Как снизить риск потери арендного дохода в Германии

В Германии хорошо защищаются права арендаторов, в том числе при помощи ограничений, установленных для собственников жилья. В частности, немецкие законы предусматривают следующие возможности для регулирования отношений между арендатором и собственником объекта:

• Договор аренды (если речь не идёт о краткосрочной аренде). Обычно договоры аренды в Германии заключаются на неопределённый срок. Как правило, собственник может ограничить действие контракта, если по истечении срока жильё понадобится ему самому или его семье, или если потребуется провести капитальный ремонт здания.
• Преждевременное прекращение действия договора. Прервать договор аренды, заключённый на неопределённый срок, собственник может только в двух случаях: если жильё нужно ему самому или если арендатор нарушил условия договора. Уведомить последнего о выселении необходимо минимум за три месяца. При этом арендатору не нужны веские причины, чтобы съехать — достаточно лишь заранее предупредить собственника (также минимум за три месяца).
• Законодательное регулирование. Арендодатели не имеют права выселять съёмщиков без решения суда, даже если те не платят за жильё.

С учётом того, что собственник не может самовольно и в любое время выселить жильцов-неплательщиков, он рискует лишиться дохода от аренды на несколько месяцев.

Как минимизировать риск неуплаты

Чтобы минимизировать риск потери арендного дохода, Tranio рекомендует:

1. Выбирать надёжные рынки

Надёжность рынка аренды определяется с помощью следующих критериев:

• уровень безработицы ниже среднего по стране;
• уровень благосостояния местных жителей не ниже среднего по стране;
• наличие крупных действующих предприятий;
• хорошие перспективы роста экономики в регионе.

Например, к лучшим городам для инвестиций в жилую недвижимость Германии относятся Бонн, Гамбург, Мюнхен, Ольденбург и Штутгарт.

2. Оформлять договор аренды

При сдаче жилья более чем на год следует обязательно заключать договор аренды и заверять его у нотариуса. В этом документе обычно указываются паспортные и контактные данные квартиросъёмщиков, устанавливается размер арендной платы и сроки выплат. Также в договоре стоит прописать, что обязанность по уплате коммунальных услуг лежит на арендаторах. Если этого пункта не будет, платить придётся собственнику. Наличие правильно составленного договора аренды даст арендодателю возможность отстоять свои права в суде, если съёмщики прекратят платить за квартиру.

3. Пользоваться услугами юристов

Владельцам арендного жилья в Германии рекомендуется обратиться к местному юристу, который будут представлять их интересы и проведёт комплексный аудит будущего арендатора. Юрист может проверить наличие уголовных или гражданских судимостей при помощи контактов в полиции и суде.

Также юрист поможет правильно составить договор аренды. Полная юридическая экспертиза недвижимости (Legal Due Diligence) в Германии стоит около 2,5 тыс. евро. Точная сумма зависит от объёма работы. Порекомендовать юриста может агентство недвижимости, через которое было куплено арендное жильё.

4. Требовать от арендаторов залог

При заключении договора аренды собственник может брать с арендаторов страховой депозит (Kaution), размер которого не может превышать сумму аренды за три месяца. Например, если стоимость аренды составляет 500 евро в месяц, можно потребовать депозит в размере 1 500 евро. При помощи этих средств можно частично покрыть убытки, если съёмщики перестанут вносить квартплату. Если арендаторы не нарушают условия договора, депозит возвращается им по окончании срока аренды.

5. Проверять платёжеспособность арендаторов

В Германии собственники могут проверить платёжеспособность арендаторов, потребовав предъявить следующие документы:

• копии трудовых договоров;
• справку о кредитной истории (Schufa Auskunft) из компании по обеспечению безопасности при выдаче кредитов (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, Schufa);
• свидетельство об отсутствии долгов по аренде (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung).

Будущий съёмщик обязан представить собственнику данные о своей платёжеспособности на этапе заключения договора аренды.

6. Покупать уже сданные в аренду квартиры

В Германии при смене собственника квартиры арендующие её жильцы не выселяются, поэтому практически всегда есть возможность купить объект, уже сданный в аренду. Лучше всего приобретать квартиры, сданные арендаторам, которые снимают жильё много лет и уже зарекомендовали себя в качестве добросовестных съёмщиков. Например, в Берлине можно купить сданную трёхкомнатную квартиру за 200 тыс. евро и получать чистый доход в размере около 7,5 тыс. евро в год.

•

Tranio рекомендует тщательно проводить полную проверку объекта недвижимости (Due Diligence) перед покупкой. Так вы сможете обезопасить себя от многих рисков и застраховаться от финансовых потерь.

При долгосрочной аренде есть проблема: нельзя слишком быстро повышать арендную ставку, когда стоимость метра на рынке растёт, а размер аренды остаётся на прежнем уровне. Но есть лайфхак, которым мы делимся с клиентами: покупать для сдачи в аренду однокомнатные квартиры, так как обычно в них селятся холостяки, которые рано или поздно обзаводятся семьями и переезжают в более просторное жильё. Такой подход позволяет менять арендатора примерно раз в пять лет и в этот момент индексировать арендную ставку пропорционально рыночной динамике.

Георгий Качмазов Основатель Tranio

Юлия Кожевникова, Tranio