Пхукет в 2023 году: Рынок растущих инвестиционных возможностей

«Инвестиционные возможности на Пхукете демонстрируют рост на фоне высокого спроса как на отели, так и на брендированное жильё при одновременном ослаблении тайского бата по отношению к основным мировым валютам. Зарубежные и тайские инвесторы со всё большим интересом смотрят на Пхукет и прилегающий регион как на место реализации своих следующих проектов», — с такой оценкой первых шести месяцев 2023 года выступил Билл Барнетт, ведущий аналитик по отельному рынку Пхукета, основатель консалтинговой компании C9 Hotelworks.

Отчеты господина Барнетта ценятся профессиональным сообществом за инсайдерский взгляд на Пхукет изнутри самого пхукетского бизнеса. Ветеран отельного консалтинга педантично фиксирует трафик в аэропорту, открытие новых отелей, закрытие старых, изменение ключевых индикаторов отельного бизнеса. Хотя в публичных отчетах господин Барнетт обычно не раскрывает всех деталей, собираемых им для клиентов, но тренды выделяет точно и прямо.

По итогам шести месяцев 2023 года ветеран инвестиций в Пхукет оптимистичен — рынок туристической недвижимости, включая отели и всю краткосрочную аренду, должен превзойти показатели не только 2022 года, но и 2019, который был годом максимального турпотока на Пхукет за всю историю.

Предложение: Операторы выходят из спячки

И отельный бизнес Пхукета, и краткосрочная аренда недвижимости держатся на спросе со стороны туристов, причём преимущественно зарубежных. Этот спрос удовлетворяют отели разных категорий (от скромных гестхаусов Патонга до люксовых вилл в курортных комплексах у моря) и инвестиционное жильё разных типов (от квартир-студий до домов, которые сами девелоперы не стесняются именовать особняками).

Одним из ценных инсайтов в отчете за первое полугодие 2023 года стали данные о структуре предложения, которые Билл Барнетт раньше не публиковал. За отчётный период C9 Hotelworks насчитала 2 031 «зарегистрированное заведение» с общим номерным/жилым фондом в 10 6011 «ключей». На отели и курортные комплексы в общей структуре приходится 68% рынка, на прочие места размещения — 32%. Они описаны в отчёте как «бунгало, хоумстей, апартаменты с обслуживанием».

C9 Hotelworks констатирует, что на Пхукете продолжается уверенная разморозка остановленного на время пандемии процесса ввода в эксплуатацию новых объектов. Согласно отчёту, порядка 1 200 «ключей» должны добавиться в общий пул в финальном квартале. Среди них есть и классические отели (+14 к прошлому году за весь год), и жилые комплексы с обязательной или опциональной арендной программой для инвесторов (+4 брендированные резиденции).

В качестве отдельного тренда господин Барнетт отмечает ребрендинг «бесчисленного количества» гостиничных комплексов, включая открытие на Пхукете первой тайской гостиницы сети Handwritten Collection by Accor.

Спрос: Турпоток близок к докризисному

«В первом полугодии 2023 года на Пхукете наблюдалось возвращение к активности, сигнализирующее о многообещающем процессе восстановления. И внутренние, и зарубежные рейсы продемонстрировали значительный рост и достигли уровня в 75% от показателя за весь 2022 год. И авиакомпании, и туристы охотно интересуются тем, что предлагает Пхукет. По пассажирским прибытиям первая половина 2023 года ознаменовалась впечатляющим восстановлением, объём за полгода уже достиг 87% от всего 2022 года», — пишет Билл Барнетт.

Общие прибытия внутренними и международными рейсами составили примерно 3,4 млн человек за шесть месяцев, причём произошло возвращение к привычному для Пхукета балансу между внутренними и зарубежными рейсами 50% на 50%.

Нужно учитывать, что значительное число летящих на Пхукет пассажиров внутренних рейсов — это тоже иностранные туристы, но прибывающие на остров через Бангкок. С точки зрения отелей и инвесторов в недвижимость нет никакой разницы, прилетают ли их клиенты прямыми рейсами или с пересадкой в столице Таиланда.

В 2018 и 2019 годах, то есть на историческом пике туризма, Пхукет фиксировал порядка 9 млн прибытий в год. Стороннему наблюдателю может показаться, что нынешние 3,4 млн за полгода не выглядят перспективно, поскольку формально это меньше половины. Такая оценка нуждается в поправке.

Недобор по абсолютным цифрам сейчас происходит в значительной мере из-за задерживающихся организованных тургрупп из Китая. Однако они являются целевой аудиторией лишь для ограниченного числа отелей, работающих именно с ними. В нынешних 3,4 млн гораздо больше целевой клиентуры для широкого рынка, включая владельцев вилл и кондо, а также операторов отелей без привязки именно к китайскому сегменту. Хотя формально турпоток и меньше 50% от докризисного, но клиентуры для обычного отельера и арендодателя в нем больше. Об этом косвенно говорил другой ветеран бизнеса — председатель Minor International Билл Хайнеке.

«Хотя мы видим меньше туристов в этом году, чем в аналогичный период 2019 года, тратят они намного больше. Заполняемость номерного фонда чуть ниже [докризисных показателей], но общая выручка значительно выше, ADR [средняя дневная доходность номера в отеле] выше», — отмечал он в беседе с деловым телеканалом CNBC.

Общая статистика прилётов в Таиланд искажена из-за транзитов в Малайзию, но по рейсам на Пхукет тренд виден чётко. Согласно отчету C9 Hotelworks, первая пятёрка стран по прибытиям на Пхукет за 1 и 2 квартал отличается незначительно, хотя сезонный сдвиг демографии заметен.

Сезонный сдвиг в демографии — это, прежде всего, перемещение Австралии с пятой строчки на третью, а также вылет Казахстана из пятерки. Но гораздо важнее сохранение России в топ-5 во втором квартале, хотя и с потерей объёмов.

Раньше российский рынок отличался очень яркой сезонностью, но сейчас летняя просадка не так выражена, период дождей перестал быть периодом отсутствия российских туристов. Как справедливо указывает Ассоциация туроператоров России (АТОР), в 2023 году у россиян было немного вариантов летнего отдыха, поэтому Пхукет популярен и вне сезона, хотя падение прибытий в сравнении с январем-апрелем — в два раза.

Прогнозы и тренды: Направление вверх

Из ключевых показателей по рынку объектов размещения Билл Барнетт опубликовал в этот раз два: заполняемость номерного фонда (Occupancy) и среднюю стоимость номера в день (ADR). Важно обратить внимание, что специалист снова не сравнивает первое полугодие 2023 года с первым полугодием 2022 года, когда туризм еще не восстановился. Вместо привычного сопоставления полугодие к полугодию (в котором эффект низкой базы был бы слишком выраженным) он проводит сравнение со всем 2022 годом, что дает более адекватные цифры.

Средняя выручка с номера, то есть с «ключа», поскольку речь идет о разных объектах, составила в первом полугодии 2023 года порядка 130 долларов в день против 110 долларов годом ранее. Таким образом просто за счёт оздоровления туристического рынка «отель» на Пхукете начал приносить на 18% больше.

Заполняемость номеров поднялась примерно с 47% в 2022 году до очень здоровых 70%. В некоторые момент отельеры фиксировали и больше, но принципиальны два момента — рынок размещения вышел в зону даже не безубыточности, а хорошей прибыли, а вектор роста у показателя Occupancy точно такой же уверенный, как у ADR. Рынок стабильно идёт вверх, что и фиксирует Билл Барнетт.

По традиции, ветеран пхукетского консалтинга фиксирует в отчёте три тренда и даёт три прогноза.

Тренды

1. Китайские туристы медленно, но стабильно возвращаются на Пхукет после снятия ограничений на выездной туризм в КНР. (Добавим от себя, что китайский турпоток подогревает общую активность экономики Пхукета, вливая деньги в сферы, которые не связаны напрямую с приёмом гостей из КНР).

2. Новые прямые рейсы из Саудовской Аравии на Пхукет обещают рост прибытий с Ближнего Востока и больше вариантов стыковок для туристов с других рынков. (На фоне закрытия воздушного пространства РФ именно ближневосточные хабы выступают пересадочными узлами для туристов из Европы. Пересадочные рейсы из Москвы отправляются также через Ближний Восток — примечание Tranio).

3. Ослабление тайского бата по отношению к основным мировым валютам дает все основания ожидать увеличения турпотока из-за рубежа в связи с привлекательностью цен. (Значение этого фактора для России сложно оценить из-за волатильности самого рубля, но итоги первого полугодия показывают, что дефицит альтернативных направлений обеспечивает привлекательность Таиланда при любом курсе бата — примечание Tranio).

Прогнозы

1. Пхукет продолжит развитие инфраструктуры, несмотря на то, что остров проиграл борьбу за право принимать выставку EXPO 2028, под которую планировался рывок вперёд. (Повышение возможностей по приёму туристов подтверждено как главный приоритет нового правительства — примечание Tranio).

2. Высока вероятность массового возвращения организованных туристов из Китая и самостоятельных путешественников этой страны на фоне ввода безвиза для КНР с 25 сентября 2023 года. (Об этом распоряжении было объявлено 12 сентября. Вместе с китайскими гражданами 30-дневный безвиз на весь зимний сезон предоставлен туристам из Казахстана — примечание Tranio).

3. Инвестиционные возможности продолжат расти, поскольку рынок Пхукета демонстрирует инвесторам многообещающие доходы на вложенные средства. (Бенефициарами выступают не только отели, но и вся инфраструктура размещения в широком смысле: виллы, кондоминиумы, прочие проекты — примечание Tranio).

Михаил Буланов, исполнительный директор и сооснователь международного брокера недвижимости Tranio