Инвестиции в Дубай: недвижимость, апартаменты, квартиры в 2026

Рынок недвижимости Дубая вошёл в 2026 год в фазе позднего роста — здоровым, с более сбалансированным спросом, который своевременно компенсировался замедлением предложения со стороны застройщиков.
С марта 2026 года рынок ОАЭ уверенно проходит беспрецедентный стресс-тест. В 2008 и 2014 годах при меньшем давлении рынок стремительно падал. Во время предыдущих шоков не было поддержки системой эскроу и не существовало регулятора RERA в нынешнем виде.
Сегодня система демонстрирует устойчивость: государство стимулирует рынок — в первую очередь лидеров отрасли, через банковское фондирование и рефинансирование.

Покупатели сохраняют дисциплину платежей по рассрочкам. Первичный рынок поддерживается гибкостью девелоперов в отношении рассрочек и торможением запусков новых проектов.

Игроки рынка склоняются к пересмотру прежних стратегий инвестирования в недвижимость Дубая:

• Краткосрочная спекулятивная модель покупок выглядит нежизнеспособной на горизонте менее 1 года.
• На первый план выходят стратегии инвестиций на ранней стадии подкреплённые залоговым обеспечением.
• Поиск точечных дистресс-активов с дисконтом к рынку возможен, хоть и усложнён hold-настроениями собственников и тяжестью поиска ликвидного продукта.

Экономика ОАЭ росла быстрее общемировых показателей

Экономика ОАЭ закрыла 2025 год ростом на 6,2% прежде всего за счёт ненефтяного сектора (+6,8%). Быстрее всего росли строительство, финансы и страхование, а также оптовая и розничная торговля. Нефтегазовый сектор вырос на 4,3%.

Прогноз на 2026 год снижен до 1,7% из-за обострения обстановки на Ближнем Востоке и перебоев в судоходстве через Ормузский пролив, а на 2027-й закладывают восстановление роста до 9,8%, когда добыча нефти нормализуется.

Бюджет страны выдерживает турбулентность

Профицит в 2025 году составил 3,7% ВВП против 6,2% годом ранее: госрасходы выросли на 11,1%, а капитальные затраты подскочили на 64,5%. Госдолг продолжает снижаться: с 34,9% ВВП в 2024 году до 34,3% в 2025-м, а на 2026 год прогнозируют уже 31,4%.

На этом фоне центробанк ОАЭ повысил прогноз инфляции на 2026 год до 2,3%, ссылаясь на подорожание энергоносителей, продуктов питания и логистики. В 2027 году ЦБ ожидает более сдержанные 1,9%.

Ключевая ставка вслед за ставкой ФРС неизменно держалась на уровне 3,65% с начала 2026 года по апрель включительно.

Демография Дубая и привлекательность для крупного капитала

Дубай, несмотря на региональную напряженность, продолжает наращивать население и стремительно приближается к отметке в 5 миллионов жителей. 

Население эмирата уже составляет 4 741 335 человека. С конца 2025 года по июль 2026 года эмират принял ещё 161 335 постоянных жителей. При таких темпах отметку в 5 млн Дубай может пройти уже в 2027 году.

За последние пять лет миграционная активность в Дубае резко ускорилась вместе с развитием экономики: число новых заселений в жильё в эмирате выросло во всех группах стран и оказалось в 7 раз выше, чем совокупный объём за пять доковидных лет. При этом ключевым фактором является качественное изменение структуры миграционного притока.

Наиболее динамично растёт доля мигрантов из экономически развитых стран. В числе лидеров по динамике заселений — Великобритания и страны Европы (Германия, Франция, Италия и др.). Заметный рост демонстрируют Северная Америка, Китай и Турция, что отражает усиление роли Дубая как глобального финансового, торгового и туристического хаба, интегрированного в разные макрорегионы.

Читайте подробнее, как связка «экономика → миграция → спрос на жильё» сдерживает рынок от потенциального перегрева в исследовании Tranio Capital. Оставьте заявку, чтобы получить PDF с исследованием.

Оставить заявку

Приток глобальных специалистов и предпринимателей в ОАЭ усиливает спрос на недвижимость

В 2025 году в ОАЭ было открыто 250 тыс. новых компаний Глобальные институциональные инвесторы демонстрируют уверенность в экономике страны и закрепляются в регионе: HSBC, Goldman Sachs, Apollo, Hillhouse, Mapletree и Brookfield.

Ожидается дальнейшее расширение присутствия компаний: к 2031 году ОАЭ намерены привлечь более 2 млн компаний и 10 компаний- единорогов, что позволит создать более 30 тыс. рабочих мест. Новая виза для предпринимателей и инвесторов позволит въезжать в ОАЭ многократно на общий срок не более 180 дней.

