Рынок жилой недвижимости в Женеве

Женева — излюбленное место богатых покупателей недвижимости. Здесь находятся штаб-квартиры 130 транснациональных корпораций — например, Cаrrefour, Colgate-Palmolive, Hewlett Packard, Patek Phillippe, Procter & Gamble, Reuters и Rolex.

Дружественная налоговая политика, стабильность и безопасность, благоприятная экономическая обстановка убеждают инвесторов в сохранности вложенных средств.

По данным британского журнала Homes Overseas, Швейцария вошла в десятку самых популярных стран для инвесторов.

Женева — второй по величине город страны. Она находится в составе одноимённого кантона, который почти со всех сторон окружён Францией. На северо-востоке Женева граничит с кантоном Во.

У города удачное местоположение: он стоит на юго-западном берегу знаменитого Женевского озера, из которого вытекает река Рона, основная водная артерия города.

Кроме того, к кантону Женева подступают отроги юго-восточной части Юрских гор, где находятся популярные альпийские горнолыжные курорты. Неудивительно, что каждый год сюда приезжают более миллиона туристов со всего мира.

Известный швейцарский нейтралитет и стабильность высоко ценятся. В Женеве базируются штаб-квартиры 25 международных организаций и 50 миссий ООН. Город обладает международным статусом, поэтому многие хотят здесь жить и работать.

Три четверти резидентов — приезжие из других европейских стран: Португалии, Франции, Италии, Испании, Великобритании, Германии и США.

Обстановка на рынке жилья

Женевский рынок поддерживается устойчивым спросом со стороны иностранцев.

Поскольку швейцарский федеральный закон ограничивает права иностранцев на приобретение жилья на территории страны, активность на рынке краткосрочной и долгосрочной аренды всегда высокая.

Анализ домашних хозяйств выявляет основные тенденции, характерные для женевского рынка.

Размер домохозяйств небольшой. По сравнению с ЕС, где на жилую единицу в среднем приходится 2,4 человека (по данным 2005 года), в Женеве этот показатель меньше — всего 1,8 человека.

Данные переписи в кантоне Женева показывают, что 42% частных домохозяйств состоят из одного человека, 22% — пары без детей и чуть более 26% приходится на семьи с детьми.

Высокая доля домохозяйств из одного человека объясняется большим количеством людей, приехавших сюда по работе. Как правило, это люди с хорошим уровнем образования и высокими доходами, многие из них — иностранцы.

Есть районы Женевы, где бóльшую часть населения составляют именно такие жильцы. Неудивительно, что здесь зарегистрирован наименьший размер домохозяйств. Это такие районы, как Pâquis-Navigation, Cluse-Philisophes, Bâtie-Acacias, Florissant-Malagnou и Champel. Например, в Pâquis-Navigation более 58% жителей — иностранцы.

Примечательно, как эти факторы влияют на качество спроса, особенно на рынке арендного жилья: арендаторов прежде всего интересуют небольшие апартаменты высокого качества.

По данным Savills, женевский рынок охватывает 218 000 жилых единиц, из них 48% (104 750) находятся в самом городе. 80% этого жилья было построено в период 1980–2000 годов, и лишь 2% объектов возведено после 2000 года. Поскольку есть спрос, рынок жилья постепенно растёт.

Население продолжает стареть; повышается доля домохозяйств из одного человека. Специалисты ожидают, что доля небольших по площади апартаментов продолжит увеличиваться.

Рынок аренды в Женеве очень развит. Согласно переписи 2000 года, в Женевском кантоне в своих домах и апартаментах проживало лишь 16% хозяев. Для сравнения, в ЕС этот показатель составлял 63% в 2005 году.

При этом в Швейцарии порядка ¾ объектов находится в частной собственности. Это означает, что многие хозяева предпочитают сдавать свою недвижимость внаём.

Устойчивый спрос на арендное жильё подтверждается низким уровнем вакантных площадей. В июне 2010 года в общем объёме их было всего 0,23%. За последние два десятилетия эта доля не превышала 1,7% и продолжает всё время сокращаться.

Как правило, спросом пользуются небольшие, меблированные, односпальные апартаменты. Менеджеры мультинациональных компаний заинтересованы в помещениях, располагающихся в шаговой доступности от офисов корпораций.

Поскольку спрос высок, а предложений на рынке недостаточно, потенциальные съёмщики часто рассматривают предложения в соседних кантонах — например, в кантоне Во.

Цены

За последние пять лет в Женевском кантоне из-за устойчивого спроса и ограниченного предложения аренда нового жилья дорожала в среднем на 5% в год. Однако в национальном масштабе такой тенденции не наблюдается.

Во II квартале 2010 зафиксированы самые низкие за 30 лет процентные ставки по ипотечным кредитам, поэтому купить жильё стало выгоднее, чем снимать.

Снизились и цены. Во II квартале 2010 средняя стоимость заключённых сделок была на 8% ниже по сравнению с этим же периодом прошлого года и составила 913 000 швейцарских франков.

Благодаря постепенному, а не стремительному росту цен, не произошло резкого падения стоимости жилья во время кризиса.

Из-за нехватки на рынке домов, рассчитанных на одну семью, цены на эту категорию объектов превышают уровень 2007 года, хотя в начале 2009 небольшой коррекции не удалось избежать. Во II квартале 2010 года средняя цена виллы в Женеве составила 3,2 млн швейцарских франков.

Женевский рынок — один из самых дорогих. Квадратный метр может стоить 35 750 швейцарских франков. Высокие цены в сочетании с застывшими арендными ставками привели к снижению доходности объектов во II–III квартале с 3,9% до 3,8% в ключевых районах города.

Однако, как только цены начнут расти, и жильё станет менее доступным, многие опять вернутся на арендный рынок. Тогда арендные ставки вновь потянутся вверх.

Как для крупных корпораций, так и для состоятельных иностранцев женевский рынок с каждым годом становится всё более привлекательным для инвестиций. Неудивительно, что в Швейцарии прекрасно развит деловой туризм.