Рынок недвижимости Чехии: во что инвестировать в 2016 году

Сенат Парламента Чешской Республики (Senát Parlamentu České republiky) рассматривает законопроект, согласно которому налог на приобретение недвижимости в Чехии в размере 4 % от стоимости объекта будет платить покупатель. По оценкам аналитиков, это нововведение придаст дополнительный импульс росту и без того находящегося на подъёме рынка: так, по данным агентства Getberg, общий объём инвестиций в чешскую недвижимость в 2015 году составил 2,7 млрд евро, причём 43 % от этой суммы составили вложения в коммерческий сегмент. Tranio рассказывает о том, что происходит на рынке недвижимости Чехии прямо сейчас и в какие объекты стоит инвестировать в 2016-м.

Жилая недвижимость

В 2015 году стабильно высокий спрос на жилую недвижимость в Чехии был простимулирован не только и не столько позитивной макроэкономической ситуацией в стране, сколько рекордно низкими процентными ставками по ипотечным кредитам.

По данным чешского партнёра Tranio, агентства Getberg, в минувшем году в одной лишь Праге было продано более 7 000 объектов в новостройках, что на 18 % больше, чем в 2014-м, причём наибольшим спросом пользовались квартиры и коттеджи.

На рынке вторичного жилья практически полностью исчезли квартиры в нижнем ценовом сегменте (стоимостью менее 1 200 евро/м²). Отчасти в этом «виноваты» иностранные инвесторы, которые выкупили значительную долю таких квартир в кризисные 2008−2009 годы. Сегодня купить квартиру в Праге можно цене в среднем около 2 000 евро/м², что на 3,5 % выше аналогичного показателя в 2015 году, а средняя стоимость имеющихся на рынке апартаментов выросла по сравнению с прошлым годом на 7 %. Лучше всего в чешской столице продаются небольшие квартиры: около 40 % от общего объёма продаж в 2015 году — это квартиры с одной спальней.

Если же говорить о наиболее привлекательных для проживания районах, то самыми популярными у покупателей недвижимости частями города являются активно застраивающиеся Прага 5 (Městská čast Praha 5), Прага 9 (Městská čast Praha 9) и Прага 10 (Městská čast Praha 10). Пальма первенства по региональным продажам — у курортных Карловых Вар (Karlovy Vary). Купить квартиру в Карловых Варах можно по цене от 900 до 1 300 евро за квадратный метр.

По прогнозам экспертов, в ближайшее время тенденция к росту, наметившаяся на чешском рынке жилой недвижимости, закрепится, причём сильнее всего она проявит себя в увеличении цен на апартаменты класса «люкс», спрос на которые уже сейчас опережает предложение. Аналитики отмечают, что рыночная стоимость элитного жилья будет стабильно расти вплоть до 2018 года и в конечном итоге опередит текущие показатели на 12−15 %.

Впрочем, как полагают специалисты, спросом у покупателей среднего класса по-прежнему будут пользоваться небольшие квартиры в центре Праги, расположенные в шаговой доступности от главных улиц и крупных торговых центров. Именно на это рассчитана стратегия большинства застройщиков, наращивающих темпы строительства жилья: если в 2015 году в Праге было введено в эксплуатацию 5 000 готовых к заселению квартир, то в этом году их будет уже 6 700. По словам Бланки Вачковой (Blanka Vačkova), главы пражского отдела исследований агентства JLL, это рекордный показатель с 2009 года.

Офисы

Для чешского рынка офисной недвижимости 2015 год оказался рекордным: в одном только IV квартале было заключено сделок на аренду более чем 160 тыс. кв. м офисных площадей в Праге — беспрецедентная для рынка чешской столицы цифра. Суммарно же за год объём арендованных площадей составил 448 тыс. кв. м, что также является лучшим показателем в истории экономики страны. Главную роль в этом сыграло расширение пражских представительств таких крупных компаний, как, например, Raiffeisen и Oracle.

Превращение Праги в одну из ведущих деловых столиц Европы породило спрос арендаторов на элитные объекты в офисном сегменте — 90 % сделок с офисной недвижимостью в 2015-м здесь пришлось на бизнес-центры класса «А».

Вместе с тем доля вакантных площадей в Праге в 2015-м уменьшалась от квартала к кварталу и в конце года составила 14,6 %. Более того, как заявляет Ондрей Влк (Ondrej Vlk), глава аналитического отдела чешского подразделения Colliers International, если спрос на офисную недвижимость в столице будет расти теми же темпами, в ближайшем будущем доля пустующих площадей и вовсе опустится ниже 12 %. Тем не менее на данный момент рынок достаточно устойчив, что находит своё отражение в стабильной средней месячной арендной ставке (в течение года в разных районах города она колебалась в промежутке 18,5−19,5 евро/м²). По мнению экспертов, пока от резкого падения ставку предохраняет стабильный спрос на офисные площади, а от значительного увеличения — наличие достаточного объёма предложения.

Наступивший год, как и два следующих, обещает стать для чешского рынка офисной недвижимости «золотым»: после нескольких лет рецессии этот сегмент постепенно начинает активно расти. Впрочем, уже сейчас очевидно, что в краткосрочной перспективе спрос на офисы в той же Праге будет жёстко ограничен темпами строительства новых бизнес-центров. По данным CBRE, максимум, который могут предложить клиентам застройщики в чешской столице в 2016 году, — около 42 тыс. кв. м свободных офисных пространств.

При этом бóльшая часть площадей уже выкуплена крупнейшими игроками, так что, по сути, в ближайшие годы пражский рынок офисной недвижимости станет не столько рынком купли-продажи, сколько рынком долгосрочной аренды. В связи с этим эксперты прогнозируют спад интереса к новостройкам, а основной тенденцией, которая укрепится на рынке, — перепрофилирование и модернизацию уже имеющихся площадей. Это, в свою очередь, потребует новых инвестиций и вызовет рост арендных ставок.

Торговая и промышленно-складская недвижимость

Особый вклад в рост рынка недвижимости Чехии в 2015 году внёс сегмент торговой недвижимости. По словам управляющего директора CBRE Ричарда Каррана (Richard Curran), значительный объём инвестиций в чешскую коммерческую недвижимость в 2015-м во многом был обусловлен двумя исключительными по своей величине сделками, одна из которых состоялась как раз в торговом секторе (речь идёт о покупке германской группой Union Investment пражского центра Palladium). Благодаря этому годовой объём инвестиций в торговую недвижимость Чехии вырос в 2,6 раза.  хотя Карран утверждает, что не стоит ожидать повторения столь крупной сделки в этом году, согласно прогнозам аналитиков, предполагаемый объём инвестиций в чешскую недвижимость в ближайшие 12 месяцев составит более 2 млрд евро, и значительная часть от этой суммы придётся как раз на торговый сектор.

В сфере стрит-ретейла сохранится стабильный спрос на торговые площади на главных улицах чешских городов и в крупных торговых центрах. Рынок столицы уже реагирует на это растущими арендными ставками (примерно 115 евро/м² в месяц). В регионах этот сегмент рынка развивается не так активно, как в Праге, но и тут арендные ставки растут — в 2015 году снять помещение для магазина формата стрит-ретейл здесь можно было в среднем уже за 65 евро/м² в месяц.

Ещё активнее развивается рынок промышленной и складской недвижимости Чехии — в 2015 году здесь наблюдался суммарный прирост площадей в 1,4 млн кв. м. Лидером в сегменте является район Большой Праги, продемонстрировавший высокие показатели роста как в IV квартале 2015-го, так и за год в целом (56,4 % и 48,4 % соответственно). Второе место прочно удерживает Пльзень (Plzeň) — 13,9 % годового прироста площадей. Однако, как и в случае с офисной недвижимостью, ударные темпы застройки в промышленно-складском секторе влияют на снижение доли вакантных площадей. Так, если в III квартале 2015 года этот показатель был зафиксирован на уровне 5,7 %, то в IV квартале он достиг пятилетнего минимума, составив 5,1 % и повлиял на поведение крупных игроков рынка. Например, в декабре 2015-го примерно треть строящихся индустриальных парков была отдана под застройку в формате build-to-suit — то есть застройщикам, реализующим проекты под нужды конкретных заказчиков. При этом средняя плата за аренду промышленно-складских помещений в Чехии в течение 2015 года оставалась стабильной — около 3,8 евро/м² в месяц.

Коммерческая недвижимость в Чехии — торговые центры, супермаркеты, помещения формата стрит-ретейл и т.д. — традиционно пользуется у покупателей из России и других стран СНГ большим спросом, однако в последнее время их интерес сместился к сектору доходной жилой недвижимости, в частности к квартирам для сдачи в краткосрочную аренду, например, туристам.

С большой вероятностью в 2016 году внимание русскоязычных инвесторов будет приковано именно к таким объектам, расположенным в центре Праги и являющимся наиболее привлекательными для покупателей по трём основным причинам: невысокий порог входа на рынок, низкие ипотечные ставки и рост капитализации.

Анна Курьянович Старший консультант по инвестициям

Сергей Акинфиев, Tranio