Опрос мировых брокеров: 41% участников рынка столкнулись с проблемой перевода денег из России за рубеж

За последние годы заметно вырос интерес россиян к недвижимости за рубежом. Хотя в прошлом году отмечено снижение спроса в сравнении с пиковыми показателями 2022 года, в долгосрочной перспективе активность клиентов из России остаётся на подъёме. Так, за январь-апрель 2024 года в Tranio поступило на 35,8% больше заявок, чем за тот же период 2021 года, но на 9,8% меньше, чем в рекордный 2022-й. Изменения за последний год незначительны: динамика по заявкам к январю-апрелю 2023 года составила всего 0,1%.

Геополитический и экономический контекст делает инвестиции в недвижимость за рубежом одной из самых востребованных стратегий по сохранению капитала и ухода от страновых рисков (курс рубля, воздействие санкций и т.д.). Однако после 2022 года клиенты с российским паспортом сталкиваются с трудностями при сделках: процедуры комплаенса стали сложнее, ограничен доступ к ряду визовых и паспортных программ для инвесторов. Чтобы оценить, как эти факторы повлияли на выбор клиентов и какие страны наиболее открыты для российского капитала в 2024 году, Tranio провёл опрос брокеров, девелоперов и экспертов по релокации. Среди респондентов — эксперты по рынку недвижимости ОАЭ, Таиланда, Турции, Германии, Греции, Испании, Кипра, Португалии, Франции и 20 других стран.

По мнению опрошенных экспертов, во многих странах клиенты из России и СНГ составляют заметную долю клиентов: до 60% от всех иностранных покупателей недвижимости в 2023 году — против 49% годом ранее. При этом доля европейцев среди иностранных клиентов снижается второй год: до 39% в 2023 году — при 49% в 2022-м году или 62% в 2021-м. В прошлом году также выросла активность покупателей из Израиля: их доля повысилась до 20% в сравнении с 16% в 2022 году, а также стали более заметны клиенты из стран Ближнего Востока — с долей 12% в сравнении с 8% в 2022 году.

За последние годы зарубежная недвижимость стала значимым компонентом портфеля у российских инвесторов, но это не означает отсутствия интереса к активам в России. Напротив, эксперты отмечают оживление и рост российского фондового рынка.

В то же время крупные инвесторы сохраняют свои вложения в недвижимость за рубежом, где российский капитал освоил новые рынки в Азии и на Ближнем Востоке: это способствует диверсификации портфеля и снижению зависимости от курса рубля.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Россияне отказывались от сделок из-за цен и проблем с переводом денег

Участники опроса Tranio выделили две главные причины, по которым срывались сделки с покупателями недвижимости из России и стран СНГ в 2023 году:

• Не удалось перевести деньги в страну покупки (41% респондентов);
• Покупатели рассчитывали на нереалистично низкую цену (38% респондентов).

Эти причины доминировали и в 2022 году, однако сейчас они стали более значимыми. Так, доля респондентов, отмечающих усложнение денежных переводов, выросла на 3 процентных пункта. В 2022–2023 годах на многих популярных у россиян рынках (ОАЭ, Турция, Кипр и др.) выросли цены на недвижимость, но на фоне снижения курса рубля покупатели часто оказываются не готовы к повышению чека. По данным Tranio, в январе-апреле 2024 года медианный бюджет у россиян снизился на 6,7% и составил 280 тыс. евро против 300 тыс. за аналогичный период 2023 года.

Показатели заметно разнятся по регионам и не всегда коррелируют с делением на «дружественные» и «недружественные» страны: в ряде стран ЕС по-прежнему можно сделать прямой перевод из России, но в целом Европа стала более закрытой для российских клиентов. Так, на сложности с переводом денежных средств для покупки недвижимости в Испании указали 78% респондентов, в Черногории — 67%, на Кипре — 54%, во Франции — 50%.

Проблему заниженных ценовых ожиданий в основном отмечают респонденты из тех стран, где русскоязычные покупатели активны и нацелены на приумножение капитала, ищут недвижимость с более высокой доходностью при менее высоком чеке. К таким странам относятся Грузия, где заниженные ожидания по ценам у россиян отметили 80% опрошенных экспертов, ОАЭ (64%), Турция (61%) и Португалия (60%).

