Кредитование коммерческой недвижимости: как снизить риски и не потерять доходность

Всё больше клиентов Tranio интересуются покупкой доходной недвижимости за рубежом. Качественные объекты имеют относительно низкую доходность от сдачи в аренду — порядка 3–7% годовых. При этом вряд ли зарубежному инвестору удастся повысить эту доходность, купив недвижимость существенно дешевле рыночной стоимости, но для увеличения отдачи от инвестиции можно использовать ипотечный кредит. Тем более что к этому располагает рыночная конъюнктура: в 2014–2015 годах кредитные ставки в Европе были самыми низкими за всю историю.

Например, в 2015 году один из клиентов Tranio приобрёл дом престарелых в Германии на таких условиях:

Доходность от аренды (годовая арендная выручка, разделённая на стоимость объекта) составила 6,3%, а IRR проекта (внутренняя норма доходности, учитывающая, помимо прочего, доход, полученный за счёт кредитования) — около 8% за вычетом всех издержек на покупку, налогов и расходов на управление (модель рассчитана так, что продажа объекта через 15 лет осуществляется при аналогичной доходности за вычетом расходов на эксплуатацию и капитальный ремонт).

Финансирование объекта важно, потому что:

• кредит даёт возможность увеличить доходность;
• можно купить больше объектов недвижимости или недвижимость большей площади;
• можно снизить налогооблагаемую базу (процент по кредиту вычитается из выручки и снижает базу для налога на прибыль);
• кредитуя объект, банк проверяет его ликвидность и тем самым даёт инвестору дополнительную гарантию качества инвестиции.

Приведу ещё один пример. В 2015 году мы получили от партнёров предложение для российских инвесторов, желающих вложить средства в доходный объект с LTV 70% под 2% годовых (фиксированная ставка). Рассчитав финансовую модель, мы получили конечный IRR более 10% в валюте. При этом речь шла о простом арендном бизнесе, гарантированном арендном контракте на 15 лет, первоклассном арендаторе и локации на 4+. То есть простой арендный бизнес, генерирующий 10% годовых в валюте, — это не сказка. Оказалось, что для этого нужно просто получить соответствующие условия по кредиту. Доходность во многом зависит не от арендной доходности самой недвижимости, а от условий её финансирования.

Существует ещё несколько важных нюансов, которые следует учитывать при получении кредита для покупки доходной недвижимости за рубежом.

Покупайте первые объекты без привлечения кредита

Для того чтобы стать нерискованным клиентом в глазах европейского банка, можно использовать такой приём. Всем известно, что, финансируя покупку недвижимости, банк оценивает риск объекта инвестиции и инвестора. И если по первому фактору российский инвестор, очевидно, ничем не уступает европейскому налоговому резиденту, то в глазах банкиров российские покупатели менее надёжны, чем европейцы. Дело не в плохом отношении к русским, всё гораздо прозаичнее: банк не может подтвердить наши активы и доходы. Справки НДФЛ для немецкого банка — филькина грамота, а российская недвижимость в качестве залога неликвидна для банка в силу сложности оценки и потенциального изъятия.

Покупатели, планирующие серию инвестиций в доходную недвижимость, могут повысить доверие европейских банков таким образом:

• первые 1–2 объекта покупаются полностью на собственные средства без привлечения кредита;
• объекты начинают генерировать доход, и с точки зрения европейского банка инвестор становится не только покупателем с подтверждённым легальным доходом в Европе, но ещё и собственником ликвидного актива;
• при покупке третьего объекта инвестор рефинансирует весь портфель активов, и вероятность получить LTV 70% вырастает;
• если при этом получить европейский вид на жительство, ситуация становится близкой к идеальной.

Важен и объём финансирования: чем больше занимаемая сумма, тем интереснее банку клиент и тем выгоднее условия. Поскольку российские клиенты считаются более рискованными инвесторами, банки готовы брать риск только при наличии существенного заработка. Вероятность получить кредит в размере 70% от стоимости объекта существенно возрастает, если размер кредитной линии превышает 10 млн евро. Разумеется, это актуально только для крупных инвесторов.

Помимо этого, для банка имеет значение однородность инвестиционного портфеля: вероятность того, что условия кредитования будут благоприятными, выше, если объекты принадлежат к одному типу.

Инвестируйте в низкорискованные и ликвидные объекты

Если вы собираетесь взять кредит на покупку недвижимости за рубежом, убедитесь, что вкладываете деньги в надёжный и низкорискованный объект, иначе можете потерять средства.

Жилая недвижимость считается менее рискованным и более ликвидным активом, поэтому европейские банки сравнительно легко финансируют покупку россиянами квартир как для собственного проживания, так и для последующей сдачи в аренду. Средняя ставка по кредиту — порядка 2,5%; обычно размер кредита не превышает 60% от стоимости объекта.

Важен и тип выбранного объекта. Какие объекты подлежат кредитованию, зависит от конкретного банка. Например, если стрит-ритейл кредитуют почти все, то дома престарелых — только некоторые банки. Это объясняется тем, что жильё для пенсионеров — это узкоспециализированный сегмент рынка, и не каждый банк может оценить объект на нём.

Обращайте внимание на тип ставки и возможность досрочного погашения кредита

Есть разные виды ипотечных кредитов. Например, существуют займы, при которых до конца срока выплачиваются только проценты или только основная часть долга. Есть так называемые амортизируемые кредиты, регулярные платежи по которым включают не только проценты, но и часть основной суммы долга.

