Популярный Лиссабон: 5 причин приобрести недвижимость

Сегодня можно с уверенностью говорить о новом тренде на рынке зарубежной недвижимости: на пике популярности у инвесторов столица Португалии – Лиссабон!

Стабильная политическая и социальная среда, современная система образования, низкий уровень преступности, высокий уровень жизни, укрепление экономики Португалии, действие государственных программ, направленных на привлечение зарубежных инвесторов, а также меры, содействующие непосредственному развитию Лиссабона, приносят свои результаты. По мнению аналитиков компании PwC, в 2019 году именно Лиссабон возглавит рейтинг городов, наиболее привлекательных для инвестиций.

1. Рост экономики Португалии и развитие Лиссабона

Португальская экономика неуклонно развивается. По данным PwC, ВВП этой страны к четвёртому кварталу 2017 года увеличился на 2,4%. Эксперты прогнозировали, что в 2018 году рост ВВП составит 2,1%, а в 2019 – 1,7%.

Заметно снижается уровень безработицы: в январе 2017 года можно было говорить о 10,1%, а в январе 2018 – уже о 7,9%.

Португальской Федерацией строительной индустрии (Fepicop) в 2017 году было зафиксировано увеличение объёма производства в строительном секторе на 5,9%, позволившее, наконец, преодолеть продолжавшийся в течение предшествующих 19 лет спад, достигший 52%.

Благодаря реализации правительственной программы (Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização 2020), направленной на восстановление и возрождение города, большинство строительных проектов (около 80%) связано с реставрацией зданий.

Согласно стратегическому плану Programa Operacional Regional de Lisboa 2020, в Лиссабоне планируется создать инновационную крупномасштабную «экосистему», которая должна положительно повлиять на рост населения города и числа рабочих мест, а также на повышение качества жизни. Программа регулирует вопросы энергоэффективности, реабилитации ветхих зданий и неразвитых территорий, оптимизации взаимосвязи всех городских служб и систем. Включённые в неё проекты предполагают инвестирование 307 млн евро.

Лиссабон (наряду с Лондоном, Миланом, Варшавой и др.) присоединился к европейской сети Sharing Cities. Центр португальской столицы стал «лабораторией» для тестирования новых технологий, призванных качественно улучшить жизнь горожан. Квартал площадью 10 км² с населением 100 000 жителей включил в себя основные исторические и туристические улицы города. Здесь было установлено 540 точек зарядки для электромобилей, 64 000 умных уличных фонарей, для интеграции и оптимизации потоков энергии был введена в действие система управления устойчивой энергетикой (SEMS). В Лиссабоне также поощряется переход к возобновляемым источникам энергии, в том числе солнечной.

Премьер-министр Португалии Антониу да Кошта в своём интервью журналу «Forbes» заявил о намерении сделать Лиссабон мировой столицей предпринимательства.

В 2016–2018 годах здесь проводились крупнейшие в Европе технологические и медицинские конференции, собрания и конгрессы, веб-саммиты. Международная ассоциация конгрессов и конференций (ICCA) признала Лиссабон одним из наиболее востребованных городов для проведения международных мероприятий из-за отличной инфраструктуры, доступности и выигрышного соотношения цен и качества отелей и предлагаемых участникам услуг.

Благодаря инвестициям в инженерное образование и цифровую инфраструктуру в Лиссабоне начала формироваться собственная «экосистема» поддержки и развития инновационных технологий и стартапов. Успешно работают местные технологические стартапы (Aptoide, Mellow, Talkdesk, Codacy, Unbabel и др.), действуют бизнес-инкубаторы Startup Lisboa, Labs Lisboa, Inovisa и Tec Labs.

2. Рост цен на недвижимость

Красноречивее всего говорят цифры. Рост цен на жильё в 2017–2018 годах составил 23%. По данным Государственного института статистики Португалии (INE), объем продаж жилой недвижимости вырос на 19% в Португалии и на 22% в Лиссабоне за I-III кварталы в 2017–2018 годах.

