Недвижимость за рубежом
Статьи
Статьи о недвижимости в США
Article snippet
Tranio logo

Рынок коммерческой недвижимости США: тенденции и прогнозы

По данным консалтинговой компании JLL, в 2015 году объём инвестиций в коммерческую недвижимость США составил 463,6 млрд долл., что на 25 % больше по отношению к предыдущему году. Наибольшим спросом у покупателей пользовались офисы, складские помещения и многоквартирные дома. По прогнозам JLL, в 2016 продажи доходных объектов в США продолжат расти, и общий объём инвестиций в этот сегмент превысит 500 млрд долл.

2015 2016 п
Млрд долл. 463,6 510,0
Годовая динамика, % 025,1 010,0

При этом иностранные инвестиции в 2015 году достигли исторического пика — 71,7 млрд долл., что в 2,5 раза, чем в 2014. Доля зарубежных инвесторов составила 15,4 % от числа всех покупателей коммерческой недвижимости в США. Наибольшим спросом у иностранцев в 2015 пользовались склады (доля зарубежных покупателей в этом сегменте рынка доходной недвижимости составила 41 %). Ожидается, что в 2016 зарубежные инвестиции в американские коммерческие объекты продолжат расти.

Перспективные секторы

По результатам опроса американских инвесторов компанией PwC, самые перспективные секторы на рынке недвижимости США в 2016 году — центры выполнения заказов и промышленно-складские помещения. По данным JLL, в 2015 году сектор складских объектов получил рекордный объём инвестиций — 64,4 млрд долл. Согласно прогнозам Tranio, благодаря стремительному развитию онлайн-торговли спрос на этот тип недвижимости в ближайшие годы продолжит расти.

Рейтинг Для инвестиций Для строительства
1 Центры выполнения заказов Промышленно-складские помещения
2 Промышленно-складские помещения Центры выполнения заказов
3 Медицинские кабинеты Медицинские кабинеты
4 Квартиры со средним доходом Высокодоходные квартиры
5 Высокодоходные квартиры Отели с неполным обслуживанием
6 Отели с неполным обслуживанием Квартиры со средним доходом
7 Районные торговые центры Студенческое жильё
8 Офисы в центральных районах Офисы в центральных районах
9 Помещения для исследований и разработок Помещения для исследований и разработок
10 Студенческое жильё Районные торговые центры
11 Отели с полным обслуживанием Доступные квартиры
12 Доступные квартиры Отели с полным обслуживанием
13 Офисы в пригородах Дома на одну семью
14 Дома на одну семью Офисы в пригородах
15 Торговые комплексы Торговые комплексы
16 Региональные торговые центры Региональные торговые центры

Хорошие перспективы есть также у квартир для сдачи в аренду и отелей. Спрос на офисы и торговые объекты в 2016 году может снизиться в пользу жилой недвижимости.

По данным PwC, большинство инвесторов в американскую недвижимость считают, что в 2016 году выгодно покупать промышленно-складские помещения (54 % респондентов), а продавать стоит высокодоходные квартиры (53 % опрошенных).

Где покупать и продавать недвижимость в 2016 году

Согласно опросу PwC, самыми перспективными рынками для инвестиций в коммерческую недвижимость США в 2016 году являются города Даллас и Форт-Уэрт (шт. Техас). Инвесторов сюда привлекают развитые рынок труда и экономика, а также благоприятные условия для ведения бизнеса. В десятку лучших рынков для инвестиций и строительства также входят Сан-Франциско и Лос-Анджелес. Боро Нью-Йорка Манхэттен и Майами занимают 15-е и 19-е места в рейтинге PwC соответственно.

1 Даллас / Форт-Уэрт (шт. Техас) 11 Роли / Дарем (шт. Сев. Каролина)
2 Остин (шт. Техас) 12 Сан-Хосе (шт. Калифорния)
3 Шарлотт (шт. Сев. Каролина) 13 Бостон (шт. Массачусетс)
4 Сиэтл (шт. Вашингтон) 14 Округ Ориндж (шт. Калифорния)
5 Атланта (шт. Джорджия) 15 Манхэттен, Нью-Йорк (шт. Нью-Йорк)
6 Денвер (шт. Колорадо) 16 Сан-Диего (шт. Калифорния)
7 Нэшвилл (шт. Теннесси) 17 Финикс (шт. Аризона)
8 Сан-Франциско (шт. Калифорния) 18 Миннеаполис / Сент-Пол (шт. Миннесота)
9 Портленд (шт. Орегон) 19 Майами (шт. Флорида)
10 Лос-Анджелес (шт. Калифорния) 20 Сан-Антонио (шт. Техас)

Рынок Сан-Франциско перегрет, однако многие инвесторы, опрошенные PwC, считают, что он может продолжить расти. Особенно оптимистично покупатели настроены по отношению к вложениям в гостиничный и жилой секторы. Что касается Лос-Анджелеса, то этот рынок перегрет не так сильно, как Сан-Франциско, и многие инвесторы считают, что впереди стабильное развитие, и видят хороший потенциал в сегментах многоквартирных домов и торговых объектов.

Традиционный фаворит инвесторов — нью-йоркский Манхэттен — не вошёл в десятку рейтинга PwC по той причине, что здесь сильна конкуренция со стороны международных покупателей, и американцы зачастую просто не могут позволить себе войти на этот рынок. Респонденты, участвовавшие в опросе PwC, оптимистично настроены по отношению к рынку Майами и считают, что особенно велик здесь потенциал торгового сектора.

Лос-Анджелес Майами Нью-Йорк Орландо Сан-Франциско
Промышленно-складская недвижимость
Доходность, %
(2016 п)
4,00–5,00 4,75–5,25 4,75–5,75 6,50–7,25 4,00–5,00
Стоимость аренды, долл./м² в год
(IV кв. 2015)
86 74 67 55 164
Доля пустующих площадей, %
(IV кв. 2015)
2,2 4,7 6,8 8,0 6,4
Доходное жильё
Средняя цена объекта, долл.
(январь 2016)
568 000 290 400 612 400 148 800 1 130 400
Динамика цен, %
(январь 2015–январь 2016)
8,4 6,3 8,9 12,0 14,3
Прогноз цен, %
(январь 2016–январь 2017)
2,5 −2,2 3,1 4,0 3,1
Стоимость аренды, долл./месяц
(январь 2016)
2 671 2 110 2 320 1 244 4 406
Доходность, %
(2016)
5,21–7,55 6,91–8,78 3,83–3,68 15,61–16,48 5,81–6,21
Отели
Доходность, %
(2016)
6,6 6,5 6,0 8,1 5,9
RevPAR, долл. (2015) 78,67
ADR, долл. (2015) 120,04
Заполняемость, % 65,6
Офисы
Годовая динамика стоимости, %
(IV кв. 2015)
14,4 9,1 11,0
Стоимость аренды, долл./м² в год
(IV кв. 2015)
403 505 915 225 816
Годовая динамика аренды, %
(IV кв. 2015)
9,2 6,1 2,9 5,7 7,8
Доходность, %
(2016)
5,00–6,00 4,50–6,00 3,25–3,75 5,50–7,00 3,00–4,00
Доля пустующих площадей, %
(IV кв. 2015)
19,6 12,2 8,8 13,6 5,9
Торговая недвижимость
Стоимость аренды, долл./м² в год
(IV кв. 2015)
392 350 338 245 343
Доходность, %
(2016)
5,50–6,00 5,50–6,00 5,00–5,50 6,50–7,00 5,00–5,80
Доля пустующих площадей, %
(IV кв. 2015)
5,9 6,4 6,3 7,9 4,3

Большинство инвесторов, опрошенных компанией PwC, считают, что в 2016 году офисы и торговые объекты стоит покупать в Бруклине (ещё один активно развивающийся боро Нью-Йорка), Остине и Лос-Анджелесе, жильё — в Орландо, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско, а на Манхэттене и в Нэшвилле самое время недвижимость продавать.

Тип недвижимости Где покупать Где продавать
Офисы Бруклин (Нью-Йорк), Миннеаполис, Портленд, Остин, Атланта, Лос-Анджелес Чикаго, Манхэттен (Нью-Йорк), Сан-Франциско, Сиэтл, Бостон, Сан-Хосе
Торговые объекты Бруклин (Нью-Йорк), Майами, Остин, Портленд, Лос-Анджелес, Бостон Манхэттен (Нью-Йорк), Даллас, Вашингтон
Промышленно-складская недвижимость Сиэтл, Чикаго, Северный Нью-Джерси, Миннеаполис, Индианаполис Сент-Луис, Балтимор
Отели Сан-Диего, Тампа, Сан-Франциско, Сан-Хосе Нэшвилл, округ Ориндж (Калифорния), Лос-Анджелес, Миннеаполис
Жильё Орландо, Миннеаполис, Сан-Диего, Лос-Анджелес, Сан-Франциско Манхэттен (Нью-Йорк), Северный Нью-Джерси, Колумбус, Нэшвилл

В 2016 году важнейшими факторами для инвесторов на американском рынке коммерческой недвижимости будут:

  • Повышение базовой ставки ФРС. Это может привести к удорожанию ипотечных кредитов и снижению спроса на жильё со стороны домохозяйств. Однако, как считают аналитики EY, даже в этом случае интерес со стороны инвесторов, приобретающих коммерческую и жилую недвижимость, останется высоким, поскольку прочие факторы останутся благоприятными (рост экономики, увеличение объёма капитала, снижение безработицы).
  • Укрепление доллара по отношению к другим валютам. В течение 2015 года доллар вырос по отношению к рублю, евро и британскому фунту стерлингов. В результате недвижимость в США стала дороже для иностранных инвесторов, получающих доход не в американской валюте. Если рост доллара продолжится в 2016, вложения в местную недвижимость станут ещё более дорогостоящими. С другой стороны, многие инвесторы будут рассматривать Штаты в качестве надёжного рынка, предлагающего возможность диверсифицировать капитал от рисков на родине.
  • Привлекательность рискованных рынков. Дороговизна недвижимости и высокий уровень конкуренции между инвесторами на Манхэттене, в лучших районах Лос-Анджелеса и Кремниевой долине может подтолкнуть инвесторов к выбору более дешёвых рынков с более высокими ставками доходности, но и с более высокими рисками простоя. Покупателям рекомендуется с осторожностью относиться к периферийным локациям, обращать внимание на то, в какой фазе цикла находится локальный рынок, и трезво оценивать его потенциал.

Юлия Кожевникова, Tranio

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Подписываясь, вы принимаете пользовательское соглашение

    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
    Анна Боярчукова
    Анна Боярчукова
    Руководитель отдела жилой недвижимости
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %
    Задайте свой вопрос

    Задайте свой вопрос