Новые тенденции на рынке жилой недвижимости Канады

В 2014 году в экономике Канады произошли изменения, которые сделали возможным появление новых тенденций на рынке недвижимости:

• Падение курса канадского доллара привлекает покупателей недвижимости из зарубежья: агенты недвижимости уже отмечают рост интереса к канадской недвижимости в отдельных регионах со стороны иностранцев.
• Основные показатели — рост цен и число сделок — в 2015 году станут рекордными за посткризисный период.
• Снижение учётной ставки Банка Канады способствует росту ипотечного кредитования.
• Темпы строительства нового жилья пока не соответствуют имеющемуся спросу, а значит, относительный дефицит недвижимости будет способствовать росту цен.

Динамика цен

В конце II квартала 2015 рынок вдохновил аналитиков крупнейшего канадского агентства недвижимости Royal LePage на смелые прогнозы рекордных продаж квартир и домов в Канаде.

За первое полугодие 2015 года сильнее других подорожали одноэтажные дома для одной семьи (7,5%) по сравнению с аналогичным периодом 2014. Более скромный рост цен показал сегмент двухэтажных жилых домов (6,8%). Квартиры подорожали только на 3,9%.

Средняя стоимость одной единицы жилья (отдельного жилого помещения — комнаты, квартиры, дома, таунхауса — достаточного для проживания одного домохозяйства/семьи) в июне 2015 составила 349 тыс. долл. США (или 453 560 канадских долларов) в сравнении с 319,4 тыс. долл. США в 2014 году.

Наибольший вклад в рост цен по стране в целом внесли крупнейшие города Канады — Торонто и Ванкувер. Во втором квартале 2015 года в Торонто одноэтажные дома на одну семью подорожали на 12,9%, двухэтажные коттеджи — на 11,6%. Цены на квартиры выросли на 5% по сравнению с первым полугодием 2014 года.

В Ванкувере дома выросли в цене еще заметнее: одноэтажные коттеджи подорожали на 12,6%, а двухэтажные — на 13,6%. Квартиры стали дороже на 6%.

По прогнозам аналитиков Royal LePage, лидерами подорожания в 2015 году станут всё те же упомянутые Торонто и Ванкувер. Недвижимость в этих городах прибавит в цене 9,6% и 9,4% соответственно.

Если агентство Royal LePage прогнозирует рост цен в 2015 году величиной в 6,1%, то Royal Bank of Canada даёт более сдержанный прогноз — 3,8% в 2015, а в 2016 — 1,6%.

«Устойчивый рост цен на жилье, который мы наблюдаем во II квартале 2015 года, особенно в Торонто и Ванкувере, вызван двумя факторами — укреплением рынка труда и, как следствие, ростом доходов населения, а также дефицитом жилья»,— считает Фил Сопер (Phil Soper), исполнительный директор Royal LePage.

Особенно эта тенденция характерна для Торонто и Гамильтона (находится в 70 км от Торонто в провинции Онтарио недалеко от границы с США), где растёт полная занятость и люди увереннее смотрят в будущее, при этом банки сохраняют достаточно низкие ставки по кредитам. Фил Сопер также отметил, что участники рынка ожидают дальнейшего снижения процентных ставок, которое подстегнёт рост спроса и цен на недвижимость.

Продажи растут

Ситуация с объемами продаж недвижимости в первом полугодии не столь однозначна, как с ростом цен, и здесь аналитики рынка расходятся в оценках.

По информации Канадской ассоциации недвижимости (Canadian Real Estate Association, CREA), в первой половине 2015 года число сделок с недвижимостью выросло на 5,9% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года и уже к концу II квартала достигло рекордного показателя в 513 тыс. По подсчётам CREA, в 2015 году рост продаж составит 5,2% по сравнению с 2014 годом; среднегодовое число сделок в 2014 составило 479 тыс.

Наибольший рост продаж в 2015 ожидается в Ванкувере (27,6%), Торонто (7,2%), Монреале (5,4%) и Оттаве (4,3%).

Другие аналитики дают менее оптимистичные оценки: в Royal LePage предсказывают увеличение числа сделок на 3,3%, а в Royal Bank of Canada — только на 1,5% по сравнению с показателями 2014 года.

Так или иначе, все аналитики рынка сходятся во мнении о том, что продажи недвижимости будут расти в 2015 году, однако долгосрочный прогноз в условиях неопределенности в канадской экономике пока делать рано.

Стабильность на рынке аренды

По данным Канадской корпорации недвижимости и ипотеки (Canada Mortgage and Housing Corporation, CMHC), рынок аренды сохраняет стабильность, о чём свидетельствует статистически незначительное изменение доли пустующих помещений в Канаде: в первом полугодии 2015 она составила 2,9% против 2,7% в первой половине 2014 года.

Региональные арендные рынки Канады демонстрируют различные показатели вакантности помещений. Спрос на аренду упал в провинциях, зависящих от производства нефти, в связи со снижением цены на углеводороды. Самая высокая доля невостребованной аренды — в Альберте и Саскачеване (4,6 и 4,8% соответственно).

Процент вакантных помещений повысился и в провинции Квебек. Причиной тому сокращение миграции населения, замедление роста занятости и рост предложения на рынке аренды. Если весной 2014 года доля невостребованных арендных площадей составляла 1,8%, то в 2015 году она достигла 3,2%.

Практически не изменилась или снизилась по сравнению с 2014 годом доля пустующих площадей в Онтарио и Британской Колумбии, предлагающих большие возможности для трудоустройства молодёжи — основного «потребителя» аренды. К примеру, в Ванкувере этот показатель в первом полугодии 2014 года составил 1,4%, когда как год назад он равнялся 1,9%.