Dubai International Financial Centre закрыл 1-е пол. 2026 года с более чем 10 тыс. активных компаний и подтвердил статус крупнейшего финансового хаба региона MEASA (Ближний Восток, Африка, Южная Азия).

• По отношению к прошлому году число фирм выросло на 2 318 единиц.
• Регулируемый финансовый сектор (банки и брокеры, управляющие активами, страховщики) вырос на 16%. AI и финтех прибавили 39% год к году (1 933 компаний в H1 2026).
• Согласно прогнозу, это принесёт 3,5 млрд долларов экономике эмирата и добавит 25 тысяч новых рабочих мест.
• Число family-офисов и структур увеличилось на 36% год к году (1 409 компаний). Зарегистрировано на 67% больше фондов, чем годом ранее.

Как зарабатывать на недвижимости в Дубае

Наши клиенты при покупке недвижимости в Дубае ориентируются на две основные стратегии: либо планируют сдавать недвижимость в аренду, либо покупают на ранних стадиях строительства и перепродают по возросшей цене.

Доходность квартир в Дубае от сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду

Средняя валовая доходность аренды в Дубае по итогам июня 2026 года составила 6,6% — это по-прежнему один из самых высоких показателей среди крупных мировых городов, по данным Property Monitor.

Краткосрочная аренда, которая традиционно давала доходность в диапазоне 8–12% gross и считалась одним из самых прибыльных сегментов рынка в период турбулентности стала менее предсказуемым классом активов: перебои в авиасообщении, прерванный туристический сезон и досрочно начавшийся низкий сезон снизили заполняемость.

Это ожидаемо сыграло на руку резидентам — с сильной переговорной позицией они получили возможность договариваться о более выгодных условиях аренды или переезжать в более новое жилье и в более привлекательные районы. Многие собственники в ответ начали переводить активы из краткосрочной аренды в среднесрочную и долгосрочную, чтобы удержать заполняемость на приемлемом уровне.

В этих условиях наиболее устойчивым классом активов оказался готовый жилой фонд масс-маркета с долгосрочными якорными арендаторами. Такие объекты меньше всего пострадали от туристической турбулентности и продолжали генерировать стабильный денежный поток.

Ксения Колесникова Партнёр по работе с ключевыми инвесторами Tranio

Покупка на этапе off-plan и доход от перепродажи

Эволюция Дубая наглядно демонстрирует смену рыночных фаз: от стратегий краткосрочной перепродажи 2022–2023 годов, приносивших 20–30% на сделку, к нормализации 2024–2025-го (5–10%) и стабилизации в 2026 году — когда преимущество переходит к избирательным инвесторам, ориентированным на доходность от управления активом.

В период март—июль 2026 года число ресейл-сделок снизилось более чем на треть год к году. Собственники дольше ищут равновесный оффер вместе с покупателями, из-за чего снижается число таких транзакций и в среднем рынок находится в позиции hold.

Парадоксально, период неопределённости не спровоцировал появления на рынке большего числа дисконтированного предложения на рынке вторичного жилья. По данным исследования Tranio, медианная цена кв. метра в сегменте вторичного жилья либо держится на уровне прайса застройщика, либо чуть превышает исходную цену 2025 года.

В офисном сегменте, как и в коммерции в целом, дисконтируемые предложения искать еще сложнее. В среднем разница между изначальной ценой и ценой продажи на горизонте года составила около 4%. Коммерцию в Дубае дисконтируют ещё менее охотно, и в среднем продукт растёт в цене вопреки геополитике.

Искать дистресс-активы можно и нужно, но делать это стало заметно сложнее. Здесь и сейчас, без экспертизы и оценки, вероятность купить неликвидный объект крайне высока. Оставьте заявку, чтобы обсудить возможность покупки дистресс-активов и доступный продукт на рынке Дубая.

Получить консультацию

Долгосрочные стратегии с горизонтом от 3 лет будут зависеть от скорости возврата рынка к фундаментальному тренду. Признаки стабилизации рынка показали себя уже к началу второй половины 2026 года: индекс ValuStrat Price Index (VPI) обвалился на 5,9% в марте (первое месячное снижение с 2020 года и самый резкий удар всей коррекции). Апрель принес снижение на 1,9%, май — уже на 1,2%, а июнь — на 1%. С пикового мартовского провала темп снижения сократился почти в шесть раз.

Инвестор защищён законом при вложениях на ранних этапах строительства

Рынок новостроек Дубая регулируется законом об эскроу: до начала строительства девелопер обязан положить примерно 50% стоимости стройки на эскроу-аккаунт в виде наличных либо в виде определённых банковских гарантий. Далее девелопер сможет использовать эти средства только после того, как проект будет закончен на 50%. С введением такого регулирования количество недостроенных проектов в Дубае значительно сократилось, а значит риски инвестора снизились: застройщику попросту невыгодно растягивать сроки или «замораживать» проект.

