Лучше один раз увидеть: менеджер «Транио» рассказывает о недвижимости в Австрии для жизни и инвестиций

В начале лета 2015 менеджер «Транио» Елена Милишенкова совершила восьмидневное путешествие по Австрии, в ходе которого посетила пять из девяти федеральных земель страны: Нижнюю Австрию (Niederösterreich), Штирию (Steiermark), Каринтию (Kärnten), Верхнюю Австрию (Oberösterreich) и Вену (Wien).

Елена лично познакомилась с австрийскими партнёрами «Транио», а также осмотрела объекты недвижимости, которые могут приобрести наши соотечественники, оформив их в том числе на физическое лицо.

В Австрии иностранец может оформить на частное лицо далеко не каждый объект недвижимости. Наличие такой возможности зависит от региона покупки.

Например, в Вене или районе Альп, за редким исключением, россияне имеют возможность приобрести жильё лишь при наличии местного ВНЖ или как юридическое лицо.

Нижняя Австрия: окрестности Вены

В первый день своего путешествия я проехала через несколько городков Нижней Австрии: Швехат (Schwechat), Перхтольдсдорф (Perchtoldsdorf), Гисхюбль (Gießhübl) и Баден (Baden). В Австрии в принципе нет мегаполисов: так, во втором по количеству жителей городе страны Граце проживает примерно 200 тыс. человек. По сравнению с ним городки, в которых я побывала, могут считаться пригородами Вены, ведь в каждом из них не более 25 тыс. жителей, а дорога до столицы занимает всего полчаса на машине или городской электричке.

Нижняя Австрия — это зелёный, холмистый край с богатыми винодельческими традициями. В каком бы из городов и районов вы ни купили недвижимость, можно быть уверенным, что из окна будет открываться живописный вид, а жизнь вокруг покажется по-деревенски безмятежной. При этом работать или учиться можно в столице.

Самый известный город Нижней Австрии — это спа-курорт Баден, расположенный в 25 км от Вены. Высоким туристическим сезоном здесь является период с апреля по сентябрь, когда тысячи людей отдыхают и поправляют здоровье на местных геотермальных курортах.

Объекты, строящиеся во всех упомянутых городках, будут сданы в 2015-2016 годах. Это будет типичное для Нижней Австрии жильё — малоэтажные дома с небольшим количеством квартир. Потенциальным покупателям недвижимости в этом регионе стоит ориентироваться на бюджет 200-500 тыс. евро и не забывать, что оформить покупку на частное лицо здесь можно только при наличии австрийского ВНЖ.

Штирия — австрийская Тоскана

Следующим пунктом моего пребывания в Австрии стала федеральная земля Штирия. У россиян этот регион не на слуху: здесь живут или проводят отпуск сами австрийцы и их соседи — немцы. В Штирии я побывала в нескольких городах и осмотрела недвижимость, которую неграждане ЕС могут покупать как физические лица.

Грац

Столица Штирии, Грац — это крупный образовательный центр: здесь расположены семь университетов, в которых учатся 50 тыс. студентов. Как следствие, в Граце стабильно высок спрос на аренду жилья.

Я посетила площадку одного из строящихся жилых домов и выяснила, что даже в недостроенных комплексах у многих квартир уже есть владельцы, но, что ещё важнее, абсолютно у каждой квартиры есть арендатор. Поиском арендаторов занимается управляющая компания. Владельцы жилья в таком доме имеют гарантированную доходность 4% годовых, что считается в Австрии хорошим показателем.

Важно отметить, что стоимость строящейся недвижимости в стране одинакова как на стадии котлована, так и перед сдачей объекта в эксплуатацию. При этом все квартиры раскупаются ещё до окончания строительства и отделочных работ.

Одна из причин высокого спроса — минимальные риски на рынке новостроек Австрии. Согласно местному законодательству, покупатель перечисляет деньги не напрямую застройщику, а на счёт трастового управляющего, без участия которого не обходится ни один строительный проект. Управляющий распределяет средства по этапам строительства, и застройщик получает последний транш только после сдачи объекта.

Если строительная фирма не может довести проект до конца, управляющий находит другого застройщика, поэтому «недостроев» в Австрии не бывает.

Южный термальный регион

Штирия знаменита своими термальными источниками, которые сосредоточены на курортах к юго-востоку от Граца. На одну ночь я остановилась в гостиничном комплексе, расположенном на одном из таких курортов. Вода из местного источника используется в процедурах спа-центра при отеле.

В этом отеле российские инвесторы могут подобрать апартаменты как для личного проживания, так и для сдачи в аренду туристам. В последнем случае собственник может заключить договор с отелем.

Жилые апартаменты расположены в отдельном корпусе, при этом жильцы могут пользоваться всеми услугами отеля. Стоимость квадратного метра — 3 500 евро. Например, апартаменты площадью 55 м² с одной спальней и большим балконом обойдутся в 195 тыс. евро.

Моим последним пунктом назначения в Штирии стал бальнеологический курорт Бад-Гляйхенберг (Bad Gleichenberg). В XIX веке это была здравница, популярная у австрийских и иностранных (в том числе — русских) аристократов. Сегодня здесь отдыхают простые австрийцы и немцы, а вот туристов из России почти нет.

В Бад-Гляйхенберге наши соотечественники могут купить апартаменты в действующем гостиничном комплексе, который в 2014 был построен на месте двух старинных вилл. Самые доступные варианты здесь уже раскуплены, а оставшиеся объекты стоят от 200 тыс. евро. Например, квартира площадью 129 м² с террасой 33 м² обойдётся покупателю в 241 тыс. евро. Самый дорогой объект в комплексе — квартира площадью 240 м² и террасой 57 м² — стоит 792 тыс. евро.

