Недвижимость за рубежом
Статьи
Статьи о недвижимости в Испании
Article snippet
Tranio logo

Почему стóит покупать новостройки в Испании?

По данным исследования «Транио», более четверти покупателей жилой недвижимости в Испании предпочитают новое жилье. Интерес к объектам на первичном рынке объясняется несколькими причинами:

  • строительный сектор Испании оживает, и появляется много качественных проектов;
  • при приобретении off-plan нет необходимости вносить всю сумму сразу — покупка оплачивается частями;
  • качество нового жилья выше, чем вторичного, и не нужно делать ремонт;
  • застройщики дают гарантии на устранение дефектов;
  • коммунальные платежи ниже, так как новые дома строятся в соответствии с энергосберегающими технологиями.

Много объектов — больше выбор

Понятие «новый дом» в Испании размыто: им обозначают недвижимость, которая ни разу не продавалась, поэтому новым зачастую считается жилье, которое в течение нескольких лет оставалось невостребованным. Такой объект может пустовать годами, постепенно терять в стоимости, но по-прежнему признаваться «новым». После пика 2009 года, когда на рынке оставались нераспроданными 650 тыс. новых объектов, в 2015 году предложение сократилось на 18 %, но и сегодня по-прежнему пустуют 536 тыс. объектов.

Несмотря на это объёмы нового строительства в 2015 году впервые с 2008 выросли. По данным Национального института статистики Испании (Instituto Nacional de Estadística), в I квартале 2015 количество выданных разрешений на строительство увеличилось по отношению к среднему уровню 2014 года на 53 %.

Следовательно, перед покупателем открывается широчайший выбор домов и квартир, недоступный на других рынках Средиземноморья.

Строительство в Испании
В 2015 году объемы строительства в Испании начали расти впервые после кризиса 2008 года

Особенно заметно оживление на строительном рынке недвижимости в Барселоне. С 2009 года в этом городе почти не появлялись новостроек, однако, по данным CBRE, в 2015 году на рынок было выведено сразу 58 проектов, в результате реализации которых в городе появится 1 тыс. новых единиц жилья.

«Территориально Барселона с одной стороны ограничена горами, с другой — морем, а с юга и севера — двумя реками, за которыми начинаются пригороды. То есть, городу просто некуда расти. Здесь есть место для 800 тыс. единиц жилья, и больше быть не может. Но всё равно постоянно что-то сносится и реконструируется. Поэтому новостройки продолжают появляться даже на самых, казалось бы, неподходящих для строительства участках»,— говорит Эстебан Батье, президент компании Mas-Spain.

Вместе с тем, спрос на квартиры в Барселоне настолько высок, что апартаменты в новых комплексах полностью распродаются в течение полугода с момента запуска проекта.

«Особенно ценятся реновированные квартиры в исторических районах городов, так как строятся такие дома в едином архитектурном стиле с соседними историческими зданиями, при этом внутри они оборудованы всем необходимым для комфортной жизни: паркинг, лифт, консьерж»,— отмечает Мария Камышева, менеджер «Транио» по проектам в Испании.

Впрочем, квартиры в жилых комплексах с готовой инфраструктурой: автомобильной стоянкой, бассейном, игровыми и спортивными площадками, — пользуются немалым спросом, даже если они расположены на городских окраинах. Их чаще всего предпочитают иностранные покупатели.

Цены на первичные объекты — на уровне 2002 года

За первую половину 2015 года цены на новое жильё в Испании выросли впервые с 2007 года — рост, по данным исследования компании Sociedad de Tasación, занимающейся оценкой недвижимости, составил 1,8 % в сравнении с показателями 2014. При этом цены начали расти пока не везде, и у покупателей есть возможность выгодно инвестировать в недвижимость с расчётом на её дальнейшее удорожание.

Первичные объекты после кризиса 2008 года потеряли в стоимости в среднем 38,7 % и сейчас находятся на уровне мая 2002 года — сказался избыток строительных проектов, многие из которых до сих пор остаются незавершёнными, — а следовательно, покупатели могут позволить себе жилье большей площади, чем семь лет назад. По сообщению сайта Spanish Property Insight, большинство из них сегодня предпочитают квартиры площадью 90–130 м² с тремя или четырьмя спальнями.

Новостройки в Испании
Новостройки сто́ят дороже вторичного жилья

Где наблюдается рост цен?

Больше всего за первое полугодие 2015 новое жилье подорожало в Мадриде (4,2 %) и Каталонии (3 %). Самое заметное снижение цен зафиксировано в Стране Басков (−1,1 %), но даже этот спад совсем незначительный. В большинстве регионов Испании цены остались стабильными.

Средняя стоимость нового жилья в столицах испанских провинций — 2 030 евро/м². То есть стандартная квартира площадью 90 м² продаётся в среднем за 182 700 евро. Среди столиц провинций первичное жилье дороже всего стоит в Сан-Себастьяне (Гипускоа) и Барселоне (Каталония): в среднем около 3 200 евро/м²; дешевле всего — в городе Касерес (Эстремадура): 1 116 евро/м².