Этому поспособствовали повышающийся спрос на недвижимость и общее улучшение экономической ситуации в стране. Многие международные корпорации, стремящиеся к расширению, обратили внимание на Португалию. Кроме того, некоторые инвесторы признают, что переводят сюда капиталы из «нестабильной» Каталонии.

Политика государства, направленная на поддержку стартапов, в том числе иностранных, привлекает сюда молодых предпринимателей, нуждающихся в жилье в столице.

По словам Филиппо Симонато, директора по развитию бизнеса компании JLL, «средняя стоимость квадратного метра в Лиссабоне составляет 3–4 тыс. евро в старых зданиях, 5–7 тыс. евро в новостройках и около 10 тыс. евро в зданиях, расположенных в центре города. Чтобы купить квартиру в центре Лиссабона потребуется не меньше 200 тыс. евро. Иностранцы, планирующие приобрести недвижимость, могут получить в португальских банках ипотеку под 2,5% годовых. Её размер составит 50–60% от стоимости недвижимости».

Цены на недвижимость в наиболее востребованных кварталах в историческом центре Лиссабона поднялись особенно резко (до 60%). На рынке можно встретить предложения, в которых цены на квадратный метр сопоставимы с парижскими.

Исследования Королевского общества сертифицированных специалистов в области недвижимости (RICS), показали, что рост цен на недвижимость будет продолжаться в течение ближайших пяти лет и составит примерно 5,5% в год.

3. Создание благоприятного инвестиционного климата: «Золотая виза» и налоговые льготы

Привлечение в страну зарубежных инвестиций стало одним из приоритетов политики Правительства Португалии.

С 2012 года работает программа, в рамках которой иностранным инвесторам была предоставлена возможность получать вид на жительство (ВНЖ) в обмен на инвестиции, в том числе на инвестиции в недвижимость («Золотая виза»).

Условием получения «Золотой визы» является приобретение недвижимости стоимостью от 500 тыс. евро (сумма может быть снижена до 400 тыс., если недвижимость находится в малонаселённом районе). Приобретая недвижимость, построенную минимум 30 лет назад и (или) расположенную в районах городской регенерации, можно вложить 350 тыс. евро.

Действие «Золотой визы» распространяется не только на инвестора, но и на членов его семьи (супруга или супругу, детей, лиц, находящихся на иждивении). Через пять лет после получения ВНЖ все они могут претендовать на португальское гражданство.

К июлю 2018 года властями Португалии было выдано 6416 «Золотых виз». Более 90% участников программы выбрали в качестве объекта инвестирования именно недвижимость.

Португалия предлагает привлекательный налоговый режим: ставки зачастую ниже, чем во многих других европейских странах. Кроме того, для налоговых резидентов (лиц, проводящих в стране более 183 дней в году), предусмотрен так называемый «исключительный налоговый режим», позволяющий значительно сократить расходы при ведении предпринимательской или иной деятельности.

Налоговые нерезиденты, являющиеся резидентами в одной из стран, с которыми Португалия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения (с Россией такое соглашение подписано), по льготной ставке облагаются налогом на дивиденды, роялти и прирост капитала. Кроме того, они могут быть освобождены от уплаты налога на доходы от профессиональной деятельности и на доходы от работы по найму в Португалии.

Для иностранных налоговых резидентов, приезжающих в Португалию на ПМЖ, но ранее в  этой стране не проживавших (не имевших ВНЖ в течение последних 5 лет) действует исключительный налоговый режим (Non-Habitual Residents, NHR). Эта программа создана для привлечения в Португалию творческих людей, учёных, врачей, IT-специалистов, владельцев крупных капиталов и т.д. Данный режим распространяется и на приобретателей «Золотых виз».

4. Высокий доход от аренды

В условиях повышенного спроса и ограниченного предложения арендные ставки на недвижимость растут очень быстро. Цены на недвижимость в Лиссабоне ниже, чем в других европейских столицах, а её доходность – выше, что особенно привлекательно для инвесторов.

