Инвестиции в коммерческую недвижимость Европы достигли пика с 2007 года

По данным исследования Savills, в первой половине 2015 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость Европы составил 102,5 млрд евро, достигнув пикового значения с 2007. По сравнению с первым полугодием 2014 вложения в доходные объекты увеличились на 25%. Эксперты полагают, что к концу 2015 года инвестиции вырастут еще минимум на 10% в годовом исчислении.

Наибольшим спросом у покупателей пользовались объекты в Великобритании, Германии и Франции, самым популярным типом недвижимости стали офисы, а самыми активными инвесторами — граждане США и азиатских стран.

Основные рынки — Великобритания, Германия и Франция

Инвесторы предпочитают вкладывать средства в ключевые рынки. Так, почти 70% всех капиталовложений пришлись только на три страны — Великобританию, Германию и Францию. В первом полугодии 2015 в эти рынки было инвестировано 39 млрд, 23,8 млрд и 8 млрд евро соответственно.

Доля Великобритании, Германии и Франции незначительно сократилась по сравнению с первой половиной 2014 года. Как считает Лидия Брисси (Lydia Brissy), директор европейского отдела исследований Savills, это связано с ростом интереса к рынкам, расположенным за пределами «тройки»: «Интерес к неключевым локациям объясняется привлекательными ценами и объёмом предложения крупных активов и портфелей». По словам эксперта, инвесторы готовы идти на риски и выбирают для покупки альтернативные активы в ключевых городах или объекты в премиальных локациях второстепенных рынков.

В первой половине 2015 года больше всего выросли инвестиции на рынках Португалии (в 8,2 раз в годовом исчислении), Норвегии (в 4,9 раза) и Италии (в 2,5 раза). В то же время объём капиталовложений сократился в Греции (−95%), Польше (−43%), Дании (−40%) и Франции (−31%). Спад активности в этих странах был вызван либо отсутствием крупных портфельных предложений, либо тем, что заключение части сделок было перенесено на второе полугодие.

Главные игроки — американцы

Трансграничные инвестиции выросли почти во всех странах Европы. Доля покупок иностранцев на рынках отдельных стран варьировалась от 10% в Швеции до 80% в Италии, Польше и Португалии.

Среди зарубежных инвесторов во II квартале 2015 были особенно активны американцы. Их доля в среднем по европейским странам составила 40% (в отдельных странах больше, например в Португалии — 93%, во Франции — 77%, в Ирландии — 66%).

Также были активны азиатские инвесторы, особенно в Великобритании (их доля в этой стране — 29%) и Италии (27%). Инвесторы из стран Ближнего Востока были наиболее заметны в Испании (15%) и Италии (8%).

Самые популярные объекты — офисы

Наибольшая доля инвестиций (39%) в европейских странах пришлась на офисы. Однако в отдельных странах доминировал коммерческий сектор: в Германии в торговые помещения было вложено 42% от общего объёма инвестиций в стране, в Финляндии и Нидерландах — 43%, в Норвегии — 62%, в Португалии — 83%.

В некоторых странах значительная часть инвестиций (более 20%) пришлась на так называемые альтернативные активы — студенческое жилье, отели и дома престарелых. В Великобритании доля таких объектов составила 36%, в Ирландии — 33%, В Бельгии — 25%, в Швеции — 23%, в Австрии и Франции — по 21%.

Ставки доходности понизились

Высокий спрос со стороны инвесторов и недостаток качественных объектов подталкивал цены на недвижимость вверх. Это привело к понижению ставок доходности. Средняя доходность премиальных объектов в центральных деловых районах крупных городов во II квартале 2015 опустилась до 4,57%, что ниже десятилетнего минимума, зафиксированного во II квартале 2007 (4,71%).

Средняя ставка доходности торговых центров составила 4,92%, промышленно-складских помещений — 6,71%.

Прогноз: инвестиции вырастут минимум на 10%

«Несмотря на экономическую нестабильность, причиной которой стал кризис в Греции, европейский рынок коммерческой недвижимости доказал свою устойчивость к потрясениям. С уверенностью можно сказать, что есть потенциал роста инвестиций в контексте низких процентных ставок, доступности финансирования и улучшающихся экономических условий»,— говорит Маркус Лемли (Marcus Lemli), глава европейского отдела инвестиций Savills.

По прогнозам экспертов компании, за второе полугодие 2015 объём инвестиций в коммерческую недвижимость Европы вырастет, по крайней мере, на 10% и к концу года составит 120 млрд евро. «Спрос со стороны инвесторов останется высоким во второй половине 2015, экономика Европы продолжит восстанавливаться, и регион останется привлекательным рынком для инвестиций»,— считает Лемли.

Юлия Кожевникова, «Транио»