По данным Mas-Spain, в Барселоне новостройки на 30 % дороже средней стоимости квадратного метра в районе, где расположен объект. Например, в Саррии, одном из самых дорогих районов города, цены на новостройки начинаются от 6 200 евро/м², в то время как в 2007 году квартиры в некоторых строящихся объектах здесь стоили в два раза дороже, а вторичные — в среднем 4 500 евро/м². Высокая стоимость жилья, впрочем, не останавливает покупателей. «В наиболее удачных проектах большинство квартир раскупаются в первые три месяца. Первыми „уходят“ лучшие объекты — с террасами»,— говорит Мария Камышева.

Покупку можно оплачивать частями

Как и во многих других странах, в Испании покупка квартир в строящихся объектах оплачивается частями. Обычно при резервировании покупатель вносит 3–6 тыс. евро, при подписании договора купли-продажи — ещё 20–30 % от стоимости, а оставшаяся сумма доплачивается при завершении строительства.

Приобретая новостройку в Испании, покупатель также выплачивает НДС в размере 10 %. При подписании документов на собственность в присутствии нотариуса выплачивается гербовый сбор в размере 1 % (не включает НДС). Нотариальные и регистрационные расходы также не превышают 1 % от стоимости объекта.

Гарантия устранения дефектов

В Испании новое жилье строится в соответствии с современными технологиями строительства и с использованием экологичных материалов. Собственникам нет необходимости делать ремонт: квартиры продаются с отделкой, оборудованной кухней и установленными кондиционерами. Более того, в некоторых случаях застройщики предлагают будущим владельцам выбрать вариант оформления интерьера до начала отделочных работ и даже изменить планировку на одном из этапов строительства.

Однако иногда незначительные дефекты всё же встречаются, и в этом случае действует гарантия: в отличие от тех, кто приобретает вторичные объекты, покупатели новостроек защищены различными законами, которые обеспечивают устранение дефектов за счёт застройщика.

Новостройки в Испании
Испанские законы защищают права покупателей первичных объектов

Как защищены права покупателей

Права покупателей недвижимости в Испании защищает Строительный акт 38/99 (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE).

Владелец новостройки может заявить о дефектах, допущенных при строительстве и отделке, в течение года после сдачи здания в эксплуатацию, и застройщик бесплатно устранит все недостатки. К таким недостаткам относятся, например, облупившаяся краска, сломанные дверные ручки, протекающие краны, пропускающие влагу стеклопакеты, неисправные бытовые приборы и прочее. Желательно заявить обо всех найденных дефектах до осуществления последнего платежа по сделке.

Для решения более серьёзных проблем закон LOE предоставляет три года на обжалование. К этой категории относятся вопросы, представляющие угрозу здоровью жильцов и окружающей среде, например, плохая изоляция потолков или стен, которая может привести к образованию плесени, или дающие утечки газовые трубы.

На бесплатное устранение дефектов несущих конструкций даётся десятилетняя гарантия (Seguro Decenal). К таким дефектам относятся, к примеру, неустойчивый фундамент, трещины в потолке и стенах.

Новостройки качественнее вторичного жилья

Покупать новую недвижимость сто́ит также потому, что она качественнее и современнее вторичных объектов:

  • в новых домах продуманные и удобные планировки;
  • почти все новостройки (и не только жилые комплексы) имеют парковки;
  • при строительстве используются современные экологичные материалы;
  • во многих домах на крышах установлены солнечные коллекторы, нагревающие воду в квартирах без использования электроэнергии;
  • лучше шумоизоляция (за счёт установки стеклопакетов);
  • многие системы в новых домах автоматизированы, например, установлены электрические жалюзи, работает система «умный» дом;
  • в новостройках выше уровень безопасности: во всех новых квартирах есть домофоны, подъезды закрыты на кодовые замки, а в более дорогих проектах предусмотрены услуги консьержа и охраны;
  • помимо кондиционирования есть также система отопления;
  • во многих городских новостройках предусмотрены бассейны на крыше, зоны отдыха и террасы.

*

Покупка первичного жилья в Испании в ближайшие год-два может оказаться весьма выгодным вложением средств, так как на рынке имеется много первичных объектов – как совершенно новых, так и построенных несколько лет назад и не проданных, – а цены только начинают расти, причём главным образом на самых популярных рынках типа Барселоны. При этом благодаря наличию как готовых домов и квартир, так новейших предложений off-plan, выбор для покупателя оказывается шире, чем в других регионах.

Юлия Кожевникова, «Транио»

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Подписываясь, вы принимаете пользовательское соглашение

    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Испании
    Анастасия Щепетова
    Анастасия Щепетова
    Менеджер по работе с клиентами
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 2,5 %
    Задайте свой вопрос

    Задайте свой вопрос