Недвижимость за рубежом
Статьи

Малогабаритные квартиры как объект для инвестиций в России и за рубежом

Обзор подготовлен компаниями Tranio и ЦИАН

Малогабаритные квартиры традиционно пользуются спросом. При этом всё чаще их приобретают не в качестве жилья для себя, а рассматривают как объект для инвестиций. То, насколько вложения оправдают ожидания инвестора, будет во многом зависеть от того, в какой стране он планирует выбрать квартиру.

Лучшей стратегией для инвестора станет покупка двух небольших квартир, вместо одной более просторной.

Преимущества такого выбора в следующем:

  1. Бóльшая уверенность в извлечении дохода. Вероятность того, что обе квартиры будут оставаться без арендаторов одновременно, не так высока. И это значит, что владелец так или иначе останется в выигрыше. Одна большая свободная квартира при этом означает полную потерю дохода.
  2. Спрос у арендаторов. Как в России, так и во многих Европейских городах большинство потенциальных арендаторов ищут квартиры меньшей площади, что серьёзно влияет на время «вынужденного простоя» недвижимости.
  3. Ликвидность. Малогабаритные квартиры быстрее продаются в случае, если инвестору необходимо оперативно вывести средства
  4. Возможность для манёвра. Вместо того, чтобы единовременно ликвидировать большой актив, инвестор может продать только одну квартиру, оставив вторую.

Малогабаритки в Европе – современные тенденции

Важнейшими двигателями роста привлекательности жилья с небольшой площадью являются повышение мобильности на рынке труда и туристическая активность.

В европейских странах всё большую популярность завоёвывает новый тренд – микроапартаменты – квартиры площадью 17–35 м². Такое жильё чаще всего уже обставлено мебелью, включает санузел с душевой кабиной, небольшую кухню и спальню. Недостаток площади компенсируется тем, что обычно в здании (апарт-отеле) есть помещение с кабинками для хранения вещей, общественные зоны отдыха и прачечные. Инвесторы приобретают микроапартаменты для сдачи в аренду студентам, командированным и сезонным работникам, молодым специалистам, арендаторам без семьи или туристам. В наибольшей степени рынок микроапартаментов развит в Великобритании и Германии. На долю этих двух стран приходится 86 % всех заключённых сделок. Следом за ними идут Франция и Нидерланды.

Средняя доходность микроапартаментов в Великобритании и Германии составляет 4–6 % годовых. Это больше, чем доходность от сдачи в долгосрочную аренду стандартной квартиры (около 2–3 % годовых в обеих странах).

В 2017 году компанией Tranio был успешно реализован жилой комплекс в Берлине. Стоимость квартир начиналась от 119 000 евро, а их доходность составляла около 4,7 %. В настоящее время таких предложений становится всё больше. Так, в I квартале 2019 года был сдан жилой комплекс на 334 квартиры в центре Берлина (район Большой Митте). Стоимость апартаментов от € 124 000, доходность примерно- 4% годовых.

Партнёры Tranio, London Relocation Consultancy, подчёркивают, что в последние годы все большую популярность в Великобритании завоевывают студенческие апартаменты. При весьма выгодной цене, как, например, у этой квартиры в центре Ливерпуля, они обещают рекордную как для Великобритании, так и для Западной Европы доходность - 8-8,5 %! Стоит учитывать, что спрос на жильё для студентов в Англии вряд ли снизится, даже несмотря на такие серьёзные политические решения, как Брекзит.

По данным Tranio, малогабаритки достаточно популярны в Чехии, особенно в Праге. Чаще всего их приобретают родители для своих детей-студентов, одинокие и пожилые люди, реже – инвесторы под сдачу в аренду. Согласно чешскому законодательству, площадь квартиры не может составлять меньше 16 м².

В третьем квартале 2017 года процент продаж квартир 1+ кк (отдельная комната с кухонным уголком) составил 16,7 (от всех квартир, проданных в Праге). К тому же периоду 2018 года эта цифра составила уже 24,4 %. Можно сказать, что формат квартир 1 + кк сегодня является в Праге наиболее востребованным. Доходность недвижимости в Чехии составляет около 5−7 %. Цены на жилье в Праге, по данным tranio.ru, колеблются в пределах 3500 – 7500 € /м²

Так, например, меблированная квартира площадью 24 м² (1 спальня, 1 ванная комната, мини-кухня), расположенная в центре Праге, недалеко от Народного музея и Вацлавской площади, обойдется в 180 000 €. Квартира в новостройке (сдача в эксплуатацию в 1 квартале 2019 года) в парковой зоне, общей площадью 36 м² (1 спальня, 1 ванная, высокое качество отделки, панорамное окно) будет стоить 161 000 €. В стоимость входят место на подземной парковке и кладовка. Двухэтажная квартира в историческом здании XIX века (38 м², 2 спальни и 1 ванная комната) выставлена на продажу по цене 141 000 €.

