Процесс покупки доходной недвижимости в Великобритании

Как сообщает Property Week, в первой половине 2013 года в доходную недвижимость Великобритании были вложены 19,33 млрд фунтов стерлингов, что на 9,5% больше, чем годом ранее. Иностранных инвесторов привлекает не только стабильный рынок, но и отлаженная система заключения сделок.

Этапы приобретения

В Великобритании принято, чтобы продавец и покупатель консультировались у личных брокеров. Как правило, продавец не воспринимает серьезно того покупателя, чьи интересы не представляет посредник, поскольку именно последний анализирует рынок и обеспечивает юридическую чистоту сделки.

Покупка объекта от начала поисков до составления договора купли-продажи занимает от двух до четырех месяцев.

1. Этап поиска покупателей. Если недвижимость доступна на открытом рынке, продавец находит покупателя за 3–6 недель. На этом этапе потенциальный покупатель или его представитель изучает объект и его местоположение. Брокер проводит первоначальную экспертизу и составляет отчет о динамике рынка аренды, балансе спроса и предложения, платежеспособности арендаторов и финансовой оценке. Это нужно для того, чтобы убедиться в правильности установленной цены.
2. Прием заявок на участие в торгах. Продавец назначает дату подачи заявок на участие в торгах за 10 дней до начала. Покупатель присылает письмо, с предлагаемой ценой и условиями сделки. Поскольку недвижимость для инвестиций пользуется большим спросом, продавец может назначить второй тур сбора предложений.
3. Заключение договора о намерениях. Как только продавец принимает одно из предложений, заключается договор о намерениях (Heads of Terms). Период от начала этого этапа до момента обмена окончательными договорами составляет от пяти до 15 дней.
4. Проверка юридической чистоты. Юрист покупателя получает полный пакет документов на недвижимость для проведения проверки. Он составляет полный отчет (Report on Title), в котором содержатся данные о собственниках и история строительных работ. Покупатель также должен нанять специалистов для проверки механики и электрики в здании.
5. Обмен документами. Покупатель и продавец обмениваются договорами (Exchange of contracts). На этом этапе покупатель обычно вносит депозит в размере 5–10 % от стоимости объекта.
6. Подписание окончательного договора купли-продажи (Completion). На этом этапе покупатель вносит оставшуюся сумму. Большинство сделок с коммерческой недвижимостью в Лондоне заключаются без привлечения кредита.
7. Регистрация недвижимости. Для каждого лота (если их несколько) оформляются отдельные документы, подтверждающие право собственности. Регистрация происходит в Земельном кадастре (Land Registry), доступ к которому открыт для общественности. Документы содержат имя и адрес собственника, тип владения (фригольд или лизгольд), описание объекта.

Налоги при покупке и владении

Желающие оформить покупку на юридическое лицо, должны выбирать фирмы, зарегистрированные за пределами Великобритании. Именно так можно снизить налоги.

При приобретении жилых и коммерческих объектов в Великобритании покупатель оплачивает гербовый сбор по сделкам с недвижимостью (Stamp Duty Land Tax, SDLT). Правила, по которым рассчитывается этот налог, сложны, поэтому даже при простых сделках нужно консультироваться со специалистами.

Те, кто оформляют недвижимость на компанию, не несут расходы на гербовый сбор, а оплачивают другой налог, который начисляется по ставке, принятой в том месте, где зарегистрирована фирма.

За некоторыми исключениями (при приобретении объектов в некоторых новых проектах), покупка недвижимости в Великобритании освобождается от оплаты НДС (Value Added Tax). Если всё же требуется оплатить этот налог, он будет взиматься по ставке 20% от цены объекта или от стоимости аренды.

Доходы облагаются налогом по ставке 20%. Возможен вычет для расходов, связанных с работой компании (затраты на кредиты, управление и прочее). В некоторых случаях предусмотрены налоговые скидки в размере 8%.

Большинство объектов недвижимости в Великобритании облагаются местными налогами, ставки которых зависят от муниципалитета, в котором находится собственность. Эти налоги обычно платят арендаторы, но если здание пустует,  обязанность возлагается на владельца.

Юридические лица, владеющие жилой недвижимостью стоимостью 2 млн фунтов стерлингов и более, платят ежегодный налог (Annual Residential Property Tax, ARPT). Его размер варьируется от 15 тыс. фунтов стерлингов (для объектов стоимостью 2–5 млн фунтов) до 140 тыс. фунтов (для объектов дороже 20 млн фунтов).

Иностранные компании платят налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT) на жилье стоимостью 2 млн фунтов стерлингов по ставке 28%.

Существует также налог на наследство (Inheritance Tax), который выплачивается, если стоимость имущества превышает 325 тыс. фунтов стерлингов. Его нужно выплачивать не только при переходе права наследования, но и при дарении и оформлении доверенности на собственность. Однако те, кто владеют недвижимостью через зарубежные компании, налогом не облагаются.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

По материалам Colliers International