Инвестиции в недвижимость Дубая: доходность, риски, перспективы в 2024 году

13 295 просмотров · Обновлено 11 января 2024

545 000 $

минимальная сумма вложений для «Золотой визы»

5–10%

годовая доходность при сдаче в аренду

налоги на доходы физических лиц

Содержание статьи

Экономика Дубая — вторая крупнейшая в регионе
Как зарабатывать на недвижимости в Дубае
Недвижимость Дубая: особенности и цены
Возможности для жизни, путешествий и бизнеса с резидентской визой

Не секрет, что Дубай сейчас — чрезвычайно популярное место, куда устремляются капиталы состоятельных россиян. Однако популярность Дубая обусловлена не только прямыми рейсами или сокращением альтернатив у россиян для покупки недвижимости. Последние пару лет Дубай привлекает людей со всего мира: благодаря сильной экономике, удобным иммиграционным программам и возможностям заработать на недвижимости.

Экономика Дубая — вторая крупнейшая в регионе

В прошлом году на ОАЭ пришлось 10,2% финансового богатства Ближнего Востока и Африки, и эта доля будет только увеличиваться, по прогнозам Boston Consulting Group. К 2026 году финансовое благосостояние ОАЭ должно вырасти до 1 триллиона долларов.

В середине 2022 года темпы роста экономики Дубая достигли наивысшего уровня со времени лета 2019 года, что говорит об успешном преодолении последствий пандемии, как показывает отчёт Standard & Poors.

Нефть в экономике Дубая: преодоление зависимости

ОАЭ считается самой диверсифицированной экономикой среди стран Персидского залива, однако пока что Дубай — это единственный эмират, благосостояние которого не зависит от нефти.

Диверсификация экономики остальных эмиратов — одна из основных целей правительства ОАЭ. В первой половине 2022 года объём ненефтяной торговли ОАЭ впервые превысил триллион дирхамов. Он вырос на 17% и составил 431 млрд долларов. Ненефтяной экспорт в тот же период вырос на 8% до 49 млрд долларов, а импорт — на 19% до 158 млрд долларов.

Привлечение талантливых людей со всего мира

Более 80% населения Дубая — экспаты. В Дубай приезжают предприниматели, артисты, студенты и квалифицированные работники со всего мира благодаря большому количеству виз и эмиграционных программ.

Чтобы стимулировать деловую активность иностранцев, созданы фризоны, где действуют особые налоговые и экономические режимы.

Также Дубай — это точка притяжения миллионеров, количество которых в городе неустанно растёт. Благодаря этому к 2030 году Дубай войдёт в топ-20 богатейших городов мира, считают аналитики Henley & Partners. На конец 2022 года в Дубае жило 67 900 миллионеров и 13 миллиардеров.

Одна из самых низких вероятностей пузыря в мире

Швейцарский финансовый холдинг UBS назвал вероятность возникновения пузыря на рынке недвижимости Дубая одной из самых низких в мире. Рынок Дубая оценён справедливо благодаря росту доходов населения, повышению цен на нефть и быстрой окупаемости недвижимости при сдаче её в аренду.

Стабильная валюта

Дирхам ОАЭ привязан к доллару с 1978 года по курсу 1 $ = 3,67 AED. Отсутствие валютных колебаний защищает экономику ОАЭ от скачков цен и бегства капитала.

Как зарабатывать на недвижимости в Дубае

Наши клиенты при покупке недвижимости в Дубае ориентируются на две основные стратегии: либо планируют сдавать недвижимость в аренду, либо покупают на ранних стадиях строительства и перепродают по возросшей цене.

Доходность квартир в Дубае от сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду

Для сдачи квартиры в Дубае в краткосрочную аренду инвесторы часто выбирают отельные юниты. Удобство покупки номера в отеле в том, что собственнику не нужно будет искать арендаторов, заселять их и следить за состоянием недвижимости. Весь арендный бизнес: от маркетинга до уборки и передачи ключей на себя берёт отель. Доходность таких объектов составляет 6–12% в год.

Другой популярный вариант — сдать квартиру в Дубае в долгосрочную аренду. Так как более 80% населения Дубая — приезжие из других стран, найти арендатора в квартиру не составляет труда. Доходность квартиры при сдаче в долгосрочную аренду — 4–6%.

Подробно о разных способах получения арендного дохода в Дубае, доходностях и подводных камнях — читайте в нашем гайде.

Покупка на этапе off-plan и доход от перепродажи

Цены на недвижимость в Дубае быстро растут, поэтому многие люди покупают недвижимость на стадии строительства, чтобы потом продать её на этапе сдачи в эксплуатацию и заработать на разнице в стоимости.

Такой логикой руководствовался наш клиент Денис: он купил три студии в строящемся доме, и через две недели после оплаты застройщик повысил цены в этом жилом комплексе на 10%.

Учитывая, что расходы при покупке составили 4%, получается, что Денис уже заработал 6% на приросте стоимости купленных квартир в течение первых недель.
Ксения Колесникова Руководитель отдела продаж Tranio в Дубае

В этом случае инвестор должен понимать, что он берёт на себя определённые риски — всегда есть вероятность, что рынок остановится или начнёт падать. Например, подобное уже случалось на рынке Лондона в 2014 году — из-за брекзита, удешевления нефти и новых налогов на владение недвижимостью вся недвижимость резко упала в стоимости.