Помимо этого, банки выдают кредиты под плавающие и фиксированные ставки. Плавающие ставки изменяются в соответствии с динамикой одного из индексов финансового рынка (инфляция, доходность облигаций, Euribor, Libor). А фиксированные ставки остаются неизменными в течение всего периода кредитования.

Также кредитные договоры классифицируются по праву досрочного расторжения или без такового. Банкам досрочное погашение не выгодно. Исходя из этого, самые дешёвые кредиты — с плавающей ставкой и без возможности досрочного погашения, а самые дорогие — с фиксированной и с возможностью досрочного погашения.

При этом может сложиться ситуация, при которой короткие кредиты (сроком на пять лет и менее) с фиксированными ставками могут оказаться немного дешевле кредитов с плавающей ставкой. Минимальные отклонения зависят от типа объекта и заёмщика (кредиты для коммерческих объектов и юридических лиц дороже, чем для жилых объектов и частных лиц).

Ведите сбалансированную финансовую политику

Увеличение доходности подразумевает рост риска. С кредитом это правило тоже работает: когда клиент закредитовывает объект, то доходность растёт, но вместе с ней растут и риски.

В такой ситуации есть несколько сценариев развития событий, два из которых для инвестора неблагоприятны:

• негативный, но не критичный сценарий: вы покупаете объект в кредит, на момент окончания действия кредитного договора ставки по кредитам повышаются, и вам приходится рефинансировать объект по повышенным процентным ставкам, а доходность объекта снижается;
• худший сценарий: на момент окончания действия кредитного договора на рынке недвижимости происходит коррекция, и цены снижаются на 20%. Если вы оказываетесь в такой ситуации с большой долей невыплаченного тела кредита, есть вероятность, что банк посчитает обеспечение в виде объекта недвижимости недостаточным и попросит докапитализировать кредит. Если у вас недостаточно средств, вы рискуете потерять объект. Выход простой: ведите сбалансированную кредитную политику — не затягивайте с выплатой тела кредита, старайтесь сделать так, чтобы к моменту окончания действия кредитного договора вы погасили как минимум 40–50% тела.

Если конъюнктура рынка хорошая, спустя 5–7 лет после получения кредита можно попробовать пролонгировать кредитный договор на 5–10 лет, не дожидаясь его окончания. Таким образом можно снизить риск того, что вам нужно будет перезаключать договор с банком при неудачной для вас конъюнктуре рынка. Рекомендуется обсуждать такую возможность с банком на этапе заключения кредитного договора.

Досрочное погашение займа банкам чаще всего невыгодно. Дело в том, что банк перезанимает деньги у центрального банка и одалживает инвестору. Условно, если инвестор отдаёт долг раньше времени, у банка остаётся перед ЦБ долг, который тоже придётся возвращать раньше положенного срока, и эти деньги будут для банка лишними. Если инвестор захочет погасить кредит досрочно, ему, скорее всего, придётся заплатить штраф.

Максимальный срок кредита обычно не превышает 20 лет. Рекомендую брать кредиты на 10–15 лет. Чем больше срок, тем дороже деньги, но и меньше риск того, что негативная конъюнктура рынка повлияет на условия кредитования.

Внимательно читайте условия кредитного договора. Важно выделить для себя следующие параметры:

• плавающая или фиксированная кредитная ставка;
• можете ли вы досрочно погасить тело кредита;
• каковы будут условия расторжения кредита, если вы решите продать объект до окончания действия кредитного договора;
• сможете ли вы рефинансировать кредит в том же банке до окончания действия договора;
• каковы ковенанты (см. следующий раздел), и в каких случаях банк может потребовать докапитализировать кредит.

Следите за рисками ковенантов

В договоре о предоставлении ипотеки всегда содержатся ковенанты — условия, при которых банк требует у заёмщика выполнять некие действия или воздерживаться от их выполнения на протяжении срока кредитования.

Помимо типичных ковенантов (обязанность заёмщика платить по кредиту в оговорённом порядке и поддерживать недвижимость в должном состоянии) договор может включать такие положения:

• при покупке жилых объектов банк может потребовать выплатить весь долг до окончания срока действия договора в случае неплатёжеспособности заёмщика; обычно заложенный объект изымается и выставляется на аукцион;
• банк может попросить докапитализировать кредит, если обеспечение обесценивается (например, если рынок упал на 20%), то есть банк либо изымает объект, либо просит вложить в него дополнительные средства;
• банк может автоматически получить право собственности на объект после того, как должник просрочит платёж.

У коммерческой недвижимости с долгосрочными жёсткими контрактами подобных ковенантов, как правило, нет, поскольку даже если рынок «падает», арендная выручка не снижается. И всё же всегда стоит уточнять, при каких изменениях на рынке могут меняться стандартные условия обслуживания кредитного договора, и оценивать риски.

•

Таким образом, чтобы минимизировать риски при использовании кредита для инвестиций в зарубежную коммерческую недвижимость, рекомендую:

• покупать первый объект (или первые два объекта) без привлечения кредитных средств, чтобы повысить к себе доверие будущих кредиторов;
• инвестировать в высоколиквидные объекты с качественными арендаторами и долгосрочными договорами аренды;
• вести сбалансированную кредитную политику;
• брать кредиты на продолжительные сроки (10–15 лет);
• не погашать кредит досрочно, но пролонгировать кредитный договор;
• в первую очередь оплатить проценты, а тело кредита — ближе к концу срока договора;
• обращать внимание на риски ковенантов, указанные в договоре.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio