Новый Нью-Йорк: как приобрести квартиру на первичном рынке
30% квартир, расположенных в
Рынок строительства на подъеме
По данным
Сейчас большинство жилых объектов в строящихся домах Манхэттена — это просторные квартиры стоимостью в несколько миллионов долларов. В прошлом здесь доминировали квартиры — как среднего, так и высокого ценовых диапазонов. Сегодняшний рынок ориентирован на состоятельных покупателей, преимущественно на иностранцев. Согласно данным Miller Samuel, более половины покупателей
Некоторые из выдающихся новых жилых проектов
- Запад
28-1 улицы, 520. Рядом с паркомХай-Лайн будет построено здание по проекту известного британского архитектора Захи Хадид. Элитные апартаменты стоимостью от 4,6 млн долл. будут иметь просторные террасы и окна от пола до потолка. Цена за пентхаус — 35 млн долл. Парк-авеню , 432. После завершения строительства в 2015 году небоскреб высотой 425,5 м станет самым высоким жилым зданиемНью-Йорка . Пентхаус, расположенный в этой башне, оценивается в 76,5 млн долл.Бонд-стрит , 10. В I квартале 2015 будет завершено строительство зданий на 11 квартир стоимостью от 4,5 млн долл.- Запад
53-й улицы, 53. Башня Tower Verre высотой 320 м строится рядом с американским Музеем современного искусства по проекту архитектора Жана Нувеля. Завершить постройку здания со 145 элитными кондоминиумами планируется не раньше 2018 года.
Новостройки дорожают быстрее, чем вторичное жилье
По данным компании Douglas Elliman, на Манхэттене во II квартале 2014 цены на вторичные кондоминиумы выросли на 6,3% в годовом исчислении, а новостройки за тот же период подорожали на 66,3%. То есть первичная недвижимость на Манхэттене растет в цене гораздо быстрее.
Как сообщает Bloomberg, в 2013 году строители платили за участки в среднем 8 070 долл./м². С учетом расходов на строительство стоимость квадратного метра возрастает до 18–26 тыс. долл. Таким образом девелоперы надеются сделать прибыль достойной рисков.
Манхэттенский рынок новых кондоминиумов — самый перегретый в
Средняя цена | Сделки | |||||
---|---|---|---|---|---|---|
Долл. | Динамика, % |
Долл./м² | Динамика, |
Количество | Динамика, % |
|
Манхэттен | 3 520 735 | 66,3 | 20 444 | 33,1 | 231 | −40,6 |
Бруклин | 1 062 152 | 21,0 | 8 974 | 6,1 | 93 | −65,7 |
Квинс | 641 477 | −0,2 | 7 188 | 17,0 | 49 | −46,7 |
По информации Douglas Elliman, на элитном рынке Манхэттена доля сделок с новостройками составляет 6,9%. Средняя цена продажи — 17 млн долл. На первичном рынке доля квартир стоимостью до 1 млн долл. составляет 34,6% (средняя цена — 551 279 долл.), от 1 до 3 млн — 39,4% (в среднем — 1 742 399 долл.), свыше 3 млн — 26% (в среднем — 6 838 800 долл.).
Рынок строительства в
«Увеличение объемов строительства и возможное повышение процентных ставок по ипотеке могут слегка охладить рынок, однако общий позитивный тренд на ближайшие несколько лет должен сохраниться»
Прирост стоимости — до 20% годовых
Как известно, после реализации объекта у инвестора остаются не все деньги: доход от перепродажи облагается налогом на прирост капитала. Этот налог взимается дважды — на федеральном уровне и на уровне штата. Ставки зависят не только от местоположения, но и от дохода, срока владения объектом и семейного положения налогоплательщика. Для расчета налога можно воспользоваться калькулятором.
Хотя за год цены на новостройки на Манхэттене повысились на 66,3%, в действительности прибыль от перепродажи будет намного скромнее. Комментирует Илья Битков: «Динамика такова в значительной степени благодаря сделкам высокого ценового сегмента, где рост цен продолжает поражать воображение. Например, 2 млн долл. — это относительно низкий ценовой диапазон для новостроек, и конкуренции там на ближайшие несколько лет будет достаточно. Говоря о приросте цен подобных объектов, я бы ориентировался на 18–20% в год и однозначно рекомендовал придерживать недвижимость в течение нескольких лет».
Рыночная цена в 2014 году | 2 млн долл. |
---|---|
Ежегодный прирост стоимости (оптимистичный прогноз) |
20% |
Рыночная стоимость в 2019 году | 4 976 640 долл. |
Прирост стоимости | 2 976 640 долл. |
Налог на прирост капитала на федеральном уровне |
799 227,84 долл. (20%) |
Налог на прирост капитала на уровне штата | 203 899,84 долл. (6,85%) |
Прибыль от перепродажи в 2019 году | 1 973 512,32 долл. |
При инвестировании в недвижимость
Расходы на покупку и содержание
«В сравнении с кондоминиумами, где уже образована ассоциация собственников, и тем более с кооперативами, куда вход иностранным инвесторам практически заказан, девелоперы новостроек задают гораздо меньше вопросов покупателю»
Этим объясняется активный интерес к данному сегменту со стороны иностранцев. По данным Property Shark, среди покупателей крупных
Процедура покупки вторичных и первичных объектов мало различается, однако стоит отметить, что при покупке от застройщика расходы, связанные с переходом права собственности, как правило, ложатся на покупателя, тогда как на вторичном рынке за это платит продавец. С учетом цен на новостройки расходы велики: например, за квартиру стоимостью 5 млн долл. покупателю нужно будет заплатить 141 250 долл. (2,825%).
Налоговый сбор города Нью-Йорка (Property Transfer Tax) |
1 – 1,425 |
---|---|
Налоговый сбор штата Нью-Йорк | 0,4 |
Налог на недвижимость дороже 1 млн долл. (Mansion Tax) |
1 |
Всего | 2,4 – 2,825 |
«Дополнительно в контракте по продаже новостройки могут быть предусмотрены пункты, препятствующие краткосрочным спекулятивным сделкам, поэтому таких сделок даже на перегретом Манхэттене сейчас еще не так много, и большинство инвесторов рассматривает покупку недвижимости как надежное долгосрочное вложение»
По данным Knight Frank, в
Юлия Кожевникова, Tranio.Ru
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году
Недвижимость в Марбелье, Испания
Покупка жилой недвижимости в Барселоне, Испания
Покупка недвижимости в Алгарве, Португалия
Стоимость жилья на Мадейре, Португалия
Февраль на рынке недвижимости Дубая: превышение показателей 2023-го
Февраль на рынке недвижимости Кипра: устойчивый рост и перспектива развития в 2024-м
Рынок недвижимости Турции в феврале 2024 года: продажи выросли на 17,3%
Требования по зарубежному арендному доходу для налоговых резидентов РФ: комментарии экспертов
Статистика: россияне вернулись в топ-10 иностранных покупателей недвижимости в Испании