Рынок коммерческой недвижимости США: тенденции и прогнозы

По данным консалтинговой компании JLL, в 2015 году объём инвестиций в коммерческую недвижимость США составил 463,6 млрд долл., что на 25% больше по отношению к предыдущему году. Наибольшим спросом у покупателей пользовались офисы, складские помещения и многоквартирные дома. По прогнозам JLL, в 2016 продажи доходных объектов в США продолжат расти, и общий объём инвестиций в этот сегмент превысит 500 млрд долл.

При этом иностранные инвестиции в 2015 году достигли исторического пика — 71,7 млрд долл., что в 2,5 раза, чем в 2014. Доля зарубежных инвесторов составила 15,4% от числа всех покупателей коммерческой недвижимости в США. Наибольшим спросом у иностранцев в 2015 пользовались склады (доля зарубежных покупателей в этом сегменте рынка доходной недвижимости составила 41%). Ожидается, что в 2016 зарубежные инвестиции в американские коммерческие объекты продолжат расти.

Перспективные секторы

По результатам опроса американских инвесторов компанией PwC, самые перспективные секторы на рынке недвижимости США в 2016 году — центры выполнения заказов и промышленно-складские помещения. По данным JLL, в 2015 году сектор складских объектов получил рекордный объём инвестиций — 64,4 млрд долл. Согласно прогнозам Tranio, благодаря стремительному развитию онлайн-торговли спрос на этот тип недвижимости в ближайшие годы продолжит расти.

Хорошие перспективы есть также у квартир для сдачи в аренду и отелей. Спрос на офисы и торговые объекты в 2016 году может снизиться в пользу жилой недвижимости.

По данным PwC, большинство инвесторов в американскую недвижимость считают, что в 2016 году выгодно покупать промышленно-складские помещения (54% респондентов), а продавать стоит высокодоходные квартиры (53% опрошенных).

Где покупать и продавать недвижимость в 2016 году

Согласно опросу PwC, самыми перспективными рынками для инвестиций в коммерческую недвижимость США в 2016 году являются города Даллас и Форт-Уэрт (шт. Техас). Инвесторов сюда привлекают развитые рынок труда и экономика, а также благоприятные условия для ведения бизнеса. В десятку лучших рынков для инвестиций и строительства также входят Сан-Франциско и Лос-Анджелес. Боро Нью-Йорка Манхэттен и Майами занимают 15-е и 19-е места в рейтинге PwC соответственно.

Рынок Сан-Франциско перегрет, однако многие инвесторы, опрошенные PwC, считают, что он может продолжить расти. Особенно оптимистично покупатели настроены по отношению к вложениям в гостиничный и жилой секторы. Что касается Лос-Анджелеса, то этот рынок перегрет не так сильно, как Сан-Франциско, и многие инвесторы считают, что впереди стабильное развитие, и видят хороший потенциал в сегментах многоквартирных домов и торговых объектов.

Традиционный фаворит инвесторов — нью-йоркский Манхэттен — не вошёл в десятку рейтинга PwC по той причине, что здесь сильна конкуренция со стороны международных покупателей, и американцы зачастую просто не могут позволить себе войти на этот рынок. Респонденты, участвовавшие в опросе PwC, оптимистично настроены по отношению к рынку Майами и считают, что особенно велик здесь потенциал торгового сектора.

Большинство инвесторов, опрошенных компанией PwC, считают, что в 2016 году офисы и торговые объекты стоит покупать в Бруклине (ещё один активно развивающийся боро Нью-Йорка), Остине и Лос-Анджелесе, жильё — в Орландо, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско, а на Манхэттене и в Нэшвилле самое время недвижимость продавать.

•

В 2016 году важнейшими факторами для инвесторов на американском рынке коммерческой недвижимости будут:

• Повышение базовой ставки ФРС. Это может привести к удорожанию ипотечных кредитов и снижению спроса на жильё со стороны домохозяйств. Однако, как считают аналитики EY, даже в этом случае интерес со стороны инвесторов, приобретающих коммерческую и жилую недвижимость, останется высоким, поскольку прочие факторы останутся благоприятными (рост экономики, увеличение объёма капитала, снижение безработицы).
• Укрепление доллара по отношению к другим валютам. В течение 2015 года доллар вырос по отношению к рублю, евро и британскому фунту стерлингов. В результате недвижимость в США стала дороже для иностранных инвесторов, получающих доход не в американской валюте. Если рост доллара продолжится в 2016, вложения в местную недвижимость станут ещё более дорогостоящими. С другой стороны, многие инвесторы будут рассматривать Штаты в качестве надёжного рынка, предлагающего возможность диверсифицировать капитал от рисков на родине.
• Привлекательность рискованных рынков. Дороговизна недвижимости и высокий уровень конкуренции между инвесторами на Манхэттене, в лучших районах Лос-Анджелеса и Кремниевой долине может подтолкнуть инвесторов к выбору более дешёвых рынков с более высокими ставками доходности, но и с более высокими рисками простоя. Покупателям рекомендуется с осторожностью относиться к периферийным локациям, обращать внимание на то, в какой фазе цикла находится локальный рынок, и трезво оценивать его потенциал.

Юлия Кожевникова, Tranio