Подъем на вьетнамском рынке недвижимости может прекратиться в 2011 году

На протяжении 2010 года рынок недвижимости Вьетнама был на подъеме. Стоимость аренды выросла, цены на жилье в целом тоже увеличились, хотя в ключевых городах ситуация складывалась по-разному. В Хошимине стоимость жилья остается на одном уровне уже два года, а в Ханое только за один год (с III квартала 2009 по III квартал 2010) средняя цена квадратного метра выросла на 9%.

В 2010 году закончены или перешли в стадию завершения несколько интересных проектов в высшем ценовом сегменте:

• Keangnam Landmark Tower — коммерческий центр: 2 800–3 300 долл./м²;
• Indochina Plaza Hanoi — комплекс из двух жилых, одного офисного и одного торгового зданий: 2 800 долл./м²;
• Sky City Tower — элитный жилой комплекс c собственным медицинским центром: 2 300 долл./м²;
• Mulbery Lane — элитный жилой комплекс от компании CapitaLand: 1 800 долл./м²;
• Parkcity — городской район в Ханое: 3 000 долл./м²;
• Mipec Tower — комплекс коммерческих и жилых зданий: 1 000 – 2 000 долл./м²;
• 302 Cau Giay — финансовый центр: 1 000 – 2 000 долл./м².

Однако эксперты не уверены, что 2011 год пройдет так же удачно. На развитие рынка могут негативно повлиять несколько факторов:

1. Снижение курса вьетнамского донга

Основной повод для беспокойства — снижение курса валюты, вызванное высокой инфляцией. Местные жители избавляются от дешевеющих донгов, переводя сбережения в доллары и золото. Это может повлечь отрицательные последствия для экономики: во-первых, стоимость донга упадет еще ниже; во-вторых, истощается долларовый запас. Большинство операций с недвижимостью во Вьетнаме оцениваются и оплачиваются в долларах, поэтому без запаса этой валюты развитие рынка может зайти в тупик.

2. Декрет 71

Еще одна причина для волнений появилась у вьетнамских застройщиков в августе 2010, когда был принят декрет 71 с дополнениями к закону о жилом строительстве. Цель нового декрета — препятствовать спекулятивным операциям с недвижимостью и обеспечить бóльшую прозрачность крупномасштабного строительства. Теперь все проекты, включающие более 2 500 единиц жилой недвижимости, должны получить одобрение премьер-министра. Противники нововведения утверждают, что дополнительные бюрократические проволочки только увеличат срок сдачи объектов.

С другой стороны, новый декрет имеет положительные стороны. Он отменяет ограничения на владение недвижимостью для вьетнамцев, которые переехали на постоянное место жительства за границу, но не поменяли гражданство,— это около 70% из 4 млн вьетнамских эмигрантов. Кроме того, даже если вьетнамец принял гражданство другой страны, он имеет такие же права, если соблюдается хотя бы одно из условий:

• эмигрант вложил средства в экономику Вьетнама в соответствии с Законом об инвестициях;
• супруг или супруга эмигранта остается гражданином Вьетнама и проживает во Вьетнаме;
• эмигрант работает во Вьетнаме в сфере культуры или науки и делает отчисления из своих доходов в государственный бюджет.

3. Недостаток дешевого жилья и избыток элитного

Городское население Вьетнама увеличивается благодаря естественному приросту и миграции из сельских районов. Поэтому за последние несколько лет спрос на доступное жилье заметно вырос и превысил предложение. Однако большинство застройщиков во Вьетнаме занимаются строительством элитной недвижимости, которая не пользуется большим спросом: за первые восемь месяцев 2010 года в Хошимине было продано только 14% предлагаемых дорогих апартаментов.

В III квартале 2010 года в Хошимине дешевое жилье продавалось в среднем по 726 долл./м², а элитное — по 1 898 долл./м². Цена такоже зависит от престижности района: виллу в пригороде можно купить за 250 000 долл., а за аналогичное предложение в шикарном квартале придется выложить от 1,5 до 2 млн долл.

4. Высокие процентные ставки по кредитам

Вьетнамский ипотечный рынок пока развит слабо. Большинство покупателей недвижимости выплачивают всю сумму сразу. Из-за инфляции процентные ставки очень высоки: в среднем 13,5%. Кроме того, кредит обычно выдается только на 50% от стоимости недвижимости.