Кто покупает недвижимость в Германии?

По данным компании Colliers, в 2017 году объём инвестиций в коммерческую недвижимость Германии составил 57,3 млрд евро. Он не только стал рекордным за последние 10 лет, но и превысил соответствующий средний показатель за тот же период на 70%.

В течение I половины 2018 года число иностранцев среди инвесторов возросло до 45%. Их вклад в недвижимость Германии превысил 25 млрд евро.

Как сообщается в отчёте Colliers, в 2017 году среди зарубежных инвесторов больше всего средств в недвижимость Германии вкладывали граждане США (16%), Великобритании (11%), Франции и Китая (по 8%). При этом журналисты немецкого издания Zeit.de, проанализировав данные разных исследовательских компаний, пришли к выводу: на немецком рынке недвижимости преобладают покупатели из США (28,6%) Великобритании (13,7%), Франции (8,6%), Швейцарии (6,9%), Канады (6,3%) и Южной Кореи (8,9%).

Экспертами также отмечается активность инвесторов из Азии, Ближнего Востока и стран бывшего СССР.

Как правило, отчеты крупных исследовательских компаний отражают ситуацию лишь с «верхушкой айсберга», учитывая преимущественно сделки крупных, институциональных компаний, покупки на десятки и сотни миллионов евро. Существенный (в количественном отношении) сегмент рынка, включающий сделки частных инвесторов, при этом остается в тени. Своими наблюдениями о нём делятся эксперты Tranio.

Топ-3 категории инвесторов

По словам Софии Булановой, менеджера Tranio по продаже недвижимости в Германии, американские и европейские инвесторы консервативны – для них особенно важна ликвидность приобретаемых объектов, поэтому они выбирают города «большой семёрки» (Берлин, Франкфурт, Мюнхен и др.), а также различные локации Баварии.

Инвесторы из США

Исследования, проведенные Colliers в 2017 году, показали, что инвесторы из США стали самой многочисленной группой покупателей недвижимости в Германии, вложив 4,2 млрд евро (16% всего объема инвестиций). В I квартале 2018 сумма американских инвестиций составила 830 млн евро (18%).

Статистика Tranio свидетельствует, что средний бюджет американских покупателей всех типов недвижимости в Германии составляет 648,5 тыс. евро. «Наша практика показывает, что, если говорить исключительно об объектах, приносящих доход, то инвесторов из США в основном интересуют отели стоимостью до 3 млн евро. В целом, средний бюджет для приобретения доходной недвижимости составляет 3–5 млн евро», — рассказывает Юлия Морозова, старший консультант по инвестициям Tranio. По словам Софии Булановой, американцы часто интересуются «объектами с потенциалом, которые можно так или иначе улучшить, отремонтировать, например, достроить чердак и потом перепродать недвижимость с прибылью».

Однако Германия оправдывает не все ожидания покупателей из США. «У себя на родине американские инвесторы могут получить кредитное плечо, размер которого составляет 80% от стоимости объекта, в Германии же оно обычно не превышает 60%, — поясняет София Буланова. — Такая ситуация может негативно рассматриваться мелкими инвесторами, совершающими единичные покупки. Впрочем, американцы, работающие в Германии, могут рассчитывать на бо́льшее кредитное плечо. Так, наши американские клиенты, которые живут и работают в Берлине, могут получить 70–75%. Они ищут доходную жилую недвижимость, рассматривая покупку микроапартаментов или пакета квартир стоимостью до 1,5 млн евро».

Инвесторы из Великобритании

По данным Colliers, в 2017 году инвесторы из Великобритании заняли второе место после американцев с объёмом инвестиций 2,9 млрд евро и долей на рынке 11%. В I квартале 2018 они обошли их, вложив 1 млрд евро (23%).

От граждан Великобритании Tranio часто получает заявки на приобретение недвижимости во Франкфурте, что во многом связано с переездом ряда финансовых учреждений из Лондона в этот город после начала Брекзита. По данным JLL, в I половине 2018 на Франкфурт пришлось 24% сделок топ-7 локаций Германии — впервые по объёму инвестиций город обогнал Берлин и Мюнхен. «Клиенты из Великобритании ищут квартиры для сдачи в аренду во Франкфурте. Они предполагают, что из-за Брекзита из Лондона будут уходить компании, связанные с финансовым рынком, и, если верить прогнозам аналитиков, уходить они будут именно во Франкфурт. Поэтому британцы планируют, продавая свою недвижимость в Лондоне, вкладываться в этот немецкий город», — говорит София Буланова.

С Брекзитом связано и то, что в 2017 году резко выросла иммиграция из Великобритании в Германию. По данным Федерального статистического ведомства, с 2009 по 2016 годы в ФРГ переезжали в среднем 1,5 тыс. британцев в год, а в 2017-м — почти 9,5 тыс!