Среди других распространённых причин, которые препятствовали сделкам россиян, эксперты назвали отказ в банковском обслуживании из-за связи клиента с Россией (26,2% респондентов), проблемы с комплаенсом, не связанные с происхождением клиента (22,6%) и резкое снижение курса рубля (20,2%). При этом, по мнению опрошенных, никто из российских клиентов, приобретающих жильё под аренду, не испытывал сложности с поиском арендаторов, а с выбором клиентов в пользу активов в России столкнулись лишь 16,1% респондентов.

Снижение курса рубля повлияло в первую очередь на решение о сделке в ОАЭ (55%), Таиланде (38%), Грузии (40%), и коррелирует с ожиданием высоких доходностей и мотивом приумножить капитал. Покупатели из этих же стран вместо зарубежной недвижимости решили приобрести активы в России.

Рост грамотности в вопросе покупки недвижимости жителей России и стран СНГ также подтверждает снижение доли тех, чьи сделки срывались по причине нерасторопности клиентов. Если в 2022 году эту причину отмечали 27% участников опроса, то в 2023 года — всего 17%. Основными странами, где фактор «замешкавшегося клиента» был наиболее заметным, стали Турция и ОАЭ. Если в Турции причиной такого поведения зачастую была клиента неуверенность в обстановке в стране сделки, то в ОАЭ — колебания курса рубля и выбор в пользу других форматов инвестиций.

Основные цели покупки — получение ВНЖ и защита капитала

Ключевым мотивом для покупки недвижимости за рубежом в течение последних лет остаётся получение ВНЖ или гражданства за инвестиции, но его значимость постепенно снижается: в 2023 году этот вариант отметили 47% респондентов против 52 и 56% респондентов и 2022 и 2021 годах соответственно. К странам, где данный мотив покупки превалирует, относятся Португалия (90% респондентов), Турция (83%), Испания (82%) и Греция (70%). За последние три года заметнее всего вырос интерес россиян к инвестиционному резидентству на Кипре, в Испании, Португалии и во Франции, а наиболее ощутимо снизился — в Грузии.

Остаётся значимым мотив релокации: доля отметивших переезд в качестве цели покупки недвижимости в 2023 году выросла на 9 процентных пунктов и достигла 31%. Для целей переезда наиболее востребована недвижимость в таких странах как Португалия (60%), Кипр (54%) и Италия (44%). Однако, по наблюдениям Tranio, за первые 4 месяца 2024 года доля клиентов из России, рассматривающих жильё для переезда, вновь снизилась до 20%.

Популярной альтернативой выступает цель сезонного проживания в стране покупки недвижимости: её выделили всего 30% респондентов, а чаще всего отмечали эксперты из Таиланда (73%), Италии (56%), Турции (33%) и Кипра (31%). По данным Tranio, среди этих стран самое доступное по цене жильё россияне выбирают в Таиланде, где медианный бюджет за январь-апрель 2024 г. составил 140 тыс. евро, а самые дорогие — в Италии, где медианный бюджет составил 700 тыс. евро.

Доля экспертов, отмечающих консервативный мотив покупки недвижимости для сохранения капитала, осталась практически неизменной с предыдущего года — 20% против 21% годом ранее. Этот мотив преобладает в таких странах как Германия (67%) и ОАЭ (37%). В январе-апреле 2024 г. медианный бюджет в этих странах составил 500 тыс. и 241 тыс. евро соответственно. Вместе с тем представители отрасли отмечают, что выросла доля клиентов, покупающих недвижимость для защиты от страновых рисков (36% против 29%), для диверсификации активов (34% против 25%) и его приумножения (21% против 8%).

Мотивация российских клиентов в целом сохраняется: они приобретают зарубежную недвижимость с целью диверсификации активов, защиты от рублёвых рисков, сохранения и приумножения капитала. С точки зрения трендов по странам, в 2023 году и I квартале 2024 года отмечен значительный рост интереса к рынку недвижимости Пхукета, где россияне сейчас занимают существенную долю. 

В то же время популярность недвижимости в ОАЭ снизилась, на этот рынок приходит немного новых клиентов из России, но те, кто ранее уже приобрёл недвижимость в Эмиратах и изучил этот рынок, продолжают расширять свой портфель.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Таким образом, инвесторы более рационально и структурно подходят к приобретению недвижимости, в текущем контексте она становится не просто условием получения ВНЖ, но и альтернативой инвестициям в финансовые институты и фонды. Основными целевыми направлениями для защиты от страновых рисков и диверсификации активов, по мнению опрошенных, выступает ОАЭ (55% для обоих мотивов) и страны Европы (Франция, Испания, Германия). Однако с мотивом наращивания капитала связаны инвестиции в недвижимость ОАЭ (55%) и Таиланда (46%), а не европейских стран.

На каких рынках недвижимости наиболее активны россияне

По мнению 58% опрошенных экспертов, в стране, которую они представляют, покупатели из России и СНГ входят в ТОП-5 среди иностранных покупателей.

Наиболее заметны русскоязычные покупатели на рынках Кипра и Таиланда (по 96% экспертов этих стран отмечают, что они входят в топ-5), а также на рынке ОАЭ (62%). В Эмиратах русскоязычные клиенты входят в число основных иностранных покупателей, но в 2023 году уступили лидерство: сейчас наряду с россиянами 53% локальных экспертов отмечают высокую активность европейцев и 13% — выходцев из стран Ближнего Востока.

Несмотря на снижение интереса к Турции, русскоязычные покупатели по-прежнему в числе лидеров в этой стране (77%). Схожие показатели по Турции предоставляют и официальные источники: по данным TUIK, по числу покупок недвижимости россияне лидируют среди иностранцев вплоть до марта 2024 года. При этом покупатели из России и СНГ стали менее заметными в Италии, о чём говорят 78% опрошенных.

В Германии 82% респондентов считают наиболее активными инвесторами европейцев, в то время как жителей России и СНГ отмечают около половины (46%). Пожалуй, одной из немногих европейских стран, где клиенты из России и СНГ могут потеснить европейцев, остается Греция: 35% участников опроса отмечают интерес со стороны русскоязычных покупателей в сравнении с 40% тех, кто отмечает европейцев.

В Испании на активность российских клиентов указали 15% экспертов, опрошенных Tranio — в сравнении с 85% тех, кто фиксирует доминирование европейских клиентов. Эти показатели тоже во многом совпадают с официальной статистикой сделок: по данным Коллегии регистраторов Испании, в 2023 году граждане России оказались на 10-м месте по числу покупок недвижимости, а в тройку лидеров вошли граждане Германии, Великобритании и Франции.

Сделки с недвижимостью в Европе в последние годы стали сложнее для россиян, и этот рынок сейчас интересует в основном тех клиентов, которые планируют переезд или часто путешествуют в европейские страны с личными или деловыми целями. Среди таких клиентов востребован ВНЖ за инвестиции в недвижимость, так как он решает визовый вопрос, даёт возможность открывать счета в банках. 

Хотя предложение по „золотым визам“ в некоторых странах ЕС было ограничено для россиян, в то же время запускаются и новые программы — например, недавно стартовал приём заявок на „золотые визы“ Венгрии, доступных для граждан РФ. Таким образом, оформление ВНЖ в ЕС через покупку недвижимости остаётся рабочей схемой и находит своих интересантов.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Несмотря на то, что сделки в Европе стали сложнее, она остаётся привлекательной для клиентов, в том числе и тех, кто делает покупки в высоком ценовом сегменте. Так, по итогам 2023 года 82% отмечают активность русскоязычных покупателей во Франции, 75% — в Португалии. По данным Tranio за январь-февраль 2024 медианный бюджет россиян, выбирающих недвижимость во Франции составил 450 тыс. евро (против 600 тыс. евро годом ранее), в Португалии — 300 тыс. евро (против 310 тыс. годом ранее). Активность покупателей из России и стран СНГ снизилась в Черногории (до 57% против 71% годом ранее), в Италии (до 10% против 23%) и в Испании (15% против 36%).

За последние два года российские клиенты расширили географию инвестиций в недвижимость. Так, в 2022 году традиционно популярные европейские страны (Испания, Италия, Черногория) потеснили ОАЭ и Турция, а в 2023 году к лидерам по спросу присоединились Таиланд и Кипр. При этом по оценкам трети участников опроса, совокупная активность русскоязычных покупателей за рубежом уменьшилась в 1,5–3 раза в сравнении с 2022 годом. В 2023 — начале 2024 гг. становятся всё более востребованными новые рынки на Ближнем Востоке: так, по данным Tranio, недвижимости

Средние чеки и ожидаемая доходность возросли

В большинстве стран средний чек у россиян в 2023 году вырос в сравнении с прошлым годом. В среднем на 50% стали дороже покупки в Черногории, достигнув 225 тысяч евро, на 20% выросли средние чеки в Грузии и на Кипре — до 113 и 450 тысяч евро соответственно. На рекордные 89% вырос средний чек в Турции, с 238 тыс. евро в 2022 году — до 450 тыс. евро в 2023-м. Такой резкий рост связан с повышением лимитов по выдаче ВНЖ за инвестиции (с 50 до 200 тыс. долларов) и паспорта для инвесторов (с 250 до 400 тыс. долларов).

