Почему зарубежные банки не дают кредиты на покупку жилья в России

Иностранные банки предлагают гораздо более выгодные условия кредитования, нежели российские. Процентные ставки в несколько раз ниже, поэтому за рубежом погашать займы проще и экономичнее. Для сравнения, в США и Европе иностранец может получить ипотеку в среднем под 4–6% годовых, а в России гражданин должен довольствоваться 10–13%. Многие наши соотечественники хотели бы воспользоваться дешевыми иностранными кредитами, чтобы купить недвижимость на родине. Однако зарубежные банки в таких случаях чаще всего отказывают. На это есть несколько причин.

Большие риски

При кредитовании иностранцев, покупающих недвижимость у себя на родине, банкам пришлось бы идти на большие риски: в случае дефолта (некредитоспособности) заемщика даже неясно, какой суд должен разрешить ситуацию. Поэтому банки выдают кредиты только на покупку объектов в своих странах и предпочитают иметь дело со своими гражданами и резидентами, нежели с зарубежными клиентами.

Алексей Павлов, руководитель отдела развития международных программ Lowell Finance, считает, что иностранное гражданство заемщика — это уже некоторый риск для банка, которому приходится с особым вниманием оценивать доходы и активы такого клиента.

По словам Вячеслава Путиловского, руководителя информационно-аналитической службы Банки.Ру, для того, чтобы недвижимость стала надежным обеспечением сделки, кредитующий банк должен понять риски, связанные с колебаниями цен на недвижимость, оценить ликвидность объекта и изучить механизмы продаж и особенности российского законодательства (например, могут быть трудности, если в доме или квартире прописаны несовершеннолетние дети, или объект является единственным жильем). «Иностранные банки, не работающие в России, этих рисков не прорабатывали и не оценивали, соответственно, для них такие сделки являются высокорискованными»,— говорит Путиловский.

Алексей Павлов считает, что российский рынок не является прозрачным для иностранных банков: «К сожалению, на данный момент нет никаких предпосылок для кредитования зарубежными банками недвижимости в нашей стране».

По словам Арины Хайрулиной, кредитного консультанта Assuractis, у иностранных банков нет возможности произвести независимую и достоверную оценку недвижимости на территории России (и любой другой страны). «Согласно требованиям Европейского центрального банка, в целях борьбы с отмыванием денег кредитные учреждения обязаны проверять источники и назначение средств, проводимых через счета их клиентов, в том числе реальную стоимость приобретаемого в кредит имущества»,— говорит Арина Хайрулина.

В России запрещены филиалы иностранных банков

Согласно российским законам, в стране запрещено открывать филиалы иностранных банков — могут быть только дочерние организации. Поскольку зарубежные банки дают кредиты только там, где есть их представительства, они предпочитают не иметь дела с российской недвижимостью или направляют клиентов в свои «дочки», в которых условия для заемщика не слишком отличаются от предложений «наших» банков.

«Как правило, в России таким кредитованием занимаются дочерние структуры иностранных банков („Юникредит“, „Нордеа“, „Райффайзен“ и другие), которые в курсе всех особенностей местного рынка. Но и ставки по кредитам у них тоже местные, поскольку к первоначальному ссудному проценту прибавляются премия за страновой риск и прибыль „дочки“»,— говорит Вячеслав Путиловский.

Высокая стоимость обслуживания кредита

Поскольку в России запрещены зарубежные филиалы, банки не могут работать с Россией напрямую из-за высоких расходов. Даже если теоретически иностранный банк мог бы дать кредит на покупку российского жилья, стоимость обслуживания этого залога как для банка, так и для его клиента будет настолько велика, что никому из сторон это не будет интересно.

«Залог необходимо контролировать: нужны специалисты по залогам, юристы, служба безопасности, причем именно в том месте, где находится объект кредитования. Для иностранных банков это дорого, если сделки носят единичный характер»,— объясняет Вячеслав Путиловский.

Кризис на рынках недвижимости

Спад на жилищных рынках Европы и США привел к тому, что местные банки не всегда охотно кредитуют даже своих граждан, желающих обзавестись недвижимостью в своих странах. Вячеслав Путиловский считает, что проблема в том, что цены на квартиры и дома падают, и объекты уже нельзя продать по той цене, по которой они были заложены.

«Многие европейские банки даже внутри своих стран не кредитуют в отдельных регионах, где спрос на недвижимость мал и банку будет сложно продать объект, если заемщик не выплатит кредит. При этом обязательной является оценка недвижимости, а в отдельных случаях даже несколько оценок, проведенных по разным каналам. В последнее время в европейских странах всё сложнее получить кредит на строящиеся объекты»,— говорит Алексей Павлов.

Однако…

Есть страны, банки которых при некоторых условиях согласны пойти на риски и дать ссуду на покупку недвижимости в России. Как рассказывает Арина Хайрулина, более лояльны в этом отношении кредитные организации Бельгии, Люксембурга, Монако и Швейцарии.

«Банки в этих странах финансируют российских заемщиков определенного профиля. Этим учреждениям сам по себе кредит не очень интересен. Им выгодна дальнейшая работа с клиентами (обслуживание их счетов, привлечение капитала), поэтому условия предоставления кредита в каждом случае разные. Монакские банки, например, могут профинансировать до 110% покупки, но при условии, что клиент разместит на их счетах или доверит в управление средства в размере 50–100% от цены недвижимости»,— отмечает Арина Хайрулина.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru