Как купить зарубежную недвижимость на аукционе

Собираясь приобрести недвижимость за рубежом, стоит рассмотреть вариант покупки на аукционе. Возможно, вам удастся заключить выгодную сделку, особенно если с молотка продаётся конфискованный объект.

Аукционы недвижимости особенно распространены в Австрии, Великобритании, Германии и США. В Испании, Хорватии и Черногории они появились недавно и не пользуются популярностью.

Почти во всех европейских странах право на участие в торгах имеют не только граждане, но и иностранцы. Исключение — Греция и Турция, где аукционы устраиваются исключительно «для своих» и являются фактически закрытыми, так как информация об их проведении редко доносится до общественности. Например, как правило, в Испании иностранцам доступны аукционы, которые организуются агентствами недвижимости, но не банками. В Австрии проводятся как торги, в которых могут участвовать иностранцы, так и аукционы только для австрийцев — это связано с тем, что зарубежные покупатели имеют право приобретать недвижимость не во всех регионах страны.

Две стороны одной медали

На торгах можно купить всё: жилые и коммерческие объекты, земельные участки и острова. На судебных аукционах продается в основном неликвидная недвижимость. Обычно это заложенные объекты, владельцы которых не смогли расплатиться по кредитам. На добровольные аукционы выставляют недвижимость собственники, которые нуждаются в деньгах. Порой с молотка уходят редкие объекты: в больших городах на аукционы иногда выставляют уникальные дома (большой площади, расположенные в престижном районе и т. д.), а в сельской местности — необычные постройки, такие как бывшие казармы или фермы.

Недвижимость на аукционе иногда удаётся купить дешевле, чем на рынке, особенно если аукцион не анонсируется широко и поэтому в нём участвует мало покупателей. Чем стабильнее рынок недвижимости страны, тем меньшую скидку можно получить. Например, в Лондоне и Париже сбить цену можно максимум на 15%, тогда как в некоторых регионах Испании скидка доходит до 50% и более. Иногда стоимость объекта бывает символической. Так, летом 2015 года обанкротившийся в Испании аэропорт был продан с молотка всего за 10 тыс. евро — в 100 тыс. раз дешевле стоимости его строительства (которая составляла около 1 млрд евро).

Участники рынка недвижимости причисляют к плюсам аукционов:

• Заранее установленные правила торгов. Ставка может создавать обязательства покупателя, но переход права и окончательность результата зависят от процедуры. В 2013 году особняк Джанни Версаче был продан с молотка за 17 минут.
• Особый порядок завершения сделки. Риск обычного газампинга отличается от продажи по договорённости, но во Франции после судебных торгов возможна надбавочная заявка (surenchère) в течение 10 дней.
• Потенциал перепродажи. В условном примере покупка за 70 тыс. евро, ремонт за 80 тыс. и продажа за 240 тыс. дают 60% на затраты до налогов и прочих расходов. Покупка за 70 тыс., снос за 30 тыс. и продажа участка за 130 тыс. дают 30% на затраты. Итоговая доходность зависит от цены продажи, налогов и всех расходов на проект.

Однако эксперты выделяют и такие недостатки:

• Отсутствие газандеринга. После удара молотка покупатель не может снизить цену.
• «Кот в мешке». Часто перед заключением сделки объект нельзя осмотреть изнутри. В некоторых случаях организуются осмотры, но только в определённые дни и часы, и иногда посетить объект перед покупкой разрешается не более двух раз.
• Арендаторы. Жилье может быть занято съёмщиками. Не рекомендуется покупать такую недвижимость, поскольку процедура выселения может затянуться на месяцы или даже годы.
• Трудности с покупкой в кредит. Лот на аукционе в большинстве случаев невозможно приобрести с привлечением заёмных средств. Исключение — Латвия, где компания кредитованием покупок на торгах занимается специальная компания. По словам партнёров «Транио», в Германии иностранцы теоретически могут взять ипотеку для покупки недвижимости на аукционе, однако в большинстве случаев это сделать трудно.
• Необходимость личного присутствия. Если вы не можете присутствовать на аукционе лично, то покупка выльется в лишние расходы: услуги посредников стоят от 300 до 500 евро за аукцион.

Подготовка и участие в аукционе

Процесс купли-продажи недвижимости на аукционе проходит в несколько этапов:

1. Оценка объекта. Перед тем, как выставить недвижимость на торги, организаторы (судебные приставы, нотариусы, собственники) нанимают специалистов для оценки стоимости объекта. Стартовая цена обычно составляет 50–90% от рыночной. Будет ли превышен порог рыночной стоимости, зависит от спроса на лот.
2. Знакомство с лотами. Если вы собираетесь приобрести недвижимость на аукционе, в первую очередь закажите каталог аукционного дома, который вас интересует. Большинство домов издают такой каталог за несколько недель до начала торгов. При просмотре каталога обращайте внимание на каждую мелочь. Выбрав подходящие дома или квартиры, не поленитесь съездить по указанным адресам и осмотреть недвижимость. Узнайте мнение местных жителей и риелторов о данном жилье. Убедитесь, что описание недвижимости в каталоге соответствует действительности.
3. Поиск юриста (при необходимости). В большинстве стран покупатель может сам решать, пользоваться ли услугами юриста, но во Франции для судебных торгов участие адвоката обязательно. Рекомендуется обращаться к юристу, если вы не разбираетесь в местных законах, и нанимать переводчика, если не знаете язык.
4. Регистрация на участие в аукционе. Чтобы зарегистрироваться на участие в аукционе, в большинстве стран нужно предоставить банковский чек на сумму 5–20% от стартовой цены (в зависимости от типа торгов). Если участник ничего не покупает в ходе аукциона, сумма возвращается. Участие в аукционе без залога грозит штрафом. Во французских судебных торгах обеспечение составляет 10% стартовой цены, но не менее 3 000 евро. Помимо чековой книжки, на аукционе нужно иметь при себе документ, удостоверяющий личность, и банковские реквизиты.
5. Изучение окончательного списка лотов. Перед началом аукциона стоит попросить у организаторов список лотов. Возможно, некоторые объекты из каталога будут отсутствовать в итоговом списке, так как их сняли с аукциона или уже продали.
6. Выбор лота и предложение ставок. Когда вы захотите сделать ставку, ваш жест должен быть понятен распорядителю аукциона. Желательно поднимать руку, потому что другие движения он может не заметить или истолковать неверно. Если вы назначили максимально возможную для вас цену, а другой участник аукциона предложил ещё больше, не торгуйтесь дальше, но и не отчаивайтесь. Возможно, сделка по каким-то причинам не состоится, и тогда продавец свяжется с вами. Для этого оставьте распорядителю контактные данные.
7. Оплата сделки. В зависимости от типа торгов от 5 до 20% покупки оплачивается с чека, предоставляемого участником для входа на аукцион. Срок внесения остатка определяется правилами торгов; во французской судебной продаже он составляет два месяца после окончательного присуждения. Если он не успевает это сделать, задаток не возвращается.

Покупка недвижимости на аукционе — рискованное мероприятие. «Транио» рекомендует проводить перед заключением сделки всестороннюю проверку (Due Diligence) с помощью квалифицированного местного юриста.

Юлия Кожевникова, «Транио»