Рынок доходной недвижимости Дрездена: что нужно знать инвестору

За последние годы Дрезден стал одним из самых перспективных городов для инвестиций в доходную недвижимость в Германии. Так, согласно результатам исследования аналитической компании Prognos за 2016 год, среди 402 городов ФРГ столица федеральной земли Саксония занимает четвёртое место по прогнозу динамики населения. По данным компаний TAG и Wüest Partner, в 2012–2014 годах количество жителей Дрездена выросло на 2,1%, а к 2030-му этот показатель увеличится на 8,4%. Вместе с тем в 2010–2015 годах покупательная способность здесь выросла на 14,6%, а безработица снизилась на 24,1% до 7,4% (в других городах Восточной Германии уровень безработицы достигает 10–11%).

Благоприятный демографический прогноз и растущее благосостояние Дрездена способствуют росту местного рынка недвижимости. При этом, как и по всей стране, цены на различные объекты в городе повышаются быстрее арендных ставок, а доходность снижается.

Торговая недвижимость

По данным JLL, в 2006–2016 годах цены на торговые помещения в лучших районах Дрездена росли быстрее (+40,6%), чем в среднем по стране (+19,8%). Коммерческая недвижимость в Германии продаётся по цене от 250 тыс. евро за небольшой магазин, от 1 млн евро за супермаркет и несколько миллионов за торговый центр. Примерно на такие же цены стóит рассчитывать инвесторам в Дрездене.

При этом аренда торговых помещений в премиум-сегменте росла медленнее и за те же 10 лет повысилась только на 15% (в среднем по Германии — на 19,7%). По данным банковской группы BNP Paribas, в первом полугодии 2016-го аренда на главных торговых улицах Дрездена составляла около 75 евро/м² в месяц на Прагерштрассе (Prager Straße) и Шлоссштрассе (Schloßstraße) и 100 евро/м² на Зештрассе (Seestraße).

Финансовые аналитики Deutsche Hypo утверждают, что доходность торговых помещений Дрездена составляет в среднем 5,6%. По данным TLG Immobilien, этот показатель варьируется от 5,0% в центральных районах до 6,8% на периферии.

Офисная недвижимость

Аренда офисов в Дрездене в 2014–2015 годах повысилась незначительно (+1,7%, по данным TLG Immobilien). В 2015 году офисные помещения здесь сдавались в среднем за 6 евро/м² в месяц на окраинах и за 10 евро/м² в центре города, а наивысшая аренда составляла 12 евро/м².

При этом объём вакантных площадей в Дрездене снижается с каждым годом. По данным BNP Paribas, он сократился с 350 тыс. м² в 2005 году примерно до 240 тыс. м² в 2014-м. Из-за снижающейся доли пустующих помещений и низкого объёма нового строительства увеличивается дефицит предложений в лучших локациях, среди которых Прагерштрассе, Альтмаркт (Altmarkt) и Постплац (Postplatz). В то же время многие компании расширяют присутствие в городе, поэтому рынок офисной недвижимости Дрездена уже вырос до третьего по величине в Восточной Германии после Берлина и Лейпцига.

Доходность офисов в центральных районах Дрездена составляет 5,4%, а на окраинах — 7,6%.

Жилая недвижимость

Цены на квартиры в Дрездене растут быстрее, чем в среднем по Германии. Как показал анализ данных сайта Wohningsboerse.net, с 2011 по 2016 годы квартиры в городе подорожали на 83%, в то время как в целом по стране — на 58%.

По состоянию на осень 2016-го квадратный метр в дрезденских квартирах площадью 30, 60 и 100 м² стоил в среднем 2 683, 2 470 и 3 189 евро соответственно.

При этом динамика аренды жилья в городе за тот же период отставала от среднего показателя по стране: с 2011 по 2016 годы ставки в Дрездене выросли на 32%, в Германии — на 37%. Квартиры площадью 30 и 100 м² сдаются в столице Саксонии в среднем за 8,8 евро/м² в месяц, 60 м² — за 7,3 евро/м². То есть аренда здесь стоит дешевле, чем в среднем по Германии.

Доходность жилья в Дрездене снижается, как и в целом по Германии. Анализ данных Wohnungsboerse.net показывает, что квартиры в Дрездене в 2016 году приносят в среднем 3,3% годовых, тогда как в 2011 году средняя доходность в городе составляла 4,5%. Впрочем, исследование TAG и Wüest Partner приводит другие цифры — 4,3 – 6,3% годовых.

Гостиничная недвижимость

Количество ночёвок в отелях Дрездена с 2002 по 2015 годы выросло в два раза, причём рекорд был поставлен в 2014-м, когда гости провели в городе в общей сложности 4,4 млн ночей (+7,6% к показателю 2013-го). По данным Deloitte, количество ночёвок в столице Саксонии в 2015-м снизилось на 3% до 4,3 млн, но этот показатель всё равно выше, чем до 2014 года, и, по прогнозам компании Dr. Lübke & Kelber, к 2020-му может достигнуть уже 5 млн.

По данным сайта Dresden.de за 2013 год, 33% ночёвок в Дрездене приходятся на бизнес-путешественников, а 67% — на туристов. Бóльшая часть гостей дрезденских отелей (81,4%) — немцы, и только пятая часть (18,6%) — иностранцы.

Средняя заполняемость отелей в Дрездене в 2002–2015 годах колебалась в пределах 42–59% и в долгосрочной перспективе увеличится. При этом в 2015 году RevPAR (revenue per available room, или доходность отелей в расчёте на номер) здесь повысился по сравнению с аналогичным показателем за 2014-й на 1,7% в среднем до 49,1 евро, а ADR (average daily rate, или средняя стоимость номера) — на 3,2% до 74,5 евро (данные TLG Immobilien).

Чего ожидать от рынка недвижимости Дрездена в 2017 году

По прогнозам германского Института экономических исследований (Institut für Wirtschaftsforschung), в 2016–2017 ВВП Саксонии будет расти на 1,5 – 1,8% в год, то есть быстрее, чем в среднем по Восточной Германии, включая Берлин. Показатель занятости также продолжит увеличиваться. Экономический рост и улучшение ситуации на рынке труда будут способствовать росту и процветанию рынка доходных объектов. Впрочем, ожидать дальнейшего повышения цен, умеренного роста аренды и снижения ставок доходности можно и в других секторах рынка недвижимости Дрездена.

Юлия Кожевникова, Tranio