Средний бюджет британских клиентов Tranio — 416,5 тыс. евро. Но приходят и крупные покупатели. «Так, сейчас мы работаем с отельерами — тремя компаниями, которые подыскивают гостиницы под собственное управление. Их бюджеты предусматривают десятки миллионов. Клиенты в Гамбурге недавно подписали письмо о намерениях (Letter of Intent, LOI) для покупки объекта за 27 млн евро. Параллельно мы рассматриваем отели и за 30, и за 40 млн», — рассказывает Артём Ежков, менеджер Tranio по продаже недвижимости в Германии.

Инвесторы из Франции

Значительную группу на рынке недвижимости Германии составляют французские инвесторы. По данным Colliers, в 2017 году они вложили в недвижимость Германии 2,1 млрд евро, а их доля от общего объёма покупок составила 8%.

Согласно статистике заявок клиентов Tranio, самая популярная у французских покупателей локация — Берлин. «Некоторые клиенты из Франции интересовались при этом Франкфуртом. Они планировали покупку жилья для инвестиций, для последующей сдачи в аренду», — говорит Светлана Ларионова, эксперт Tranio по жилой недвижимости в Германии.

По данным Tranio, инвесторов из Франции отличает самый большой бюджет среди рассмотренных стран: в среднем они рассчитывают потратить на одну сделку 2,15 млн евро, и примерно половина заявок приходится на доходные объекты.

Согласно информации Savills, в прошлые годы клиенты компании из Франции фокусировались преимущественно на офисной и торговой недвижимости, но в 2017 году они всё чаще диверсифицировали инвестиционные портфели с помощью альтернативных активов с более высокой доходностью.

Французская недвижимость отличается низкой доходностью (около 3% для качественных объектов), поэтому многие покупатели из этой страны ищут в Германии недвижимость с более высокой рентабельностью, порой выше рыночной, и часто не находят её. «Был случай, когда покупатели из Франции рассматривали офисные центры в Берлине и других крупных городах Германии, но их ожидания доходности были завышены. 4–5% – слишком много для топ-локаций», — пояснила София Буланова.

Тем не менее, Германия всё чаще привлекает французских инвесторов. По словам Лидии Брисси, директора европейского отдела исследований Savills, они традиционно предпочитают вкладывать деньги у себя на родине, но сложившаяся рыночная конъюнктура всё больше мотивирует их инвестировать за рубежом: «Учитывая, что французы в основном предпочитают избегать колебаний валютных курсов, оставаясь на ключевых рынках еврозоны, Германия — идеальное место: она расположена в непосредственной близости от Франции, а её рынок отличается стабильным ростом, низкой долей пустующих офисных площадей и конкурентной доходностью».

Покупатели из других регионов

Инвесторы из России и других стран СНГ в своих предпочтениях схожи с европейцами и американцами, а покупателей из стран Ближнего Востока отличают более высокие ожидания доходности и повышенный интерес к проектам редевелопмента.

Азиатские инвесторы

По данным Colliers, в 2017 году значительный объём капитала вложили в германскую недвижимость азиатские инвесторы. В частности, покупатели из Китая и Сингапура совершили сделки на сумму 2,1 млрд и 2,0 млрд евро соответственно. Аналитики также отмечают присутствие инвесторов из Японии, а эксперты Real Capital Analytics — покупателей из Южной Кореи. Одной из крупнейших азиатских сделок за последние полтора года стала покупка сингапурской компанией CapitaLand Limited офиса во Франкфурте за 356 млн евро.

По данным Tranio, средний бюджет клиентов компании из стран Азии (Вьетнам, Гонконг, Индия, Китай, Малайзия, Сингапур, Таиланд, Тайвань, Филиппины, Япония) составляет 500 тыс. евро. Примерно 40% заявок, которые компания получает из этого региона, присылают инвесторы из КНР, Гонконга и Тайваня. По информации китайского сайта Juwai.com, посвященного вопросам приобретения недвижимости за рубежом, в 2017 году Германия вошла в топ-10 стран по числу запросов китайцев на покупку недвижимости в иностранных государствах.

Однако, как отмечают эксперты Tranio, несмотря на большой спрос, инвесторы из Азии не спешат заключать сделки. «Покупатели из азиатских стран, в частности из Китая и Индии — это сложные клиенты. Зачастую они покупают у своих же, внутри своей диаспоры или у риелторов в своих родных странах», — говорит Артём Ежков.

Инвесторы с Ближнего Востока

По данным Tranio, на рынке Германии также активны инвесторы из стран Ближнего Востока (Бахрейн, Израиль, Иордания, Кувейт, Ливан, ОАЭ, Саудовская Аравия, Сирия, Турция).

По словам Софии Булановой, израильтяне, выходцы из ОАЭ, Саудовской Аравии и других стран Ближнего Востока в Германии в основном обращают внимание на Северный Рейн – Вестфалию, подыскивают города, где недвижимость отличается более высокой доходностью по сравнению с Берлином, Гамбургом и Мюнхеном (например, Дортмунд или Дуйсбург).