По словам Филиппо Симонато, «средняя доходность от сдачи квартир в долгосрочную аренду в Лиссабоне — 5%. Краткосрочная аренда более доходна. При этом услуги управляющих компаний значительно дешевле, чем в других странах (5–10% от стоимости аренды против 20–25%)».

«Мы советуем своим клиентам приобретать квартиры небольшого метража, чтобы сдавать их в долгосрочную аренду иностранцам, молодым профессионалам, которых сегодня притягивает Лиссабон. Так, квартира площадью 35 м² с балконом при покупке обойдется в 200–250 тыс. евро и впоследствии при сдаче в долгосрочную аренду будет приносить от 1,5 тыс. евро в месяц», — говорит Филиппо.

5. Рост числа туристов

Лиссабон, с его тёплыми зимами и долгим летним сезоном всегда был привлекательным для туристов. Солнце здесь светит 300 дней в году, купаться и загорать можно с марта по октябрь. Кроме того, это одна из немногих европейских столиц с собственными пляжами. Их протяжённость в самом городе составляет 19 км, а в 20−30 минутах езды на машине, в Кашкайше (Cascais) и Эшториле (Estoril), можно найти ещё несколько десятков пляжей, многие из которых за отличную экологию были удостоены голубого флага.

Оживлённый туризм влияет на рост спроса как жилой, так и коммерческой недвижимости (отели).

Согласно отчёту компании Jll, туристический рынок Лиссабона в 2017 году увеличил выручку на 16,6%, достигнув рекордных 3 млрд евро, и положительная динамика сохраняется.

Так, в 2018 году в Лиссабоне RevPAR (доход на один доступный номер) вырос примерно на 7%. Ожидается, что в 2019 году рост этого показателя составит 6,5%.

В 2017 году в Лиссабоне было открыто 12 новых отелей, еще 25 планируется ввести в эксплуатацию до конца 2019 года, однако спрос всё ещё растёт быстрее предложения.

По словам Артёма Ежкова, менеджера Tranio по продаже коммерческой недвижимости, «В 2018 году у клиентов нашей компании, планировавших приобрести коммерческую недвижимость в Лиссабоне, наибольший интерес вызывали отели. Так, например, трое клиентов из Великобритании были убеждены, что город становится всё более привлекательным для туристов. Наши партнеры также отмечают рост числа запросов на жилую и коммерческую недвижимость в Лиссабоне, а также желание клиентов инвестировать именно в гостиничный бизнес».

Кто инвестирует в лиссабонскую недвижимость?

Традиционно жилая недвижимость в Лиссабоне была особенно популярна у жителей Франции, рассматривавших этот город как отличное место для семейного отдыха. Но сегодня спрос становится всё более диверсифицированным. Высокое качество жизни в Лиссабоне, современная инфраструктура, климат привлекают покупателей из стран Ближнего Востока и Скандинавии.

Бразильские, турецкие и южноафриканские инвесторы приезжают в Португалию, чтобы купить дом своей мечты. Также растёт спрос среди британских инвесторов.

По статистике компании JLL 60% от общего числа покупателей недвижимости – иностранцы, среди которых преобладают (в порядке убывания) французы, бразильцы, итальянцы, британцы, американцы и немцы. Недвижимость приобретается как для себя, так и для последующей сдачи в аренду (50 на 50%). Отдельную категорию покупателей составляют предприниматели, планирующие дальнейшую деятельность в Лиссабоне.

Специалист Tranio Юлия Дорохина рассказывает: «Большинство наших клиентов подыскивают недвижимость в хороших туристических районах с приемлемыми ценами, ориентируясь на достаточно небольшой бюджет (до 200–250 тыс. евро). В дальнейшем они чаще всего планируют сдавать её в аренду. Также интересом пользуются здания с апартаментами под реновацию. Встречаются и те, кто хочет получить «Золотую визу» (500 тыс. евро)».

Автор: Лариса Письменная

Материал подготовлен для lenta.ru