Экономить на адвокатах впоследствии, а не в начале: дью-дилидженс коммерческой недвижимости в Германии

Немецкая недвижимость — один из самых надёжных активов в Европе. Отчасти из-за этого современная Германия считается рынком продавца: хорошие объекты быстро скупаются, и в большинстве случаев риелторы предпочитают работать с местными клиентами. Другое дело — крупные и более рискованные сделки: например, за объекты с низкой доходностью, но расположенные в престижном месте, иностранные инвесторы часто готовы предложить более высокую цену, чем немцы. Такую недвижимость покупателю следует проверять особенно тщательно — процедура оценки объекта называется дью-дилидженс (due diligence, с англ. «должная добросовестность»).

Что проверяет дью-дилидженс?

Дью-дилидженс включает в себя четыре вида экспертизы:

1. юридическую — проверку документов, которые сопровождали весь жизненный цикл объекта;
2. финансовую и налоговую — расчёт потенциальных затрат на содержание объекта, прибыльности и размера налоговых отчислений;
3. техническую — изучение технического состояния объекта;
4. оценку рисков — анализ перспектив развития локации, влияния действующих и потенциальных конкурентов.

Глубина дью-дилидженс может отличаться в зависимости от пожеланий клиента. «Проверка может касаться всех правовых областей или отвечать только на вопросы, заданные самим клиентом», — рассказывает юрист Эрика Киндсфатер, партнёр Tranio в Германии. Также на объём анализа влияет тип объекта. Как правило, менее тщательно проверяют только что построенные здания: иногда достаточно изучить строительные документы (например, соблюдение условий разрешения на строительство), право собственности на участок и договор аренды, если он уже заключен. «Не советую отказываться от дью-дилидженс совсем: можно купить кота в мешке», — говорит она.

Так, при юридической проверке объекта могут проверяться:

• права собственности;
• договоры аренды, меры обеспечения арендных платежей;
• договоры страхования;
• иные соглашения, права и обязанности (например, кредитные договоры, договоры об оказании технических работ);
• публично-правовые требования (например, разрешение на строительство, концессии, преимущественное право покупки для  государства);
• обременения участка (например, права соседей или  государства);
• компания арендатора (например, структура компании, её платёжеспособность).

Как происходит проверка?

Как правило, продавцы (тем более те, кто предлагают свои объекты вне рынка, через личные контакты) не показывают документы каждому желающему. Чтобы получить доступ к информации об объекте, потенциальный покупатель должен направить продавцу письмо о намерениях (letter of intent, LOI) и подписать соглашение о неразглашении конфиденциальной информации (non-disclosure agreement, NDA). Затем инвестор и его юрист обговаривают объём анализа: например, клиент может ограничить проверку только изучением прав собственности и договоров аренды. Команда юриста (специалисты из различных областей права: например, корпоративного, налогового, строительного) оформляет список необходимых для экспертизы объекта документов и высылает его продавцу.

После анализа документов юрист составляет отчёт для клиента. В нём он сообщает о результатах проверки, особенностях объекта, вопросах, которые необходимо решить до заключения сделки.

Зачем это нужно?

Дью-дилидженс помогает выявить риски, оценить потенциал объекта и принять взвешенное решение о покупке. Так, если обнаружить риск своевременно, можно внести изменения в договор купли-продажи и избавить инвестора от дополнительных расходов в будущем. Эрика Киндсфатер рассказывает об одном из случаев из своей практики, как её клиент из России покупал отель в Баварии. «Здание стояло уже несколько десятков лет. Изучив строительную документацию, мы обнаружили, что в какой-то момент отель был расширен, и часть постройки зашла на соседний участок, который принадлежал локальному муниципалитету. У владельца отеля не было договора, который подтверждал бы их согласие на это», — объясняет она. Как говорит Эрика, сложившаяся ситуация представляла для инвестора два риска: собственник соседнего участка мог потребовать у владельца выплатить штраф или снести часть постройки, которая заходила на его территорию. «Мы прописали в договоре купли-продажи, что, в случае, если муниципалитет предъявит требования к новому владельцу, то продавец гарантирует возместить связанные с этим расходы, — рассказывает юрист. — И действительно, после заключения сделки объявился собственник муниципальной территории. Впоследствии продавцу пришлось выплатить несколько сотен тысяч евро».

В некоторых случаях результаты проверки могут помочь инвестору при обсуждении цены. Например, как рассказывает Эрика Киндсфатер, часто продавцы обещают покупателям возможность повышения стоимости аренды. «Однако изучив арендный договор, юрист обнаруживает, что формула повышения ставки арены привязана к индексу потребительских цен таким образом, что на деле её получится поднять только через очень долгий срок и совсем незначительно, — поясняет она. — Юрист покупателя возвращается к продавцу и, используя эту информацию, договаривается о снижении цены покупки».

Важно отметить, что профессиональная деятельность юристов в Германии подлежит обязательному страхованию, поэтому если специалист допускает ошибку, из-за которой инвестор несёт убытки в будущем, то страховая компания возмещает ему понесённый ущерб. «Например, юрист не замечает, что объект находится в зоне санации — части города, которую муниципальные органы планируют модернизировать, — комментирует Эрика Киндсфатер. — В таких зонах, чтобы сменить вид пользования объектом, требуется получить разрешение муниципалитета, а инвестор, допустим, покупает объект, планируя перестроить ресторан в супермаркет. Если он не сможет получить на это согласие муниципалитета, то получит возмещение убытков, понесённых в результате некомпетентных действий юриста».

Автор: Анна Данишек