Статистика заявок клиентов Tranio показывает, что средний бюджет ближневосточных инвесторов на покупку жилой и коммерческой недвижимости составляет 589 тыс. евро, а в сегменте только доходных объектов, по словам Юлии Морозовой, — от 5 до 10 млн евро. Как отмечает эксперт, среди типов коммерческой недвижимости наиболее востребованы отели, магазины, рестораны и кафе.

«С клиентами с Ближнего Востока очень сложно работать, — отмечает Артём Ежков. — У них зачастую завышенные ожидания доходности: они хотят получать от аренды 10%, как привыкли у себя на родине, но рынок Германии работает иначе».

В частности, такие ожидания характерны для инвесторов из Израиля. «Клиенты из этой страны ищут недорогие объекты с потенциалом, которые можно улучшить (отремонтировать) и получить доходность порядка 7–8 или даже 9–10%, — рассказывает София Буланова. — Мы вынуждены объяснять, что такой уровень доходности всегда сопровождается высокими рисками, и это заметно остужает потенциальных покупателей. Те же, кому взамен мы предлагаем участие в девелоперских проектах с повышенной доходностью (7–12%), говорят, что у себя на родине могут получить ещё больше. При этом, если в Израиле они могут с лёгкостью найти проекты редевелопмента, Германия является для них новым рынком, на котором оказывается сложно найти действительно хороший объект с потенциалом (такие быстро разбирают местные инвесторы), кроме того, сказывается и нехватка связей».

Среди ближневосточных клиентов Tranio достаточно активны покупатели из Турции. «В Германии они стремятся приобретать отели и супермаркеты. Средний бюджет составляет от 5 до 10 млн евро, но было и несколько крупных заявок на отели стоимостью 50–100 млн евро», — комментирует Юлия Морозова.

Инвесторы из стран бывшего СССР

Наконец, заметную группу инвесторов на рынке недвижимости Германии составляют покупатели из стран бывшего СССР. «У нас довольно много клиентов из Украины, а также из Казахстана и Азербайджана», — говорит Борис Элиассон, руководитель офиса Tranio в Берлине.

Самый популярный у русскоязычных инвесторов город для покупки — Берлин. Эту локацию сочли приоритетной 63% риелторов, принявших участие в опросе Tranio. Кроме того, как отмечает в интервью Die Welt Франк Кораблин, глава отдела исследований компании Aengevelt, также востребованы восточногерманские города — Йена, Лейпциг и Магдебург.

Согласно внутренней статистике Tranio, средний бюджет заявок на покупку объектов недвижимости всех типов клиентов из стран бывшего СССР составляет 455 тыс. евро. По данным компании,  сегменте инвесторов, планирующих вложить до 1 млн евро, интерес вызывают преимущественно дома и квартиры для сдачи в аренду. Покупатели, рассматривающие бюджет свыше 1 млн, также обращают внимание на торговую недвижимость. Те же, кто готов потратить 10—15 млн евро, чаще всего выбирают отели.

Средний бюджет россиян — клиентов Tranio для всех типов недвижимости составляет 494 тыс. евро, в сегменте только доходных объектов, по словам Юлии Морозовой, — от 3 до 5 млн евро. Наши соотечественники чаще всего интересуются отелями, супермаркетами, домами престарелых и объектами стрит-ретейла, сданными арендаторам.

Екатерина Разникова, менеджер проектов в Германии, также отмечает интерес россиян к проектам строительства и реновации в Германии. «Как правило, такие клиенты — это владельцы бизнеса в сферах строительства, торговли и сельского хозяйства в Москве и регионах. Бюджет многих из них не превышает 500 тыс. евро. К сожалению, на рынке проектов девелопмента в Германии соответствующих предложений не много, обычно в виде кредита проектной компании под фиксированный процент без достаточного обеспечения, которое могло бы удовлетворить инвесторов».

Как отмечает Екатерина Разникова, у клиентов с бюджетом до 1,5 млн евро появляется выбор среди проектов в B-локациях (средних по величине городах), если они готовы вкладывать деньги в мезонинные кредиты. При таком бюджете можно создать более значимое обеспечение, например, занести инвестора в поземельную книгу. «Для покупателей с бюджетом от 2 до 5 млн евро вариантов больше. На выбор — проекты в A- и B-локациях. При этом участки обычно оформляются на проектную компанию инвестора», — добавляет эксперт.

Разумеется, недвижимость в Германии пользуется спросом и у инвесторов из других стран. Так, Борис Элиассон отмечает «заметное присутствие покупателей из Скандинавии», а Юлия Морозова — растущий интерес со стороны инвесторов из ЮАР: «В последние несколько месяцев можно говорить о новом тренде: появилось много покупателей из ЮАР. В ситуации политической и экономической нестабильности у себя на родине, они продают имеющиеся там активы и переводят капиталы в Европу. Бюджеты таких покупателей начинаются от 5 млн евро. Они рассматривают все типы коммерческой недвижимости, кроме складских и логистических объектов».

Автор: Юлия Кожевникова

Материал подготовлен для Spear's Russia