Инвестор защищён законом при вложениях на ранних этапах строительства

Рынок новостроек Дубая регулируется законом об эскроу: до начала строительства девелопер обязан положить примерно 50% стоимости стройки на эскроу-аккаунт в виде наличных либо в виде определённых банковских гарантий. Далее девелопер сможет использовать эти средства только после того, как проект будет закончен на 50%. С введением такого регулирования количество недостроенных проектов в Дубае значительно сократилось, а значит риски инвестора снизились: застройщику попросту невыгодно растягивать сроки или «замораживать» проект.

Тем не менее, несмотря на закон, и в Дубае бывает, что застройщик не сдаёт проект в срок. Наши менеджеры хорошо знают рынок и открыто предупреждают о недостатках определённых проектов и девелоперов.

Недвижимость Дубая: особенности и цены

Дубай может быть очень разным: здесь есть как и апартаменты в небоскрёбах для ультрабогатых — картина, у многих ассоциирующаяся с Дубаем, так и районы с небольшими таунхаусами или виллами, где селятся семьи среднего достатка.

Наиболее популярные у туристов районы — это Downtown, Dubai Marina и Palm Jumeirah. Там цены на этапе строительства составляют 8–15 тысяч долларов за кв. метр.

У среднего класса востребованы Jumeirah Village Circle, Jumeirah Village Triangle, Motor City, Damac Hills. Стоимость жилья в таких районах — 3–5 тысяч долларов за кв. метр.

Диапазон цен за кв. метр в Дубае — примерно от 3 до 12 тысяч долларов, что соотносится с ценами в других крупнейших городах мира. Цены в Дубае коррелируют с затратами на строительство: если посчитать стоимость стройки и стоимость площадки, то мы увидим, что у девелоперов нет супермаржи.
Георгий Качмазов основатель Tranio

Мы каждый месяц собираем статистику Земельного департамента Дубая о стоимости жилья на этапе строительства: ознакомиться с ней можно в статье «Районы Дубая для инвестиций и жизни», которую мы регулярно обновляем.

Вместе с нами можно подобрать недвижимость, подходящую под ваши критерии. Оставьте заявку, и наш менеджер поможет вам найти то, что вы ищете.

Связаться с нами

Возможности для жизни, путешествий и бизнеса с резидентской визой

Открыть счёт в банке

Банковская система ОАЭ очень стабильна, и надёжность местных банков — это один из факторов популярности Эмиратов у многочисленных экспатов.

Банки ОАЭ без проблем открывают счета россиянам с резидентской визой Эмиратов (Emirates ID), не блокируют счета и не вводят ограничений.

Податься на Шенгенские визы и визы типа D

Сейчас очередь для подачи документов на визу в посольствах европейских стран в России растянулась на долгие месяцы. При этом подать документы на визу в Европу, за несколькими исключениями, разрешается только из той страны, где заявитель является законным резидентом.

Имея резидентскую визу Эмиратов, вы можете подать документы и оформить визу в одном из посольств европейских стран в ОАЭ, что будет быстрее, чем делать это из России.

Податься на визу США в очереди для резидентов

В отличие от Шенгенских виз, на визы в США разрешено подаваться из третьих стран, где заявитель не является резидентом. Резидентская виза ОАЭ поможет ускорить этот процесс, потому что для резидентов Эмиратов открыто больше окон для записи на визу.

Стать налоговым резидентом страны с комфортным налоговым режимом

В Дубае нет налогов на доходы физических лиц, в том числе на доходы от работы по найму, сдачи недвижимости в аренду, на дивиденды и ценные бумаги. Также отсутствует ежегодный налог на недвижимость и налог на наследство. Корпоративный налог на прибыль пока составляет 0%, но будет введён уже в 2023 году.

Стоит отметить, что сама по себе резидентская виза не делает её держателя налоговым резидентом Эмиратов. Иностранец становится налоговым резидентом другой страны, если суммарно пребывает в ней больше 183 дней в году.

Открыть бизнес или зарегистрироваться как самозанятый

Власти Дубая стремятся сделать процесс регистрации компании для иностранцев как можно более простым и понятным — всё-таки иностранные предприниматели вносят большой вклад в экономику эмирата.

У тех, кто хочет заниматься бизнесом в Дубае, есть следующие варианты: открыть локальную компанию (mainland), открыть компанию во фризоне или зарегистрироваться как фрилансер.

Плюсы ведения бизнеса в ОАЭ — низкие налоги, простые и понятные отчёты, отсутствие коррупции, быстрое оформление ВНЖ по бизнесу. Фризоны также предлагают дополнительные бонусы своим резидентам: предоставляют бухгалтерские услуги, коворкинг, ищут подрядчиков.

Мы помогаем с получением резидентской визы Эмиратов как за покупку недвижимости, так и на других основаниях. Напишите нашему менеджеру, чтобы подобрать способ, который подходит именно вам.

Получить консультацию