Российские инвесторы окончательно поменяли приоритеты на рынке недвижимости Кипра в 2024 году

Россияне поменяли своё отношение к недвижимости на Кипре — с 2022 года в центре внимания не столько перспективы инвестирования, сколько возможность получения вида на жительство и дальнейшей релокации на остров.

В первом квартале 2024 года число заявок на покупку кипрской недвижимости увеличилось на 20,5%, однако доля этого направления от общего спроса на зарубежную недвижимость сократилась на 9,27%. Эксперты Tranio связывают охлаждение спроса с переориентацией инвесторов внутри Кипра.

Почти 60% покупателей кипрской недвижимости в 1-м кв. 2024 года связывают инвестиции с возможностью переезда

Цели покупки инвесторов из России кардинально поменялись: теперь Кипр — это один из основных регионов, где недвижимость становится инструментом получения ПМЖ.

Переломным стал второй квартал 2022 года: до этого с 2015-го Кипр был одним из основных направлений для покупки курортной недвижимости — «дачу» для сезонного отдыха планировали купить в среднем 61% инвесторов на острове.

Динамика спроса на недвижимость со стороны релокантов: внешние факторы

Цели покупки недвижимости на Кипре среди россиян, доля от всех заявок

В 2022 году на фоне неопределённости и санкций российские компании и инвесторы стали искать способы наладить связь с глобальным рынком.

Благоприятной средой для ведения бизнеса стал Кипр, правительство которого во втором—третьем квартале готовилось запустить ряд льгот по ставкам НДФЛ для сотрудников компаний, регистрирующих кампус на острове: льготы стали доступны сотрудникам с доходами выше 55 тыс. евро (ранее этот порог был равен 100 тыс. евро), а срок действия налоговых послаблений (скидка 50% на уплату подоходного налога) был увеличен с 10 до 17 лет.

При этом на Кипре уже в 2016 году обновили режим IP-Box, который с тех пор формировал образ острова как пространства развития передовых наукоёмких проектов.

Чтобы использовать пониженную налоговую ставку, IT-компания должна иметь реальное физическое присутствие — офис на Кипре и наёмных сотрудников, вовлечённых в разработку продукта на острове. Продукт компании должен быть разработан или доработан на Кипре.

Коммерческая недвижимость на Кипре 276 объявлений на Tranio

1 300 000 €

Офис 200 м² в городе Лимассоле, Кипр

Общая площадь 200 м²

4 500 000 €

Пакет квартир в Кисонерге, Кипр

Построено в 2006

2 200 000 €

Магазин в Гермасойе, Кипр

Построено в 2010

848 000 €

Офисы в деловом центре города, Ларнака, Кипр

Общая площадь 163 м² Срок сдачи: 2024.II

2 410 000 €

Магазин в новом здании, в деловом центре города, Ларнака, Кипр

Общая площадь 163 м² Срок сдачи: 2024.II

1 010 000 €

Магазины в новой высотной резиденции, Ларнака, Кипр

Общая площадь 75 м² Срок сдачи: 2024.IV

539 000 €

Магазины в новом здании, рядом с морем и центром Ларнаки, Кипр

Общая площадь 91 м² Срок сдачи: 2024.II

150 000 €

Магазины в многофункциональном комплексе, в центре туристического района, Орколини, Кипр

Общая площадь 26 м² Построено в 2021

Заметное охлаждение спроса россиян на релокацию спровоцировали расследование кипрских властей в отношении 13 компаний и частных лиц весной 2023 года, связанных с возможным обходом санкционного режима (одновременно с этим Bank of Cyprus, крупнейший банк Кипра, предупредил о закрытии счетов 4 тыс. россиян, которые не являются резидентами стран Евросоюза), и очередная волна негативных новостей в конце третьего — начале четвёртого квартала 2023-го, когда некоторые компании с российскими корнями (СберМаркет, Тинькофф и др.) ушли с Кипра.

Тем не менее в 2024 году после выравнивания ситуации на рынке в конце 2023 года покупатели недвижимости вновь взяли курс на релокацию. Ключевую роль сыграл анонс возможного вступления Республики Кипр в Шенгенское соглашение в 2024–2025 гг.

Программа ПМЖ — главный драйвер российского спроса на недвижимость на Кипре в 2024 году

На фоне ужесточения условий аналогичных программ в других странах Европы, включая анонсированное в Греции повышение порога входа «золотой визы» до 400–800 тысяч евро с 31 августа 2024 года, программа ПМЖ Кипра осталась одной из немногих доступных инвесторам возможностей легализации в Евросоюзе. Для участия в кипрской программе инвесторам нужно приобрести недвижимость стоимостью 300 тыс. евро.