Квартира в Праге 38 м²
Квартира в Праге 38 м² https://tranio.ru/czech-republic/adt/1770961/

Недвижимость в приморских странах

По статистике обращений клиентов Tranio, в городах, расположенных на побережье Испании, например, в регионе Коста-Бланка, ни студии, ни однокомнатные малогабаритки не пользуются особой популярностью. Клиенты предпочитают выбирать квартиры с большей площадью (от 50–60 м²), планируя впоследствии отдыхать там с семьёй и сдавать их в аренду таким же семьям. Однако на рынке можно найти и следующие предложения:

  • Меблированные апартаменты (45 м², с террасой) в жилом комплексе с садом и бассейнами, расположенном в 100 метрах от пляжа, в Дении, Аликанте, за 112 000 €.
  • Апартаменты (49 м² с одной спальней) в жилом комплексе с бассейном, садом и подземной парковкой, расположеном недалеко от моря (Торревьеха) за 115 000  €.

В Турции спрос на апартаменты площадью до 30–35 м² также низок. Более того, с 2017 года в этой стране (кроме Стамбула) законодательно запрещено строить студии. Минимальный размер жилых апартаментов – 28 м². Можно говорить, что в целом потребительский спрос начинается с квартир площадью 50 – 60 м². Квартиры с малой площадью обычно приобретают бизнесмены, не желающие останавливаться в гостиницах, а затем сдают их в аренду своим же коллегам. Студию в Стамбуле площадью 44 м² - 47 м² можно приобрести за 83 000–113 000 €. Новые апартаменты площадью 48 м² в современной резиденции в 5 км от моря (Стамбул) – за 158 000 €.

Отметим, что из-за финансового кризиса 2018 года и падения курса лиры, по официальной статистике Турецкого статистического института (TurkStat), продажи недвижимости Турции иностранцам в августе 2018 года увеличились на 129,6 % в годовом исчислении, в сентябре – на 151,1 %. Прибыль от сдачи в аренду недвижимости в приморских районах, по данным экспертов, составляет 6 % и более, поэтому Турция становится перспективным направлением для иностранных инвесторов.

С каждым годом всё более интересной для приобретения недвижимости страной становится Португалия и её лучшие локации – Лиссабон и Порту.

По словам Филиппо Симонато, директора по развитию бизнеса компании JLL, «средняя стоимость квадратного метра в Лиссабоне составляет 3000–4000 € в старых зданиях, 5000–7000 € в новостройках и около 10 000 € в зданиях, расположенных в центре города. Чтобы купить квартиру в центре Лиссабона потребуется не меньше 200 000 €. Иностранцы, планирующие приобрести недвижимость, могут получить в португальских банках ипотеку под 2,5 % годовых. Её размер составит 50–60 % от стоимости недвижимости». «Мы советуем своим клиентам приобретать квартиры небольшого метража, чтобы сдавать их в долгосрочную аренду иностранцам, молодым профессионалам, которых сегодня притягивает Лиссабон. Так, квартира площадью 35 м² с балконом при покупке обойдется в 200 000–250 000 € и впоследствии при сдаче в долгосрочную аренду будет приносить от 1500 € в месяц», — добавляет Филиппо.

По данным экспертов Tranio, большим спросом у инвесторов пользуются студии и однокомнатные квартиры в Черногории. Здесь можно подобрать жилье от 35 м², цены за квадратный метр в прибрежных туристических районах колеблются в пределах 2 000 – 3 000 €.

Меблированная квартира в 100 м от моря (г. Херцег-Нови, 35 м²) будет стоить 75 000 €, квартира в Старом городе Котора (36 м²) – 108 000 €, квартира в новостройке в Луштице с видом на море (38 м²) – 120 000 €. Инфраструктура туристических городков позволит получать хороший поток арендаторов и, как следствие, – хороший доход.

