Рынок недвижимости Франции: что нужно знать покупателю в 2016 году

Покупатели возвращаются на рынок недвижимости Франции, который в последние три года пребывал в рецессии. Аналитики ожидают роста цен в 2016-м на фоне внезапного увеличения объёма сделок с недвижимостью, зафиксированного в конце 2015-го. Так, в ноябре 2015-го на французском рынке было заключено 792 тыс. сделок, что на 12,5% больше, чем в том же месяце 2014 года. Всплеск интереса инвесторов к французской недвижимости обусловлен множеством факторов, в том числе растущим объёмом качественного предложения. Помимо этого, зарубежные инвесторы стремятся сохранить средства, вложив их в недвижимость, которая является более стабильным активом по сравнению с волатильными ценными бумагами.

Дефицит новостроек стимулирует продажи на вторичном рынке

Квартальная статистика динамики цен на дома и квартиры во Франции не позволяет экспертам с уверенностью заявить о том, что на рынке страны началось восстановление. Согласно подсчётам Национального института статистических и экономических исследований (Institut nacional de la statistique et des études économiques, Insee), индекс цен на недвижимость продолжает снижаться с 2012 года, и, по мнению аналитика economy.com Мартина Джанико (Martin Janiko), это снижение продолжится до конца 2016 года на фоне скромных показателей роста ВВП и средних зарплат. Пока не ясно, что стояло за ростом числа сделок в ноябре 2015, однако французский рынок вторичного жилья уже отреагировал на это повышением цен.

Число сделок с вторичным жильём резко выросло в 2015 году вследствие сокращения темпов строительства новых объектов на 4,1%, что, в свою очередь, было связано с уменьшением объёма выданных разрешений на строительство. В итоге в III квартале 2015 цены на жильё из вторичного фонда выросли на 0,3% по сравнению с предыдущим кварталом.

Согласно исследованию CGDD ECLN, в период с июля по сентябрь 2015 года покупатели зарезервировали 22 600 объектов в новостройках, что на 16% больше, чем за аналогичный период 2014 года.

Ценовая коррекция

Очевидно, что, за исключением ноября, 2015 год был не самым удачным для рынка недвижимости Франции. Единственным регионом, где цены показали заметный рост, стала Корсика (Corse) — остров неизменно остаётся популярным у французов туристическим направлением.

В III квартале 2015 цены на недвижимость в Большом Париже выросли относительно предыдущего квартала, но снизились по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, и в ближайшие месяцы эксперты не ожидают роста на этом рынке. Более того, здесь ощущается нехватка однокомнатных квартир и студий, а средняя цена квадратного метра парижского жилья составляет 8 020 евро, что слишком дорого для покупателей со скромными бюджетами.

По данным французского Нотариата, в регионах цены на квартиры снизились сильнее (–2,3%), чем на дома (–1,7%). Рост цен наблюдаются только в городах, которые удалены от столицы, но обладают хорошей транспортной доступностью (например, имеют собственные аэропорты) или представляют собой крупные промышленные или туристические центры. К таким городам можно отнести Тур, Лимож, Лион и Страсбург. Например, Тур находится в двух часах езды от Парижа и является отправной точкой для путешествий по замкам долины Луары (Pays de la Loire). Лион, расположенный недалеко от швейцарской границы, является центром французской химической и фармацевтической промышленности.

Интерес иностранных покупателей снижается

С 2008 года на рынке недвижимости Франции доля сделок с участием иностранных покупателей постепенно снижалась, и в 2015 такие сделки составили лишь 1% от общего числа покупок недвижимости в стране. Для сравнения, в предкризисные 2006−2007 годы иностранцы заключали до 2,8% от общего объёма сделок.

Согласно исследованию банка BNP Paribas, самыми многочисленными иностранными покупателями во Франции являются британцы. Они совершают 32,6% от общего числа покупок среди иностранцев. За ними следуют итальянцы (15,3%) и бельгийцы (11,1%).

Выходцы из Соединённого Королевства предпочитают селиться в Нормандии, Бретани, Дордони и долине Луары.

Риски и выгоды на рынке недвижимости Франции в 2016 году

Без сомнения, 2015 год был для французского рынка недвижимости сложным. По данным Евростата, к концу второго полугодия 2015 года ВВП страны вырос только на 1,1% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Негативное влияние на спрос оказали и ноябрьские теракты в Париже, которые попросту отпугнули многих потенциальных инвесторов. И всё же эксперты прогнозируют постепенное восстановление рынка.

Главными факторами, которые предопределят активность зарубежных покупателей на рынке недвижимости Франции в ближайшие годы станут: экономическая ситуация на родных для инвесторов рынках, низкие ипотечные ставки и, конечно же, референдум о возможном выходе Великобритании из состава ЕС. Опасения по поводу «Брексита» уже способствовали ослаблению британского фунта по отношению к евро: сейчас 1 фунт оценивается в 1,26 евро, тогда как в ноябре этот показатель составлял 1,42 евро.

В этой ситуации покупатели недвижимости, стремящиеся к извлечению долгосрочной выгоды, могут выбрать одну из следующих двух стратегий. Первая — покупка дома для отдыха (без последующей сдачи в аренду) на каком-нибудь удалённом от туристических потоков и экономических потрясений рынке во французской глубинке. Цены на такие объекты в ближайшие 10−15 лет вырастут и покроют первоначальные расходы на приобретение. К тому же, имея такой актив, можно переждать панику и относительно спокойно наблюдать за развитием событий.

Вторая стратегия предполагает покупку объекта в одном из крупнейших городов Франции, где уже ощущается избыток краткосрочной аренды туристической недвижимости, и его последующую сдачу в долгосрочную аренду.

Башита Кариявасам, Tranio