Коммерческая недвижимость в европейских городах: ожидания инвесторов и реальность

С началом 2019 года пришло время подвести итоги года 2018. В то же время перед экспертами встаёт задача - сделать прогнозы на будущее. Чем жил европейский рынок коммерческой недвижимости в прошлом году, и чего инвесторы ожидают в дальнейшем?

Общие тренды 2018 года

Оценивая состояние рынка, сложившееся к I кв. 2018 года, эксперты Savills прогнозировали, что годовой объем инвестиций в европейскую коммерческую недвижимость сравняется с прошлогодним, составив около 283 млрд долл. Однако, по последним данным RCA, этого не произошло. Из десяти крупнейших рынков Европы лишь в Польше и Австрии он увеличился по сравнению с 2017 годом.

Переключение интереса инвесторов в 2018 году на такие активы, как многоквартирные комплексы, отели, дома престарелых и студенческое жилье, сделало жилой сектор единственным классом недвижимости, где сумма заключенных сделок превысила прошлогодние показатели.

По предварительным оценкам Savills, самого высокого (около 80%) роста в 2018 году добились некрупные рынки Греции, Португалии и Ирландии.

В отчете RCA отмечается, что низкая доходность в большинстве секторов немецкой недвижимости, а также некоторое замедление экономического роста в Германии не помешали немецкому рынку достичь рекордных объемов к IV кв. 2018 года. В Великобритании в этот же период, напротив, наблюдалось значительное снижение (сказались замедление темпов роста в розничной торговле и неопределенность итогов предстоящего Брекзита ).

По данным Savills, к началу IV кв. 2018 года доля трёх основных рынков – Великобритании, Германии и Франции – в общеевропейском объеме составила 67%, а совокупный объем инвестиций в недвижимость Европы по итогам трех кварталов насчитывал около 182 млрд долл.

В 2018 году европейские страны привлекли мощные трансграничные потоки капитала, что в сочетании с крупными платформенными сделками стало основой высокой ликвидности европейских активов. Около 45% от всех покупок недвижимости в Европе были совершены иностранными покупателями.

Наиболее активными европейскими инвесторами на региональном рынке доходной недвижимости стали британцы, немцы, французы, швейцарцы и шведы. Снижение активности китайских инвесторов из-за ужесточения властями Китая контроля за движением капитала выравнивалось приростом корейских и сингапурских вложений. Наиболее активными трансграничными игроками остались граждане США. Эксперты Savills отмечают, что распределение активов по классам и географическим направлениям становится все более отчетливым в зависимости от стран принадлежности инвесторов.

В докладе CBRE, посвященном перспективам европейского рынка недвижимости в 2019 году, отмечается, что доминирующей особенностью последних 20 лет была способность столичных европейских экономик опережать национальные. За последние пять лет совокупный рост ВВП столиц Великобритании, Франции, Германии, Италии, Испании, Швеции, Нидерландов и Ирландии составил 2,2%, что на 0,6% превысило совокупный национальный показатель этих стран. Однако доли, которые занимают сделки на столичных рынках недвижимости в национальных объемах капиталовложений, различаются в зависимости от конкретного города.

Так, по данным RCA, сделки с парижской коммерческой недвижимостью в первом полугодии 2018 года составили 74% от всех вложений в недвижимость во Франции. На Амстердам и Лондон пришлось немного больше половины от национального объема инвестиций в доходные объекты. В Берлине же за этот период было совершено лишь 14% от всех покупок коммерческой недвижимости в Германии.

Аналитики CBRE прогнозируют, что поток инвестиций в европейскую недвижимость в 2019 году незначительно сократится. Отсутствие свободных активов для продажи в некоторых странах Европы после нескольких лет очень высокого инвестиционного оборота, как ожидается, ограничит объем вложений в европейскую недвижимость в 2019 году. По оценкам JLL, общемировые объемы инвестиций снизятся примерно на 5-10% по сравнению с прошлым годом, что объясняется осторожностью и избирательностью инвесторов. Обеспокоенность инвесторов, говорится в отчёте CBRE, вызвана изменениями в денежно-кредитной политике Европейского центрального банка (ЕЦБ), завершившего в декабре 2018 года программу количественного смягчения, по которой ЕЦБ скупал бонды стран еврозоны, чтобы уберечь европейскую экономику от дефляции. Решение ЕЦБ может создать предпосылки для повышения процентных ставок к концу 2019 года.

