Итоги года: куда вкладывали инвесторы в недвижимость в 2018 году?

Объём сделок в 2018 увеличился на 5%, но в 2019 вернётся на уровень 2017

Объём сделок с коммерческой недвижимостью, заключённых в 2017 году, составил 698 млрд долл. По данным JLL, сумма инвестиций на мировом рынке недвижимости в первые три квартала 2018-го увеличилась в годовом исчислении на 7% до 507 млрд, а общая сумма за год, по предварительным оценкам, должна была достигнуть 730 млрд долл. Однако в 2019-м эксперты прогнозируют небольшой спад активности инвесторов: их вложения в недвижимость сократятся до 700 млрд долл.

На мировом рынке недвижимости в последние годы снова активно растёт число трансграничных сделок: их доля в общем объёме инвестиций выросла с 25% в 2009–2011 годах до 32% в 2017 году.

Движение идёт в обе стороны: инвесторы с развивающихся рынков инвестируют в развитые и наоборот, но первых больше чем вторых. Мы прогнозируем дальнейшее увеличение доли трансграничных сделок, поскольку мир глобализируется и становится ближе, а локальные риски подталкивают людей к инвестициям в других регионах с целью диверсификации

Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio

Инвесторы из АТР в 2017 впервые стали мировыми лидерами, но в 2018 Китай ужесточил контроль над движением капитала

Сумма сделок с зарубежной недвижимостью, заключённых инвесторами из Азиатско-Тихоокеанского региона в 2017 году, впервые превысила показатели Северной Америки и Европы: 90 млрд долл. против 83 и 81 млрд долл. соответственно, подсчитал Knight Frank.

Основной инвестиционный донор АТР — Китай. Объём китайских инвестиций в зарубежную недвижимость в 2017 году вырос на 8% в годовом исчислении и составил 35,5 млрд долл. По данным PwC, поток инвестиций из Китая в США сократился в полтора раза. Но этот спад был уравновешен инвестициями в Великобританию: сумма сделок с британской недвижимостью увеличилась в три раза.

Однако, как показывает статистика, вложения китайских инвесторов в первом полугодии 2018 года резко сократились до 5,3 млрд долл. с 25,6 млрд за тот же период в 2017 году. Эксперты связывают это с ужесточением контроля за движением капитала из страны.

Подозреваю, что ужесточение контроля вряд ли ведет к реальному снижению активности инвесторов. Скорее это увеличивает транзакционные затраты, так как решения по выводу средств, предлагаемые провайдерами, камуфлируют движение капитала для официальной статистики. 

На практике мы видим рост активности китайских покупателей повсеместно, поэтому в декабре 2018-го запустили сайт Tranio на китайском языке

Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio

США остаётся крупнейшим рынком недвижимости в мире

США остаётся самым крупным по объёму сделок рынком коммерческой недвижимости в мире несмотря на колебания в динамике в последние годы. Так, в 2017 году общая сумма сделок составила 376 млрд долл. — на 8% меньше, чем в 2016-м. Однако за первые три квартала 2018 года объём инвестиций в американскую недвижимость снова увеличился на 14% до 341 млрд долл. Общий объём сделок за 2018 год, по оценкам JLL, должен был увеличиться в годовом исчислении на 10%. Резкое сокращение инвестиций из Китая отразилось прежде всего на рынках Нью-Йорка (общая сумма сделок сократилась на 54%) и Cан-Франциско (снижение на 52%) — на эти города приходится две трети всех китайских инвестиций в недвижимость США.

Великобритания демонстрирует рост несмотря на «Брекзит»

Великобритания — самый активный европейский рынок недвижимости, который привлёк в 2017 году порядка 79 млрд долл. — на 37% больше, чем годом ранее. Крупнейшими иностранными покупателями стали инвесторы из АТР, которые потратили на неё в 2017 году 19,8 млрд долл. Аналитики JLL отмечают особенную активность инвесторов из Гонконга и материкового Китая в офисном секторе Лондона. В начале 2018-го JLL прогнозировал небольшой спад активности инвесторов на британском рынке: по их оценкам, общая сумма сделок за 2018 год должна была составить порядка 78 млрд долл.