Более доступные объекты россияне выбирали в Греции и Таиланде: в обеих странах средний чек уменьшился на 10% до 225 тысяч евро, что обусловлено разнообразием предложения для разных категорий покупателей и изначально невысоким порогом входа. В то время как европейские страны остаются доступными только для инвесторов с крупным капиталом: средний чек в Португалии составил 450 тысяч евро, в Испании — 625 тыс. евро, а во Франции — 800 тыс. евро. Самые высокие средние чеки участники опроса фиксируют в Италии (1,4 млн евро) и Германии (2 млн евро).

Средний чек россиян по всем странам, представители которых участвовали в опросе, составил в 2023 году 450 тыс. евро — против 290 тыс. годом ранее. Однако в контексте трёхлетнего периода средний бюджет ещё не достиг максимума, зафиксированного в 2020 году (620 тыс. евро).

Покупатели из России и СНГ, приобретавшие арендную недвижимость за рубежом в 2023 году, достаточно консервативно оценивают её доходность. В среднем, по мнению участников опроса Tranio, ожидаемая доходность от аренды всё же повысилась до 6,2% годовых в сравнении с 5,25% в 2022 году.

Ожидаемая доходность выросла в тех странах, где инвесторы рассчитывают на приумножение и сохранение капитала, диверсификацию активов:

• на 2,1 процентных пункта до 7,1% в Испании;
• на 0,6 процентных пункта, до 8,6% в Таиланде
• на 0,5 процентных пункта, до 8,5% в ОАЭ.

Напротив, в тех странах, где покупатели недвижимости намерены получить ВНЖ и покупают жильё для переезда, ожидаемая доходность снизилась.

Онлайн-сделки набирают популярность, но неравномерно по странам

48% участников опроса считают, что более 10% от всех сделок в их стране были заключены онлайн. Актуальность такого формата для россиян и жителей СНГ во многом связана с ограничениями полётных программ после санкций в авиационной отрасли. Несмотря на то, что операторы стремятся найти новые коридоры и партнёров для авиаперевозок, перелёты из России в Европу стали более длительными после 2022 года, что влияет и на потребительский выбор при покупке недвижимости.

Отдельные страны выделяются на общем фоне по высокой доле дистанционных сделок. Удалённые сделки наиболее востребованы в ОАЭ, где 64% респондентов оценивают долю онлайн-сделок на более, чем треть из всех сделок, а в Португалии же доля таких респондентов — 56%. Дистанционные покупки недвижимости часто практикуются и во Франции (30% респондентов считает, что более трети сделок совершается онлайн), в Таиланде и Германии (по 25% респондентов) и в Грузии (20%).

Эксперты прогнозируют рост рынка в 2024 году

Участники опроса Tranio смотрят в будущее с оптимизмом: 73% респондентов считают, что в 2024 году рынок недвижимости будет расти, и всего 2% опасаются резкого обвала. При этом растёт доля тех, кто считает, что рынок выйдет на плато (16%, +4 пп) и что рынок начнет плавно снижаться (10%, +2 пп), что в целом, ожидаемо после высокого спроса 2022-2023 года.

Как и в прошлые годы, на основе результатов опроса аналитики Tranio рассчитали «Индекс оптимизма», который принимает значения от 0 (если все респонденты дают самый пессимистичный прогноз) до 1 (если все респонденты настроены наиболее оптимистично). В среднем по всем странам этот индекс, как и в предыдущем году, составил 0,8, что говорит в целом о позитивных ожиданиях деятелей рынка.

Наибольший оптимизм демонстрируют участники опроса в Греции (индекс составил 0,93), а также в Таиланде (0,85), во Франции (0,80) и на Кипре (0,78). Наоборот, самые пессимистичные прогнозы на 2024 год дают респонденты в Турции (индекс составил 0,64) и Германии (0,63).

Авторы: Диана Имамгаязова, Лейсан Пелевина