Как изменение соглашения о двойном налогообложении с Кипром повлияет на рынок недвижимости

Кипр согласился поднять налог на дивиденды из России. После нескольких раундов переговоров страны договорились изменить соглашение об избежании двойного налогообложения, а не расторгать его. Аналитики международного брокера недвижимости Tranio рассказывают о том, как изменения в соглашении между странами повлияют на рынок недвижимости.

Предыстория

В конце марта Владимир Путин предложил обложить налогом доходы в виде дивидендов, переводимые на счета за рубежом. Минфин провел переговоры с Кипром по поводу изменения соглашения о двойном налогообложении. Власти Кипра выдвинули свои требования, которые, как посчитал Минфин, “размывают и делают недостижимым» предлагаемый эффект от принимаемых мер по поддержке национальной экономики и социальных программ”. 

3 августа Минфин России объявил, что собирается разорвать соглашение об избежании двойного налогообложения с Кипром (СИДН), которое позволяло снизить ставку налога по дивидендам с 15% до 5% или 10%, а проценты по займам – c 20% до 0%. 

Однако после дополнительного раунда переговоров в Москве страны пришли к взаимному согласию по поводу условий соглашения. Новый налог составит 15% как по дивидендам, так и по процентам и вступит в силу 1 января 2021 года. Кипр добился сохранения льгот (ставок 0% и 5%) для страховых компаний и пенсионных фондов, а также компаний, акции которых торгуются на бирже.

Последствия для российского бизнеса

Аналитики Tranio представили в таблице то, как пересмотр соглашения выглядит в цифрах.

Если пошагово рассмотреть процесс финансирования компаний, то мы увидим, что для физических лиц и компаний, получающих деньги с Кипра, в принципе, изменений нет, считает юрист Tranio Екатерина Шабалина. Как правило, структура с участием Кипра выглядела так:

• Создание кипрской холдинговой компании, акции которой принадлежат инвестору-нерезиденту.
• Кипрская компания получает финансирование в форме долга и / или капитала от своего акционера для инвестирования в зарубежную компанию, которая будет владельцем недвижимого имущества или проекта за пределами Кипра (Греция, Германия и тд).
• Получение доходов от недвижимости, распределение на Кипр. Здесь в теории можно было использовать Директивы ЕС, при которых ставка могла быть 0% в стране, где действует соответствующее СоИДН, – далее на Кипре этот доход также не облагался налогом, потому что там есть правило, что дивиденды и проценты, полученные от нерезидентов и распределяемые нерезидентам, – не облагаются (кроме некоторых случаев);
• Возврат денег в РФ или реинвестиции.

В этом случае зачастую доход кипрской холдинговой компании от дивидендов или процентов не облагался налогами на Кипре, и резиденты РФ платили налоги только в России. Пока внутренние правила Кипра не планируются к изменению, а значит, примерно так в теории может и остаться. 

Второй гипотетический вариант, который предлагает рассмотреть Екатерина Шабалина, – это ситуация, когда российское физическое лицо дало займ своей кипрской компании. Выплаты процентов кипрским нерезидентам по местным законам в большинстве случаев не облагаются кипрскими налогами, то есть после пересмотра соглашения такое физическое лицо продолжит платить 13% в РФ, которые платило раньше. В СоИДН указывается максимальная цифра, которую государство может удержать; если местными законами предусмотрена меньшая цифра – берется меньшая.

Влияние СоИДН на покупку недвижимости

Юрист Tranio Екатерина Шабалина считает, что пересмотр соглашения не повлияет на процесс покупки или инвестиций россиянами в кипрскую недвижимость. Она рассматривает два случая инвестиций россиянами в недвижимость на Кипре.

Первый случай – покупка недвижимости на себя. В основном недвижимость Кипра покупали для получения гражданства и ВНЖ – на себя как на физическое лицо. На эту ситуацию пересмотр СоИДН не повлиял. Вот если бы Соглашение расторгли, и такие лица, которые, оставаясь российскими налоговыми резидентами, получали арендный доход на Кипре, тогда они бы потеряли возможность зачитывать уплаченные кипрские налоги в счет российских. То есть платили бы дважды – на Кипре по законам Кипра, и в России – НДФЛ 13%. 

Второй случай – инвестирование физическим лицом в кипрские компании, владеющие кипрской недвижимостью. Здесь изменения в СоИДН снова не повлияют, потому что изменения касаются больше случаев, когда киприоты "финансируют" российский бизнес. А здесь ситуация наоборот – российский резидент "финансирует" кипрский бизнес и доходы получает обратно в Россию или реинвестирует. 

На Кипре для недомицилированных нерезидентов доходы по процентам и дивиденды не облагаются кипрскими налогами. Раньше проценты по выданному займу и дивиденды у физического лица облагались лишь в России – так и продолжится после изменения соглашения.

Эксперты также не считают, что за изменениями последует массовая смена юрисдикции. “Если у лица налаженный бизнес на Кипре (условно структура холдинг, под ней проектные компании с недвижимостью), есть сабстанс (присутствие на Кипре) – то, скорее всего, переезжать бессмысленно, – говорит Екатерина Шабалина. – Каждый бизнес будет решать эту проблему по-своему. Если кто-то думает структурироваться – возможно, задумается. Но здесь стоит учитывать, что изменения произошли не только с Кипром – но и с другими "удобными" для русских юрисдикциями”.

Управляющий партнер Tranio Георгий Качмазов уверен, что пересмотр соглашения не изменит спрос со стороны россиян на кипрскую недвижимость. По его мнению, отток россиян с острова будет настолько незначительным, что не повлияет на рынок в целом. Кроме того, по словам Качмазова, российских инвесторов на Кипре держит не только выгодное налогообложение, но и принятое на острове английское право, позволяющее защитить активы.

Налоговые условия некоторых инвесторов может изменить не пересмотр СоИДН, а пандемия коронавируса. “Негативным фактором для многих может оказаться вынужденное пребывание в России более 183 дней и, вследствие этого, признание их российскими налоговыми резидентами”, – комментирует аналитик Tranio Саглара Оконова. Напомним, что по кипрским законам, лицо должно проводить на острове по меньшей мере 183 дня в год, чтобы считаться кипрским налоговым резидентом. 

Автор: Саглара Оконова

Материал подготовлен для Федеральный Бизнес Журнал