Кроме того, глобальные риски, связанные с эскалацией международных торговых споров, распространением последствий резкого замедления темпов роста китайской экономики на развивающиеся страны, а также с политической неопределенностью итогов Брекзита, могут склонить инвесторов к более осторожным инвестиционным стратегиям.

Ведущие рынки 2018

Лондон. Опрос PwC, проведенный среди ведущих игроков европейского рынка недвижимости в 2018 году, показал, что большинство респондентов были убеждены: Брекзит спровоцирует сокращение вложений в британскую недвижимость и снижение её стоимости, а также станет фактором роста инвестиций в недвижимость других стран Евросоюза. 80% опрошенных сочли, что в 2018 году стоимость активов и инвестиции в недвижимость в Великобритании упадут непременно, при этом 12–20% ожидали, что это снижение будет значительным.

Ожидания европейских инвесторов не сильно изменились и в 2019. В рейтинге PwC, отражающем оценку перспективности для инвестиций главных городов Европы в 2019 году, Лондон занял 29 позицию, опередив лишь Москву и Стамбул. Региональные центры Великобритании – Бирмингем, Манчестер и Эдинбург – также оказались внизу рейтинга.

Опросы показывают, что европейские инвесторы озабочены итогами Брекзита куда больше, чем их неевропейские коллеги, и, возможно, зря.

По данным JLL, в 2018 году Лондон оставался крупнейшим в мире рынком прямых инвестиций в коммерческую недвижимость, опередив не только Париж, Франкфурт и Берлин, но и Нью-Йорк, Сеул, Шанхай и Гонконг. Статистика RCA, не учитывающая сделки на сумму менее 10 млн долл., а также сделки со строящимися объектами, показала, что к сентябрю 2018 года Лондон уступал лишь Нью-Йорку и Лос-Анджелесу.

Несмотря на различие в абсолютных показателях, данные JLL и RCA подтверждают увеличение потока капиталовложений в лондонскую недвижимость. Вопреки пессимистичным прогнозам лидеров рынка, объем прямых инвестиций в доходные объекты Лондона повысился на 4%.

По предварительным оценкам RCA, поток инвестиций в крепнувший к концу года рынок офисной недвижимости в Лондоне должен был приблизиться к рекордным значениям – превысить 10,7 млрд долл., из которых около 4 млрд долл. составил вклад южнокорейских инвесторов, десятикратно увеличивших свои инвестиции по сравнению с 2017 годом. Привлекательность британской недвижимости для капитала из Азии во многом объясняется резким падением фунта стерлингов, с одной стороны, и большей доходностью британской недвижимости по сравнению с объектами в континентальной Европе, с другой.

RCA также отмечает рост цен на офисную недвижимость в центре Лондона. Несмотря на то, что офисный сектор недвижимости столицы Великобритании продолжает привлекать наибольшие объемы инвестиций, в нём наблюдается острый дефицит предложения.

Политическая неопределенность в связи с Брекзитом не останавливает международных инвесторов, которые рассматривают свои проекты в долгосрочной перспективе. В 2018 году 79% сделок в центре Лондона были заключены с участием иностранных покупателей. После референдума по Брекзиту британский рынок недвижимости продемонстрировал удивительную устойчивость и рост объемов инвестиций в 2017 и 2018 году. По прогнозам JLL, приток иностранного капитала в лондонскую недвижимость в 2019 году увеличится, а объёмы инвестиций составят около 72 млрд долл.

Париж. По мнению аналитиков RCA, итоги 2018 года показали, что Париж, где инвестиционная активность выросла на 18%, остался самым привлекательным для инвесторов городом континентальной Европы. Однако в общемировом рейтинге компании по абсолютным показателям столица Франции переместилась с четвертой строки на десятую.

