Б-локации с населением от 60 тыс. чел. В частности, в Баварии к таким локациям относятся Аугсбург, Ингольштадт, Регенсбург, Фюрт и их пригороды.

В Восточной Германии менее комфортные условия для инвестирования: экономика там слабее, людей меньше и они беднее, а значит, потенциал роста цен ниже, и спрос на жильё не так велик, как в западных землях.

Долевое партнёрство или мезонинный кредит?

Долевое партнёрство считается высокодоходным форматом инвестирования: вкладывая средства, инвестор рассчитывает на долю прибыли, которая может достигать 10–15% годовых после вычета расходов и налогов. Но при этом инвестор берёт на себя риски проекта и теряет деньги первым, если девелопмент не окупится.

Если вы не готовы к этим рискам, рекомендую рассмотреть сценарий мезонинного кредита, который инвестор предоставляет девелоперу под фиксированный процент (5–10% годовых). Отличие от долевого партнёрства заключается в том, что по итогам проекта инвестор сначала получает проценты за кредит, а потом уже распределяется прибыль. Если проект будет менее доходным, чем планировалось, то девелопер недополучит прибыль, но инвестору будут выплачены установленные проценты.

Бывает комбинированный вариант партнёрства, когда инвестор получает небольшой процент за кредит (5–8% годовых) и долю от прибыли (10–50%).

Не забывайте о налоговом структурировании

Налоговое структурирование — важнейшая часть экономики проекта. Существенное преимущество мезонинного кредита в том, что инвесторы, являющиеся налоговыми резидентами России, платят только 13% в виде налога на ставку по займу. Например, если вы финансируете девелопмент в Германии под 8% годовых, то налог в России составит 0,13 × 0,08 ≈ 1% от суммы займа, а в Германии при этом никаких налогов не взимается.

В случае долевого партнёрства прибыль облагается корпоративным налогом в Германии, после чего инвестор платит налог на дивиденды. Размер налога и юрисдикция его уплаты зависят от резидентства инвестора. Например, если доля в проекте девелопмента принадлежит компании, зарегистрированной в Европе, то налога на дивиденды можно избежать, а если долевой партнёр — российское физическое лицо, то налог на дивиденды составит 15%.

Больше денег — больше прибыли

Для крупных инвесторов (от 1 млн евро) доступно больше возможностей, чем для мелких: в первую очередь это бóльшая доходность за счёт лучших условий финансирования в банке и более эффективные инструменты оптимизации себестоимости проекта и налогового структурирования. Кроме того, девелоперы предпочитают сотрудничать с крупными инвесторами, готовыми профинансировать весь проект целиком.

Поэтому некоторые клиенты объединяются в клубные сделки, когда несколько инвесторов вкладывают средства в один проект. Этот вариант подходит для тех, у кого недостаточно средств, чтобы закрыть проект целиком, или кто хочет попробовать инвестировать небольшой капитал, прежде чем принимать решение о крупных вложениях. Минимальный взнос в клубных сделках обычно составляет 100 тыс. евро.

Сейчас Tranio готовит для небольших инвесторов продукт, в рамках которого они смогут объединиться в крупную социальную сеть, вложить средства совместно и получить все преимущества крупного инвестора.

Роль девелопера в проекте добавленной стоимости

Как правило, инвесторы остаются в стороне от оперативного управления проектом, доверяя эту функцию девелоперу. Перед тем, как вложить деньги, инвесторы согласовывают с девелопером стратегию проекта, его финансовую модель и другие условия, а затем переключаются в режим «молчаливого партнёрства» и получают регулярные отчёты о ходе девелопмента. Если посреди проекта приходится пересматривать ключевые параметры — например, смету расходов или цену продажи, — это обычно утверждается большинством голосов инвесторов.

Стоимость услуг девелоперов складывается из трёх частей:

• комиссия за подбор объекта (1–2% от его стоимости),
• гонорар за управление проектом (10% от стоимости строительных работ),
• гонорар успеха (как правило, около 50% прибыли).

Локальный девелопер управляет проектом совместно с командой Tranio. Она берёт на себя управление налоговыми и юридическими вопросами, инвестиционную часть и оценку рисков, а девелоперы привлекают финансирование и управляют стройкой. Высокие ожидания проектной команды оправдываются квалификацией, опытом и связями в профессиональных кругах: эти качества позволяют эффективно управлять всеми стадиями проекта:

• находить и покупать здания и участки, привлекать независимых специалистов для юридического и технического аудита, оформлять сделку;
• выбирать подрядчиков для строительства, контролировать их деятельность;
• привлекать финансирование: получать банковские кредиты, продавать облигации проектной компании третьим лицам;
• находить управляющую компанию, контролировать арендный поток;
• продавать конечный продукт: находить покупателей, оформлять сделки;
• распределять прибыль.

Таким образом, сотрудничество с грамотными и опытными проектными командами и девелоперами даёт инвесторам возможность вкладывать средства в проекты добавленной стоимости «без головной боли». При этом риски инвестора сводятся к минимуму, а доходность остаётся выше, чем у большинства альтернативных направлений инвестирования (например, акций и облигаций).

Автор: Георгий Качмазов

Материал подготовлен для realty.rbc.ru