Ванкувер — при этом ещё и город с самой дорогой арендой в Канаде. В апреле 2015 года двуспальные апартаменты в этом городе обходились арендаторам в среднем в 1 035 долл. США (1 345 канадских долларов). Самая низкая средняя стоимость аренды зафиксирована в городе Труа-Ривьер в провинции Квебек. Здесь такие же апартаменты можно арендовать за 439 долл. США (571 канадский доллар).

В CMHC сдержано оценивают перспективы роста арендного рынка на фоне разнонаправленных тенденций в канадской экономике и неравномерного экономического потенциала регионов.

Ипотечные ставки опускаются до минимальных значений

Стремительное падение цен на нефть во второй половине 2014 года не могло не повлиять на канадскую экономику, и в начале 2015 года Банк Канады принял решение снизить учётную процентную ставку. Впервые с 2010 года процентная ставка опустилась с 1,00 до 0,75% в январе, а затем до 0,50% — в июле.

Снижение учётной ставки вызвало цепную реакцию в банковском секторе: пять крупнейших банков Канады снизили базовые кредитные ставки (в среднем на 0,10 – 0,15%), после чего пришла очередь ипотеки.

В настоящий момент средняя ставка пятилетней ипотеки в Канаде составляет 2,59%, когда как еще в декабре 2014 она составляла 4,79%.

Тем не менее, не только учётная ставка Банка Канады влияет на рынок ипотечного кредитования: учётная ставка регулятора оказывает прямое влияние на величину ставок по краткосрочной ипотеке, однако на долгосрочную ипотеку влияют показатели доходности рынка ценных бумаг и гособлигаций.

Одним из следствий снижения процентной ставки и «нефтешока» стало удешевление национальной валюты по отношению к американскому доллару. В декабре 2014 года 1 канадский доллар стоил 0,86 американского доллара, а в июле 2015 он упал до 0,76.

Ослабление канадской валюты обещает дополнительные выгоды для иностранных покупателей недвижимости в Канаде. Агенты недвижимости в Ванкувере отмечают рост интереса к местному рынку со стороны американцев и китайцев.

Темпы строительства

CMHC прогнозирует сокращение проектов строительства новой жилой недвижимости в 2015 году. По прогнозам аналитиков CMHC, в 2015 начнётся строительство 181 тыс. единиц жилья, что на 4,1% меньше, чем в 2014 году, когда началось возведение 189 тыс. объектов. В I квартале 2015 число новых строек упало на 4,7%.

Одновременно, по данным Национального статистического агентства Канады (Canada's National Statistical Agency), в I квартале 2015 года инвестиции в строительство жилой недвижимости выросли на 8,8% в сравнении с аналогичным периодом 2014 года.

Такое существенное увеличение инвестиций принесёт свои плоды в III и IV квартале 2015, когда, по прогнозам CMHC, число новых строек увеличится на 3,3 и 3,1% соответственно по сравнению с I и II кварталами 2015 года.

Аналитики сходятся во мнении, что строительство жилья в Канаде в 2015 году сократится на фоне неблагоприятной экономической ситуации, а в 2016 почти не изменится и останется на уровне 181 тыс. единиц в год. Вместе со снижением ставок по ипотеке это подстегнёт спрос на жилье, а значит цены продолжат свой рост.

При этом Джо Оливер (Joe Oliver), министр финансов Канады, заявил, что угрозы «пузыря» на рынке недвижимости нет.

Экономический прогноз

В ближайшие годы на рынок недвижимости Канады продолжат оказывать влияние пять ключевых факторов:

• Ипотечные ставки. Снижение учётной ставки Банка Канады в 2015 году повлияло на сокращение и без того невысоких ипотечных ставок. Дешёвая ипотека подогревает спрос на жильё, но ее судьба будет зависеть от дальнейших решений канадского регулятора.
• Занятость. Несмотря на неблагоприятную ситуацию на рынке энергоносителей, диверсифицированная экономика Канады сохраняет хороший потенциал для роста занятости, особенно на фоне улучшений в экономике США. Предполагается, что безработица в Канаде по итогам 2015 года сократится и составит 6,7% по сравнению с 2014 годом, когда она достигала 7,1% Ожидается также, что в 2015 году занятость населения вырастет на 1,3%, а в 2016 — 1,9%.
• Миграция. В 2015 году Канада примет от 260 до 285 тыс. новых постоянных резидентов, что поддержит рост рынка недвижимости.
• Демография. Ожидается, что доля возрастной группы 25–34-летних (потенциальных покупателей недвижимости) возрастёт, а также продолжится общее старение населения. Демографическая ситуация может изменить структуру спроса на канадском рынке недвижимости: сокращение доли молодёжи — это потенциальная угроза для рынка аренды, а рост числа пенсионеров может подстегнуть спрос на жилье за городом или в курортных районах
• Предложение недвижимости. Спрос на недвижимость в Канаде по-прежнему превышает объёмы завершённых и невостребованных единиц жилья, однако этот разрыв сокращается с мая 2013 года. Сохранение относительного дефицита поддержит рост цен на жилье.

В результате

2015 год имеет все шансы стать самым успешным для канадского рынка недвижимости за посткризисный период. Основные параметры рынка — динамика цен, число сделок, уровень ипотечных ставок и темпы строительства — остаются благоприятными, даже несмотря на проблемы в экономике Канады в целом.

При этом, канадская экономика обладает достаточным потенциалом для преодоления трудностей в нефтяной отрасли, а такие факторы как рост занятости, сокращение безработицы и стабильный поток иммигрантов обещают стабильный спрос на недвижимость.

Иван Чепижко, «Транио»