Из подсчетов RCA следует, что к октябрю 2018 года вложения в коммерческую недвижимость Парижа составили около 14 млрд долл. Несколько отличаются данные агентства Knight Frank, согласно которым рынок недвижимости региона Иль-де-Франс, включающий Париж и его окрестности, получил около 13,25 млрд долл. инвестиций.

Объем сделок за этот период увеличился на 7%; 85% сделок было связано с приобретением столичной офисной недвижимости.

По итогам трёх первых кварталов 2018 года парижский регион стал одним из наиболее быстрорастущих инвестиционных рынков Европы, - сообщает PwC. Стремительный рост наблюдался в секторе офисной недвижимости. Этим во многом объясняется повышение ожиданий инвесторов от рынка недвижимости Парижа, который в 2019 году в рейтинге инвестиционной привлекательности PwC поднялся c 14 места на 11. По данным RCA, в 2018 году доля трансграничных инвестиций в недвижимость Парижа увеличилась, составив 42%, а объём вложений местных инвесторов сократился.

Как отмечается в обзоре PwC, многими крупными азиатскими и ближневосточными инвесторами Париж рассматривается как безопасная и выгодная с точки зрения бизнеса альтернатива Лондону. Однако Париж, как и Лондон, испытывает дефицит предложения. По данным BNP Paribas Real Estate, доля незанятых площадей в центральном Париже составляет лишь 1,5% от общего фонда.

Франкфурт, Берлин. Уже четвертый год подряд инвестиции в немецкую коммерческую недвижимость превышают 50 млрд евро. В 2018 году рынок коммерческой недвижимости Германии, находящийся, по оценкам Savills, на пике текущего цикла, достиг 69,4 млрд. долл.

На города «большой семёрки» пришлось 55% от общего объема коммерческих сделок. Берлин, лидировавший в 2017 году, в 2018 уступил Франкфурту (7,8 против 10,3 млрд долл. вложений).

В рейтинге инвестиционной привлекательности PwC Франкфурт занял пятое место. Повышенное внимание инвесторов к городу вызывает потенциальная выгода от итогов Брекзита, которую может получить финансовая столица Германии. Ряд крупнейших компаний (в том числе Morgan Stanley, Citigroup, Nomura, Standard Chartered и Goldman Sachs) уже объявили о планах расширять свое представительство во Франкфурте. В сентябре 2018 года крупнейшие банки Швейцарии и Германии – UBS и Deutsche Bank – подтвердили, что выбрали Франкфурт в качестве своего нового европейского хаба после Брекзита. По мнению некоторых наблюдателей, Франкфурт будет конкурировать за инвестиционные выгоды от выхода Лондона из ЕС с Парижем, Дублином и Амстердамом. И всё же интерес инвесторов к Франкфурту обеспечивается серьезными факторами: низкой стоимостью проживания по сравнению с Лондоном или Парижем, соседством с ЕЦБ, а также наличием крупнейшего в Германии аэропорта.

Что до Берлина, уровень незанятых площадей в городе, по данным Savills, ко II кв. 2018 года оказался самым низким среди всех европейских городов – 1,6%.

В 2019-2020 годах планируется вывод на рынок недвижимости Берлина значительного объема офисных площадей. Это должно несколько замедлить темпы роста арендной платы и в то же время предоставить инвестиционному рынку новые возможности. По оценке Savills, несмотря на рекордно низкий уровень средней доходности в офисном секторе в центральных районах Берлина, эти активы в 2019 году останутся привлекательными благодаря положительной разнице доходности относительно уровня процентных ставок, а также из-за ожиданий роста арендной платы (на 5% в Берлине и на 2,7% во Франкфурте).

Перспективные рынки 2019

Лиссабон. Наибольшие ожидания инвесторов на европейском рынке недвижимости в 2019 году связаны с Лиссабоном. Столица Португалии заняла второе место в рейтинге PwC, отражающем прогнозы инвесторов относительно повышения стоимости активов и арендной ставки. Несмотря на малый объем рынка (по данным Knight Frank - около 1,18 млрд долл. инвестиций за 12 месяцев до I кв. 2018 года), сдача недвижимости в аренду имеет достаточно высокую доходность (4,6% в 2017 году). Как следует из результатов опроса PwC, владельцы офисной недвижимости в Лиссабоне ожидают в 2019 году роста арендной платы на 10% за счёт высокого спроса со стороны международных корпораций.