Источник: Department of Lands and Surveys

Динамика спроса иностранцев на недвижимость на Кипре коррелирует с изменением доли заявок с целью переезда и получения ВНЖ.

Программа ПМЖ Кипра определяет и средний бюджет инвестиций на острове: в первом квартале 2024 года инвесторы стараются не отходить от порога в 300 тыс. евро и в среднем закладывают 350 тыс. евро на покупку недвижимости, при этом в Лимасоле бюджеты несколько выше Пафоса, другого популярного направления для инвестиций — 400 тыс. против 375 тыс. евро соответственно.

Недвижимость на Кипре 8 713 объявлений на Tranio

От 221 000 €

Новая закрытая резиденция рядом с полем для гольфа, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2026.III Всего 83 квартиры

От 232 000 €

Современная резиденция с бассейном в живописном районе, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2025.II Всего 43 квартиры

От 395 000 €

Комплекс вилл с бассейнами и садами рядом с пляжами, Пафос, Кипр

Всего 64 предложения

От 660 000 €

Новый комплекс вилл на первой линии у моря, Пафос, Кипр

Всего 67 предложений

От 247 000 €

Новая резиденция с бассейнами в 200 метрах от пляжа, Кисонерга, Кипр

Всего 36 квартир

От 350 000 €

Новая малоэтажная резиденция с двумя бассейнами и спа-зоной в 500 метрах от моря, Пафос, Кипр

Всего 88 квартир

От 748 000 €

Высотная резиденция на берегу моря с бассейнами и спа-центром, Лимассол, Кипр

Всего 330 квартир

От 295 000 €

Квартиры в премиальном бутик-проекте от ведущего застройщика с низким порогом входа, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2026.III Всего 24 квартиры

Общая доля иностранцев — покупателей недвижимости на Кипре последовательно росла с 27% в 2013 году до пиковых 47% в 2018-м, затем начав снижение в период пандемии и после отмены гражданства за инвестиции. С 2022 года наблюдается постепенное возвращение к допандемийному уровню — доля иностранцев среди покупателей жилья в последние два года составляет 44%.

В 2023 году иностранцы приобрели 6900 объектов — на 16% больше, чем в 2022 году, и на 87% больше, чем в 2021 году. Наибольшее число сделок было совершено в Пафосе и Лимасоле (по 34% от общего числа сделок) и в Ларнаке (21%).

В 2024 году эти регионы по-прежнему пользуются наибольшим спросом у иностранных инвесторов и россиян в частности: в первом квартале 2024-го 29% клиентов Tranio рассматривали покупку недвижимости в Лимасоле, а 32% — в Пафосе.

Повышенный интерес к недвижимости на Кипре совпадает с трендом на увеличение числа компаний и стартапов

На Кипре сформировался стартап-кластер, насчитывающий по состоянию на 2023 год 846 быстрорастущих компаний суммарной стоимостью свыше 32,5 миллиардов евро.

Источник: TechIsland

Число сотрудников в высокотехнологичном секторе стремительно росло с конца 2021-го, достигнув 56,2 тысячи человек к ноябрю прошлого года.

Эпицентром кипрского стартап-бума стал Лимасол — именно этот город привлекал основной поток потенциальных русскоязычных покупателей недвижимости в пиковые для спроса на релокацию второй и четвёртый кварталы 2022-го.

Купить квартиру в Лимассоле 1 907 объявлений на Tranio

От 221 000 €

Новая закрытая резиденция рядом с полем для гольфа, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2026.III Всего 83 квартиры

От 232 000 €

Современная резиденция с бассейном в живописном районе, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2025.II Всего 43 квартиры

От 748 000 €

Высотная резиденция на берегу моря с бассейнами и спа-центром, Лимассол, Кипр

Всего 330 квартир

От 295 000 €

Квартиры в премиальном бутик-проекте от ведущего застройщика с низким порогом входа, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2026.III Всего 24 квартиры

От 500 000 €

Новый стильный жилой комплекс с бассейном и тренажерным залом в 250 метрах от пляжа, Агиос Тихонас, Кипр

Срок сдачи: 2026.IV Всего 44 квартиры

От 390 000 €

Новая резиденция с бассейнами, рестораном и круглосуточным обслуживанием, Платрес, Кипр

Всего 84 квартиры

От 800 000 €

Квартиры под аренду на первой линии в высотной резиденции, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2025.I Всего 307 квартир

От 875 000 €

Современный закрытый жилой комплекс с бассейном в 700 метрах от пляжа, Гермасойя, Кипр

Построено в 2023 Всего 6 квартир

Источник: TechIsland

По данным за 2023 год, здесь базировались 310 стартапов с 18,5 тысячами сотрудников.