Тем не менее, несмотря на закон, и в Дубае бывает, что застройщик не сдаёт проект в срок. Наши менеджеры хорошо знают рынок и открыто предупреждают о недостатках определённых проектов и девелоперов.

Недвижимость Дубая: особенности и цены

Дубай — крайне неоднородный рынок: здесь есть как апартаменты в небоскрёбах для ультрабогатых HNWI — картина, у многих ассоциирующаяся с Дубаем, так и районы с небольшими таунхаусами или виллами, где селятся семьи среднего достатка.

При этом сегодня рынок сильно переориентирован на новостройки: в первом полугодии 2026 года 71–75% всех сделок пришлось на off-plan, то есть жильё на этапе строительства.

Наиболее популярные у туристов и инвесторов районы — Downtown Dubai, Dubai Marina, JVT, City Walk, DLRC, JVC. По данным на середину 2026 года, средние цены на готовые апартаменты там составляют около 4–7 тысяч долларов за кв. метр, а виллы на Palm Jumeirah достигают 21 тысячи долларов за кв. метр.

Диапазон цен за кв. метр в Дубае — примерно от 3 до 12 тысяч долларов, что соотносится с ценами в других крупнейших городах мира. Цены в Дубае коррелируют с затратами на строительство: если посчитать стоимость стройки и стоимость площадки, то мы увидим, что у девелоперов нет супермаржи.

Ксения Колесникова Партнёр по работе с ключевыми инвесторами Tranio

Мы регулярно собираем статистику Земельного департамента Дубая о стоимости жилья на этапе строительства: ознакомиться с ней можно в статье «Районы Дубая для инвестиций и жизни».

Вместе с нами можно подобрать недвижимость, подходящую под ваши критерии. Оставьте заявку, и наш менеджер поможет вам найти то, что вы ищете.

Связаться с нами

Возможности для жизни, путешествий и бизнеса с резидентской визой

Открыть счёт в банке

Банковская система ОАЭ очень стабильна, и надёжность местных банков — это один из факторов популярности Эмиратов у многочисленных экспатов.

Банки ОАЭ без проблем открывают счета россиянам с резидентской визой Эмиратов (Emirates ID), не блокируют счета и не вводят ограничений.

Податься на Шенгенские визы и визы типа D

Сейчас очередь для подачи документов на визу в посольствах европейских стран в России растянулась на долгие месяцы. При этом подать документы на визу в Европу, за несколькими исключениями, разрешается только из той страны, где заявитель является законным резидентом.

Имея резидентскую визу Эмиратов, вы можете подать документы и оформить визу в одном из посольств европейских стран в ОАЭ, что будет быстрее, чем делать это из России.

Податься на визу США в очереди для резидентов

В отличие от Шенгенских виз, на визы в США разрешено подаваться из третьих стран, где заявитель не является резидентом. Резидентская виза ОАЭ поможет ускорить этот процесс, потому что для резидентов Эмиратов открыто больше окон для записи на визу.

Стать налоговым резидентом страны с комфортным налоговым режимом

В Дубае нет налогов на доходы физических лиц, в том числе на доходы от работы по найму, сдачи недвижимости в аренду, на дивиденды и ценные бумаги. Также отсутствует ежегодный налог на недвижимость и налог на наследство. Корпоративный налог на прибыль пока составляет 0%, но будет введён уже в 2023 году.

Стоит отметить, что сама по себе резидентская виза не делает её держателя налоговым резидентом Эмиратов. Иностранец становится налоговым резидентом другой страны, если суммарно пребывает в ней больше 183 дней в году.

Открыть бизнес или зарегистрироваться как самозанятый

Власти Дубая стремятся сделать процесс регистрации компании для иностранцев как можно более простым и понятным — всё-таки иностранные предприниматели вносят большой вклад в экономику эмирата.

У тех, кто хочет заниматься бизнесом в Дубае, есть следующие варианты: открыть локальную компанию (mainland), открыть компанию во фризоне или зарегистрироваться как фрилансер.

Плюсы ведения бизнеса в ОАЭ — низкие налоги, простые и понятные отчёты, отсутствие коррупции, быстрое оформление ВНЖ по бизнесу. Фризоны также предлагают дополнительные бонусы своим резидентам: предоставляют бухгалтерские услуги, коворкинг, ищут подрядчиков.

Мы помогаем с получением резидентской визы Эмиратов как за покупку недвижимости, так и на других основаниях. Напишите нашему менеджеру, чтобы подобрать способ, который подходит именно вам.

Получить консультацию