Время покажет, как «Брекзит» отразится на Великобритании. Мы верим в то, что британская экономика достаточно надёжна. Нашим инвесторам в Великобритании интересны строительство недорогого жилья и микроапартаментов, а также проекты с большим запасом прочности с точки зрения их чувствительности к потенциальной коррекции цен

Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio

Германия продолжает привлекать зарубежных инвесторов

Немецкий рынок недвижимости — второй по объёму сделок в Европе. Если в Великобритании эксперты сдержанны в оценках перспектив рынка, то Германия демонстрирует стабильный рост: в 2017 году сумма сделок достигла 60 млрд долл. (это в два раза больше, чем в 2012-м), а в 2018-м этот показатель за первые три квартала вырос на 8% в годовом исчислении и составил 48 млрд. Эксперты JLL прогнозировали, что объём инвестиций за весь год достигнет 68 млрд долл.

Больше половины сделок приходится на зарубежных инвесторов. Германия — главный зарубежный рынок недвижимости в Европе для внутрирегиональных и американских инвесторов и второй после Великобритании — для инвесторов из Азии и Ближнего Востока.  

Куда инвестировать в Германии?

Инвесторам в строительство мы рекомендуем рассматривать проекты с гарантированным арендным потоком. Тогда в случае, если объект продаётся не так быстро, как планировалось, инвестор получает арендную доходность. 

Хотя она ниже, чем доходность от продажи, это всё же лучше, чем если недвижимость без потока не продаётся, и банк требует либо доложить капитал, либо отнимает объект

Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio

Греция: прирост цен, высокая доходность и европейский ВНЖ

Перспективное европейское направление для инвестиций — Греция. Квадратный метр в Греции стоит дешевле, чем во многих странах ЕС — за счёт этого арендный бизнес в столице приносит 5–7% годовых против 3–4% в остальной туристической Европе. Также это большой потенциал роста: эксперты Tranio ожидают прироста стоимости недвижимости на 30–40% в ближайшие несколько лет. Чем обусловлен такой оптимизм?

• Греческая экономика восстанавливается, ВВП стабильно растёт с середины 2017 года;
• Число туристов в Греции побило очередной исторический рекорд: в 2017 году страну посетило больше 30 млн иностранцев, этот показатель в первом полугодии 2018-го вырос на 23% в годовом исчислении;
• Греческая программа ВНЖ за инвестиции, будучи самой недорогой в Европе, привлекает всё больше инвесторов: к сентябрю 2018-го греческую «золотую визу» получили 3,4 тыс. главных заявителей;
• Цены на недвижимость растут четыре квартала подряд — впервые с 2008 года;
• Объём зарубежных прямых инвестиций в недвижимость в 2017 году в годовом исчислении увеличился вдвое.

Один из главных факторов, который определит вектор развития глобального рынка недвижимости в будущем — технологии. Они изменят большинство форматов инвестиций в недвижимость, многие типы объектов будут подвержены вызовам и снижению ликвидности. 

Так, онлайн-банкинг, распространение дронов и самоуправляемых автомобилей снизит спрос на торговую недвижимость: новые технологии позволят людям удаленно получать услуги, а товары будут доставляться клиентам автоматически. 

В этой ситуации выигрывают склады — мы уже наблюдаем стремительный рост интереса к логистической недвижимости по всему миру. С другой стороны, сдача в аренду жилых метров, например, обслуживаемых апартаментов, скорее всего будет актуальна и через 10 лет, так как людям в любом случае нужно где-то спать. 

Поэтому наша инвестиционная активность в основном направлена на форматы недвижимости, которые предназначены для проживания человека

Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio

Автор: Георгий Качмазов

Материал подготовлен для realty.rbc.ru