Лимасол предлагает релокантам более динамичное и разнообразное сообщество для комфортной IT-миграции, развития сектора программного обеспечения и высоких технологий. Вдобавок ко всему здесь значительно выше развита инфраструктура коммерческой недвижимости: 61% новых офисов на Кипре расположены именно в Лимасоле, следом идёт Никосия с 26%. В остальных районах новых офисов практически нет.

Источник: Department of Registrar of Companies and Intellectual Property

Если тренд на увеличение числа стартапов ещё можно назвать нишевым событием IT-сферы, то рост общего числа зарегистрированных на острове компаний лишь закрепляет тезис о привлекательности Кипра для бизнеса.

Во время пандемии кипрская экономика испытала закономерные потрясения, свойственные всем странам со значительной долей доходов от туризма в экономике, что отразилось на резком снижении числа компаний в республике сразу на 11%. Спустя год темпы снижения замедлились до 5%, а ещё через год свои плоды дали госпрограммы по привлечению иностранных компаний — теперь этот сектор экономики показал рост на 4% в 2023-м и сохранил темпы своего развития в 2024-м. В первом квартале 2024 года здесь насчитывалось более 201 тыс. компаний.

Попутный ветер для рынка офисной недвижимости

В 2021 году девелопмент офисной недвижимости на Кипре практически полностью замер. Причиной этому послужила неопределённость относительно будущего спроса на офисные пространства после пандемии COVID-19 и распространения удалённого режима работы.

Однако к концу того же 2021 года — началу 2022-го ситуация на рынке кардинально изменилась. Остров столкнулся с резким ростом спроса на качественные офисы со стороны международных компаний, которые массово релоцировали свою деятельность на Кипр. Это создало существенный дисбаланс между спросом и предложением офисных площадей.

Купить офис на Кипре 28 объявлений на Tranio

1 300 000 €

Офис 200 м² в городе Лимассоле, Кипр

Общая площадь 200 м²

848 000 €

Офисы в деловом центре города, Ларнака, Кипр

Общая площадь 163 м² Срок сдачи: 2024.II

1 648 000 €

Офис класса люкс в новом здании с парковкой, в деловом центра Лимассола, Кипр

Общая площадь 246 м² Срок сдачи: 2023.IV

562 000 €

Современные офисы в историческом центре Лимассола, Кипр

Общая площадь 104 м² Срок сдачи: 2024.IV

1 410 000 €

Функциональные офисы в новом здании с парковкой, в центре Лимассола, Кипр

Общая площадь 309 м² Срок сдачи: 2024.IV

848 000 €

Новое офисное здание с подземными парковками в центре Никосии, Кипр

Общая площадь 217 м² Срок сдачи: 2024.I

170 000 €

Офисы в новом здании с парковкой, рядом с центром Ларнаки, Менеу, Кипр

Общая площадь 54 м²

1 767 000 €

Просторные офисы в современном бизнес-центре, в самом центре Лимассола, Кипр

Общая площадь 292 м²

В 2022 году на фоне продолжавшегося всплеска спроса при отсутствии достаточного предложения арендные ставки на офисные помещения существенно выросли. В Лимасоле они достигли 20–40 евро за м²., а в Никосии — 12–22 евро за м².

Средняя доходность недвижимости на Кипре

Источник: RICS Cyprus Property Index

Росту арендных ставок способствует снижение строительной активности на Кипре: из общего объёма выданных разрешений на строительство объектов нежилого назначения только 20% приходится на офисные здания.

К 2024–2025 гг. девелоперы планируют ввести в эксплуатацию порядка 84 тыс. м² новых офисных площадей с целью компенсировать наблюдавшийся в предыдущее десятилетие дефицит нового предложения в этом сегменте.

Ожидается, что высокий спрос на офисы в отдельных городах, таких как Лимасол и Никосия, сохранится, чему будет способствовать растущая тенденция к релокации штаб-квартир и предприятий международных компаний на Кипр.

Авторы: Максим Скорых, Лейсан Пелевина