Привлекательность Лиссабона во многом объясняется сочетанием всё еще относительно дешевой рабочей силы, резкого роста в туристическом секторе (увеличение потока туристов на 22% в 2017 году), низкой стоимости недвижимости, а также высокого качества жизни. По оценке Knight Frank, Лиссабон занимает 38 место по качеству жизни из 231 города (Франкфурт – 7, Дублин – 34).

Большинство покупателей недвижимости Лиссабона – это инвесторы из стран Европы (Франции, Великобритании, Швейцарии и Швеции). Помимо качества жизни, этих покупателей привлекают льготные налоговые режимы для иностранных инвесторов. С 2009 года для приезжающих на постоянное место жительства иностранных налоговых резидентов, ранее не проживавших в Португалии, предусматривается фиксированная ставка подоходного налога в размере 20%. Кроме того, люди пожилого возраста могут получать доходы из-за рубежа (включая пенсию) без уплаты с него налогов. С 2012 года по программе «Золотой визы» власти Португалии в обмен на инвестиции в местную недвижимость (от 500 тыс. евро) начали предоставлять иностранным инвесторам право получить вид на жительство в этой стране. Программа «Золотой визы» особенно популярна у инвесторов из Китая, Бразилии, Южной Африки, Марокко, Турции, Ирана и Ирака.

Дублин. Ожидание подъёма на рынке недвижимости Дублина имеет прочные основы. В 2017 году экономика Ирландии выросла на 7,3% и в очередной (четвертый) раз оказалась самой быстрорастущей экономикой в Европе. Поддержанию подобных темпов в долгосрочной перспективе способствуют демографические показатели – по прогнозам, численность населения Дублина в возрасте 20-34 лет в течение следующего десятилетия увеличится на 17%.

Дублин – третий из европейских городов в рейтинге инвестиционной привлекательности PwC. К началу IV кв. 2018 года общая сумма сделок с дублинской недвижимостью составила около 3,48 млрд долл. (столько же, сколько за 2017 год в целом).

Высокий результат во многом связан с приходом в город мировых технологических компаний, заинтересованных в секторе офисной недвижимости. По данным PwC, в первом полугодии 2018 именно на их долю пришлось 43% всей занимаемой коммерческой недвижимостью площади в Дублине.

В IV кв. 2018 года Facebook официально подтвердил приобретение в долгосрочную аренду офисного комплекса Bankcentre в дублинском пригороде Болсбридж – крупнейшего (56,656 м²) из когда-либо сдававшихся в аренду на рынке недвижимости Дублина. Переезд в Болсбридж увеличит площадь офисных помещений, занимаемых Facebook в Дублине, в четыре раза и обеспечит 5000 новых рабочих мест.

Серию крупных сделок в городе в 2018 году совершил Google. Самой крупной стала покупка строящегося объекта Bolands Quay неподалеку от штаб-квартиры компании. Завершенный проект будет включать три новых здания, самое высокое из которых – 53 м высотой. Также будут построены 15-этажный жилой дом и 13-этажное офисное здание высотой 49 м.

В I кв. года новый кампус на юге Дублина открыла корпорация Microsoft. Кампус площадью 34,000 м² рассчитан на 2000 сотрудников.

Как указывает PwC, интернационализация рынка рабочей силы в Ирландии вызвала подъем в секторе строительства жилья для сдачи в аренду. По оценкам CBRE, на эти цели направлено около 5,8 млрд долл., основная часть которых приходится на Дублин.

Появление на девелоперском рынке Дублина крупных институциональных владельцев недвижимости, а также зарегистрированных на бирже девелоперов (Glenveagh Properties, Cairn Homes, Kennedy Wilson) не только переводит рынок недвижимости Дублина на новый уровень, но и снижает возникший в последние годы дефицит предложения. По оценкам Savills, процент незанятой площади в 2018 году резко снизился. Средняя арендная плата в Дублине к лету выросла на 8,8% и, по прогнозам, будет продолжать расти в течение следующих трёх лет.

Автор: Сергей Гагулов

Материал подготовлен для Wexel.ru