На мировом рынке недвижимости растет риск образования пузыря

Опасения, что на глобальном рынке недвижимости может образоваться новый пузырь, растут по мере того, как цены и доходность увеличиваются до уровня, наблюдавшегося до кризиса, сообщает Financial Times.

Как говорится в исследовании компании MSCI, ценообразование на мировых рынках становится «всё более агрессивным». Это особенно актуально для США, где доходы от аренды сейчас ниже, чем до 2008 года, когда появление большого количества объектов с задолженностью вызвало спад международной банковской активности.

Согласно данным MSCI, совокупная средняя прибыльность на мировом рынке в 2014 году составила 9,9%. Такой результат является лучшим с 2007 года, а обусловлен он быстрым ростом стоимости капитала. Прибыльность имеет тенденцию к повышению уже пять лет подряд.

По словам Питера Хоббса, руководителя отдела исследований MSCI, нарастающие как снежный ком цены на недвижимость на крупнейших инвестиционных рынках вызывают «растущие опасения касательно стабильности этого класса активов».

«На большинстве глобальных рынков доходность достигла рекордно низкого уровня или приближается к этому уровню»,— говорит он. Она выражает доход от аренды пропорционально стоимости недвижимости. Когда стоимость растет, доходность падает.

Основной фактор ценообразования — «чрезвычайно низкая» доходность по облигациям, благодаря которой недвижимость стала в глазах инвесторов более привлекательным классом активов в относительном выражении.

Джонатан Грэй, глава Blackstone, крупнейшей в мире частной инвестиционной компании, уверен, что мировой рынок далек от пузыря: «Находимся ли мы на пике? Я так не думаю. Я думаю, что сегодня мы прочно укрепились в середине цикла рынка недвижимости. Мы лишь на полпути к тому уровню активности, что наблюдался в 2006–2007 годах, но точно уже позади кризиса 2009-го».

Грэй сделал свою ставку на мировом рынке, вложив 26,5 млрд долл. в портфель коммерческой недвижимости GE. Среди активов — торговые центры Мексики и объекты бизнеса в Болгарии. «Сделка имеет для нас большую стратегическую целесообразность»,— говорит он.

По словам Джонатана Грэя, стоимость недвижимости продолжает расти, но более умеренными темпами по сравнению с предыдущими годами, в свете перспективы повышения процентной ставки в США.

Согласно данным MSCI, рост зарегистрированных на бирже компаний сферы недвижимости опережает рост рынков ценных бумаг. В среднем по миру прибыльность ценных бумаг составила 10,4%, фондов недвижимости — 19,5%.

По словам Хоббса, количественные послабления центральных банков европейских стран могут привести к тому, что цены на недвижимость будут расти дальше. «Количественные послабления впитываются в капитал недвижимости, потому что долговое финансирование стоит дешево»,— говорит он.

Сочетание количественных послаблений, отсутствия других высокодоходных инвестиционных классов и перспективы роста арендных ставок — всё это, как считает Хоббс, продолжит тренд.

«Что касается цен, то мы близки к предыдущему рыночному пику, однако рентный доход еще не достиг темпа роста, необходимого для поддержания соответствующей динамики в последующие годы. Если США продолжат делать то, что делали в последние пять лет, и Европа наверстает упущенное, 2015-й станет еще одним продуктивным годом»,— говорит Хоббс.

Признаки возобновляющегося бума сперва появились в секторе высококачественных активов ключевых городов США и Лондона. В 2014 году британская недвижимость показала прибыльность в размере 17,9% (лондонская — 20%), американская — 11,5%.

Некоторые из крупнейших зданий Лондона («Корнишон», башня HSBC в Канари-Уорф) за последний год сменили владельцев по рекордным ценам. За недвижимость Canary Wharf Group (владельца и застройщика недвижимости в деловом районе Канари-Уорф) развернулась настоящая борьба. В результате, контроль над долями компании получили Инвестиционное управление Катара и канадский инвестфонд Brookfield.

Аппетит инвесторов распространяется не только на британские и американские рынки, но и на более рискованные локации. За последний год заметная доля капитала вылилась в континентальную Европу, особенно на ее периферию.

Юлия Кожевникова, Tranio.com