Самые разнообразные предложения жилья небольшой площади можно найти на рынке недвижимости Таиланда. Иностранцы стремятся сюда не только в поисках отдыха – множество молодых людей оседает в этой стране, пользуясь тем, что современные технологии позволяют работать удалённо из любой точки мира.

Недвижимость в Таиланде не только стабильно растет в цене, но и прекрасно сдается в аренду. По оценкам специалистов, доход от ренты, с учетом всех налогов, составляет около 7 % годовых, а поиск жильцов и организацию сопутствующих сделок берут на себя управляющие кондоминиумов.

Хотите выбрать апартаменты (15 м²) с полной отделкой, оборудованные санузлами, кухнями, встроенными шкафами и кондиционерами, расположенные в 100 м от пляжа и в 250 м от резиденции Принцессы Таиланда? Они будут стоить 107 500 €.

Элитные апартаменты (студия 36 м² с террасой и видом на море, Камала, Пхукет) недалеко от пляжа в новом жилом комплексе с несколькими полями для игры в гольф, прозрачными подвесными мостами, специальными смотровыми площадками с панорамными видами на море и горы и собственным парком-заповедником площадью 15 000 м²? 173 600 €!

Апартаменты с одной спальней в жилом комплексе с садом, парковкой и бассейном, Торревьеха, Испания
Апартаменты с одной спальней в жилом комплексе с садом, парковкой и бассейном, Торревьеха, Испания https://tranio.ru/spain/adt/1677695/

Малогабаритки в России

По словам Алексея Попова, руководителя аналитического центра ЦИАН, на рынке новостроек Москвы из 181 проекта только в 44 покупателям предлагаются небольшие апартаменты (площадью меньше 35 м²). Более половины из них (64 %) сконцентрировано в зоне от МКАД до ТТК.

На данный момент на квартиры площадью менее 35 м² приходится 18 % от общего объема предложения (2,1 тыс. лотов). При этом основная доля предложения реализуется в проектах комфорт-класса (48,2 %), на втором месте сегмент эконом (38,6 %), на третьем – бизнес-класс (12,8 %). В проектах премиального сегмента представлено 0,4 % лотов.

Наибольшим интересом у покупателей пользуются малогабаритки - на них приходится 33 % сделок по договорам долевого участия. Затем идут лоты площадью 35-45 м² (21 % продаж).

Цена приобретаемой недвижимости будет зависеть от района её расположения. Так, квартира площадью 32,1 м² в новостройке (апарт-комплексе) в Басманном районе на Садовом кольце обойдется в € 148 300, студия площадью 28,2 м² в многофункциональном комплексе с апартаментами в Красносельском районе – в € 147 000.

Малогабаритки в пределах третьего транспортного кольца дешевле (студия площадью 29,3 м² в  ЖК бизнес-класса, строящемся в Басманном районе примерно в 200 м от ТТК, будет стоить € 122 000. Студия поменьше (22,9 м²), находящаяся в здании уже в 600 м от ТТК в том же районе – € 80 000.

Самые доступные по цене квартиры располагаются ближе к МКАД. Апартаменты площадью 25,3 м² в ЖК комфорт-класса в районе Ховрино оцениваются в € 48 000, студия 18 м² в комплексе такого же уровня в районе Гольяново может обойтись в € 45 000.

Малогабаритные квартиры как объект для инвестиций в России и за рубежом
DingaLT / Depositphotos

Что надо учитывать инвестору?

Прежде, чем решиться на приобретение малогабаритного жилья, нужно определиться с выбором страны и локацией в ней. Например, подыскивая квартиру небольшой площади для инвестиций в Турции, помните, что максимальную отдачу можно получить в Стамбуле, а не на туристическом побережье Анталии.

Учитывайте доходность и новые тренды на рынке недвижимости. Так, сегодня более 50 % клиентов Tranio интересуются доходными микроапартаментами в Германии.

Не забывайте о возможности кредитования! Во многих странах мира иностранные инвесторы могут рассчитывать на достаточно привлекательные условия по ипотеке.

Материал подготовлен для CIAN

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Подписываясь, вы принимаете пользовательское соглашение

    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
    Анна Боярчукова
    Анна Боярчукова
    Руководитель отдела жилой недвижимости
    Оставить заявку
      Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение
      • Комиссия Tranio — 0 %
      • Помощь с ВНЖ
      • Ипотека от 1,5 %
      Задайте свой вопрос

      Задайте свой вопрос

      Оставить заявку
        Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение