Недвижимость за рубежом
Статьи

Рынок недвижимости Чехии: во что инвестировать в 2016 году

400 просмотров · Обновлено

Сенат Парламента Чешской Республики (Senát Parlamentu České republiky) рассматривает законопроект, согласно которому налог на приобретение недвижимости в Чехии в размере 4% от стоимости объекта будет платить покупатель. По оценкам аналитиков, это нововведение придаст дополнительный импульс росту и без того находящегося на подъёме рынка: так, по данным агентства Getberg, общий объём инвестиций в чешскую недвижимость в 2015 году составил 2,7 млрд евро, причём 43% от этой суммы составили вложения в коммерческий сегмент. Tranio рассказывает о том, что происходит на рынке недвижимости Чехии прямо сейчас и в какие объекты стоит инвестировать в 2016-м.

Жилая недвижимость

В 2015 году стабильно высокий спрос на жилую недвижимость в Чехии был простимулирован не только и не столько позитивной макроэкономической ситуацией в стране, сколько рекордно низкими процентными ставками по ипотечным кредитам.

По данным чешского партнёра Tranio, агентства Getberg, в минувшем году в одной лишь Праге было продано более 7 000 объектов в новостройках, что на 18% больше, чем в 2014-м, причём наибольшим спросом пользовались квартиры и коттеджи.

На рынке вторичного жилья практически полностью исчезли квартиры в нижнем ценовом сегменте (стоимостью менее 1 200 евро/м²). Отчасти в этом «виноваты» иностранные инвесторы, которые выкупили значительную долю таких квартир в кризисные 2008−2009 годы. Сегодня купить квартиру в Праге можно цене в среднем около 2 000 евро/м², что на 3,5% выше аналогичного показателя в 2015 году, а средняя стоимость имеющихся на рынке апартаментов выросла по сравнению с прошлым годом на 7%. Лучше всего в чешской столице продаются небольшие квартиры: около 40% от общего объёма продаж в 2015 году — это квартиры с одной спальней.

Если же говорить о наиболее привлекательных для проживания районах, то самыми популярными у покупателей недвижимости частями города являются активно застраивающиеся Прага 5 (Městská čast Praha 5), Прага 9 (Městská čast Praha 9) и Прага 10 (Městská čast Praha 10). Пальма первенства по региональным продажам — у курортных Карловых Вар (Karlovy Vary). Купить квартиру в Карловых Варах можно по цене от 900 до 1 300 евро за квадратный метр.

Покупатели недвижимости в Праге всё чаще предпочитают новостройки на окраинах старым домам в центре

По прогнозам экспертов, в ближайшее время тенденция к росту, наметившаяся на чешском рынке жилой недвижимости, закрепится, причём сильнее всего она проявит себя в увеличении цен на апартаменты класса «люкс», спрос на которые уже сейчас опережает предложение. Аналитики отмечают, что рыночная стоимость элитного жилья будет стабильно расти вплоть до 2018 года и в конечном итоге опередит текущие показатели на 12−15%.

Впрочем, как полагают специалисты, спросом у покупателей среднего класса по-прежнему будут пользоваться небольшие квартиры в центре Праги, расположенные в шаговой доступности от главных улиц и крупных торговых центров. Именно на это рассчитана стратегия большинства застройщиков, наращивающих темпы строительства жилья: если в 2015 году в Праге было введено в эксплуатацию 5 000 готовых к заселению квартир, то в этом году их будет уже 6 700. По словам Бланки Вачковой (Blanka Vačkova), главы пражского отдела исследований агентства JLL, это рекордный показатель с 2009 года.

У россиян и граждан СНГ наибольшим спросом в 2015 году пользовались объекты в Праге, в частности в престижных центральных и примыкающих к центру города районах. Сейчас интерес к такому жилью постепенно снижается: из-за перенаселённости и постоянных проблем с парковкой в центре всё больше покупателей присматриваются к домам на окраинах чешской столицы. К тому же, в Старом городе (Staré Město) практически отсутствуют новостройки.

Что касается целей покупки, то всё меньше русскоязычных инвесторов ищут жильё непосредственно для себя. Большинство же покупателей приобретают объекты для последующей сдачи в аренду, причём это касается как квартир, так и домов.

Средний бюджет, на который рассчитывают клиенты из России и других стран СНГ при покупке квартиры в Праге составляет, как правило, от 100 до 300 тыс. евро. Цены на дома начинаются с 350 тыс. евро и могут достигать 1,5 млн, а для элитных объектов — и выше.

Офисы

Для чешского рынка офисной недвижимости 2015 год оказался рекордным: в одном только IV квартале было заключено сделок на аренду более чем 160 тыс. м² офисных площадей в Праге — беспрецедентная для рынка чешской столицы цифра. Суммарно же за год объём арендованных площадей составил 448 тыс. м², что также является лучшим показателем в истории экономики страны. Главную роль в этом сыграло расширение пражских представительств таких крупных компаний, как, например, Raiffeisen и Oracle.

Превращение Праги в одну из ведущих деловых столиц Европы породило спрос арендаторов на элитные объекты в офисном сегменте — 90% сделок с офисной недвижимостью в 2015-м здесь пришлось на бизнес-центры класса «А».

Вместе с тем доля вакантных площадей в Праге в 2015-м уменьшалась от квартала к кварталу и в конце года составила 14,6%. Более того, как заявляет Ондрей Влк (Ondrej Vlk), глава аналитического отдела чешского подразделения Colliers International, если спрос на офисную недвижимость в столице будет расти теми же темпами, в ближайшем будущем доля пустующих площадей и вовсе опустится ниже 12%. Тем не менее на данный момент рынок достаточно устойчив, что находит своё отражение в стабильной средней месячной арендной ставке (в течение года в разных районах города она колебалась в промежутке 18,5−19,5 евро/м²). По мнению экспертов, пока от резкого падения ставку предохраняет стабильный спрос на офисные площади, а от значительного увеличения — наличие достаточного объёма предложения.

Постепенное превращение Праги в одну из ведущих деловых столиц Европы диктует стабильный спрос на элитные офисные помещения со стороны арендаторов

Наступивший год, как и два следующих, обещает стать для чешского рынка офисной недвижимости «золотым»: после нескольких лет рецессии этот сегмент постепенно начинает активно расти. Впрочем, уже сейчас очевидно, что в краткосрочной перспективе спрос на офисы в той же Праге будет жёстко ограничен темпами строительства новых бизнес-центров. По данным CBRE, максимум, который могут предложить клиентам застройщики в чешской столице в 2016 году, — около 42 тыс. м² свободных офисных пространств.

При этом бóльшая часть площадей уже выкуплена крупнейшими игроками, так что, по сути, в ближайшие годы пражский рынок офисной недвижимости станет не столько рынком купли-продажи, сколько рынком долгосрочной аренды. В связи с этим эксперты прогнозируют спад интереса к новостройкам, а основной тенденцией, которая укрепится на рынке, — перепрофилирование и модернизацию уже имеющихся площадей. Это, в свою очередь, потребует новых инвестиций и вызовет рост арендных ставок.

Торговая и промышленно-складская недвижимость

Особый вклад в рост рынка недвижимости Чехии в 2015 году внёс сегмент торговой недвижимости. По словам управляющего директора CBRE Ричарда Каррана (Richard Curran), значительный объём инвестиций в чешскую коммерческую недвижимость в 2015-м во многом был обусловлен двумя исключительными по своей величине сделками, одна из которых состоялась как раз в торговом секторе (речь идёт о покупке германской группой Union Investment пражского центра Palladium). Благодаря этому годовой объём инвестиций в торговую недвижимость Чехии вырос в 2,6 раза.  хотя Карран утверждает, что не стоит ожидать повторения столь крупной сделки в этом году, согласно прогнозам аналитиков, предполагаемый объём инвестиций в чешскую недвижимость в ближайшие 12 месяцев составит более 2 млрд евро, и значительная часть от этой суммы придётся как раз на торговый сектор.

В сфере стрит-ретейла сохранится стабильный спрос на торговые площади на главных улицах чешских городов и в крупных торговых центрах. Рынок столицы уже реагирует на это растущими арендными ставками (примерно 115 евро/м² в месяц). В регионах этот сегмент рынка развивается не так активно, как в Праге, но и тут арендные ставки растут — в 2015 году снять помещение для магазина формата стрит-ретейл здесь можно было в среднем уже за 65 евро/м² в месяц.

Объём вакантных промышленных и складских площадей в Чехии постепенно сокращается

Ещё активнее развивается рынок промышленной и складской недвижимости Чехии — в 2015 году здесь наблюдался суммарный прирост площадей в 1,4 млн м². Лидером в сегменте является район Большой Праги, продемонстрировавший высокие показатели роста как в IV квартале 2015-го, так и за год в целом (56,4% и 48,4% соответственно). Второе место прочно удерживает Пльзень (Plzeň) — 13,9% годового прироста площадей. Однако, как и в случае с офисной недвижимостью, ударные темпы застройки в промышленно-складском секторе влияют на снижение доли вакантных площадей. Так, если в III квартале 2015 года этот показатель был зафиксирован на уровне 5,7%, то в IV квартале он достиг пятилетнего минимума, составив 5,1% и повлиял на поведение крупных игроков рынка. Например, в декабре 2015-го примерно треть строящихся индустриальных парков была отдана под застройку в формате build-to-suit — то есть застройщикам, реализующим проекты под нужды конкретных заказчиков. При этом средняя плата за аренду промышленно-складских помещений в Чехии в течение 2015 года оставалась стабильной — около 3,8 евро/м² в месяц.

Коммерческая недвижимость в Чехии — торговые центры, супермаркеты, помещения формата стрит-ретейл и т.д. — традиционно пользуется у покупателей из России и других стран СНГ большим спросом, однако в последнее время их интерес сместился к сектору доходной жилой недвижимости, в частности к квартирам для сдачи в краткосрочную аренду, например, туристам.

С большой вероятностью в 2016 году внимание русскоязычных инвесторов будет приковано именно к таким объектам, расположенным в центре Праги и являющимся наиболее привлекательными для покупателей по трём основным причинам: невысокий порог входа на рынок, низкие ипотечные ставки и рост капитализации.

Анна Курьянович Анна Курьянович Руководитель отдела коммерческой недвижимости

Сергей Акинфиев, Tranio

Поделитесь статьей

Оцените статью

Рейтинг информации на странице

Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.
Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Карловых Варах
    Эльвира Грачева
    Эльвира Грачева
    Руководитель отдела продаж Tranio Европа
    8 (800) 333-10-85
    • Помощь с ВНЖ
    • Беспроцентная рассрочка