Покупателям предоставляется выбор: использовать апартаменты для личного проживания или воспользоваться схемой buy-to-let. В последнем случае собственник сможет отдыхать в квартире только одну неделю в году, а в остальное время управляющая компания будет сдавать жильё в аренду. Договор заключается на десять лет, по истечении которых его можно продлить либо начать жить в апартаментах самому.

Покупатели, решившие зарабатывать на аренде, получают гарантированную доходность до 4,75% годовых.

Каринтия: озёра у подножия Альп

После Штирии я отправилась на самый юг Австрии, в Каринтию — край озёр и горнолыжных курортов. Здесь моей целью было озеро Оссиахер (Ossiaher See), вокруг которого расположены уютные курортные городки Оссиах (Ossiach), Боденсдорф (Bodensdorf), Анненхайм (Annenheim) и другие. Курортная жизнь здесь не замирает круглый год: летом погода балует отдыхающих солнцем и тёплой водой для купания, а зимой подъёмники доставляют наверх желающих спуститься со склонов горы Герлитцен (Gerlitzen).

В районе озера я посетила строительную площадку, на месте которой в 2016 году начнёт работать современный курортный комплекс со спа-центром. Здесь россияне могут купить апартаменты для их последующей сдачи в аренду туристам. Правда, покупку можно оформить лишь на юридическое лицо. Ожидаемая доходность объекта — 4% годовых. Из-за удачного расположения (рядом с озером и подъёмником) цена на апартаменты высока: до 4 000 евро/м².

Также в Каринтии, но уже на высоте 1 600 метров над уровнем моря, я побывала в строящемся комплексе шале. Каждое шале — это отдельно стоящий дом с небольшим участком. Помимо готовых проектов домов, застройщик предлагает возможность выбрать количество и площадь внутренних помещений (спален, ванных комнат, террас и балконов), чем активно пользуются покупатели: из 15 готовых шале невозможной найти двух одинаковых.

Стоимость квадратного метра в комплексе стартует с 2 500 евро. Оформить шале можно лишь на юридическое лицо. Собственники могут либо проживать в домах сами, либо сдавать их в аренду туристам.

Рядом с комплексом расположены подъёмники и горнолыжные спуски, школа лыжного катания, ресторан, а вот за продуктами придётся спуститься в ближайшую деревню — на машине путь займёт 10-15 минут.

Верхняя Австрия: Гальштатское озеро

Добравшись до Гальштатского озера, расположенного в Верхней Австрии, я посетила ещё один комплекс шале. Район вокруг озера — это круглогодично действующий курорт, центром которого является старинный городок Гальштат (Hallstatt). Это очень живописный населённый пункт у самого подножия горного массива Дахштайн (Hoher Dachstein). Ежегодно сюда приезжают тысячи туристов, мечтающих полюбоваться озером в окружении Альп и покататься на горных лыжах.

Шале, выставленные на продажу в этом комплексе, расположены в посёлке Обертраун, всего в 100 метрах от озера и в пяти километрах от Гальштата. Потенциальным покупателям предлагается купить дом или половину шале, разделив его с другим инвестором, при этом владельцы смогут пользоваться гостиничным сервисом: крытым бассейном, велнес-центром, комнатой для отдыха, магазином, рестораном и парковкой. На расстоянии трёх километров от комплекса находится подъёмник.

Цены в комплексе достигают 4 500 евро/м². Просторный двухэтажный дом обойдётся минимум в 500 тыс. евро, зато любое шале в данном комплексе можно оформить на физическое лицо. Также жильё можно отдать под управление гостиничному оператору и получать гарантированную доходность 3% годовых.

Дёблинг — престижный район Вены

Конечной точкой моего путешествия стала Вена. Из всего увиденного в столице мне особенно запомнился 19-й район — Дёблинг (Döbling). Он находится в 10 километрах к северу от исторического центра Вены. Здесь, среди зелени и частных вилл, чувствуешь себя как в одном из городков Нижней Австрии, но точно не как в столице.

Дёблинг считается престижным районом, и недвижимость здесь дорогая. Местные жители ценят возможность жить в благоустроенном, спокойном и экологически чистом месте, откуда можно добраться до делового центра за 15-20 минут. Здесь не встретишь многоэтажную застройку и развлекательные заведения, зато часто можно увидеть дорогие виллы и современные дома на 6-8 квартир.

В Дёблинге я посетила новый четырёхэтажный семиквартирный дом. В каждой квартире есть просторная терраса и панорамные окна, а вокруг дома разбит сад. Покупатель может быть уверен, что вид на виноградники и зелёные поля будет открываться из окон всегда — эту часть города не планируют застраивать в будущем.

Площадь квартир варьируется в пределах 93-157 м², а стоимость квадратного метра начинается от 6 500 евро. Недвижимость в Дёблинге, как и в целом в столице Австрии, доступна россиянам только при наличии в собственности компании, зарегистрированной в одной из стран ЕС, или австрийского ВНЖ.

•

За восемь дней менеджер «Транио» Елена Милишенкова смогла увидеть совершенно разную Австрию: горнолыжные склоны и термальные источники, живописные сельские пейзажи и классическую архитектуру Вены.

Вместе с австрийскими партнёрами «Транио» она осмотрела 30 объектов недвижимости, многие из которых будут интересны российским инвесторам. Особое место среди этих объектов занимают апартаменты и шале, которые можно оформить на частное лицо — покупателю остаётся лишь выбрать между уютным городом в Нижней Австрии, спа-курортом и комплексом в горах.

Елена Милишенкова, «Транио»