Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Самая доходная недвижимость за рубежом в 2012 году

Лучший способ сохранить и приумножить капитал — приобрести ликвидную недвижимость в центре мегаполиса. Tranio.Ru составил рейтинг популярных среди международных инвесторов городов, в которых выгоднее всего было покупать жилые и коммерческие объекты в 2012 году.

Мы рассчитывали совокупную доходность объектов недвижимости путем сложения ставки чистой начальной доходности и годового прироста стоимости.

Офисы: на первом месте Мюнхен

В денежном выражении коммерческие объекты приносят бóльшую прибыль, нежели жилая недвижимость. Это объясняется не тем, что ставки доходности выше (они в больших городах в среднем примерно одинаковы — около 5,5 %), а тем, что аренда стоит в два или три раза дороже.

«Основной вклад в доходность в 2012 году давала не рента, а прирост стоимости объекта. Часто при работе с покупателями отдел продаж Tranio.Ru сталкивается с тем, что будущие инвесторы гонятся в первую очередь за показателями доходности и совсем забывают о росте стоимости недвижимости»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.

В 2012 самый большой рост цен на офисы был зафиксирован в Мюнхене, Нью-Йорке и Стокгольме — более 10 %. Совокупная доходность в этих городах превысила 15 %, поэтому они оказались на верхних строчках нашего рейтинга.

Рейтинг Город Цена,
долл./м²
Ставка
доходности, %
Годовой
прирост
стоимости, %
Совокупная
доходность, %
1 Мюнхен 11 499 4,40 11,60 16,00
2 Нью-Йорк 17 973 4,70 10,70 15,40
3 Стокгольм 15 504 4,75 10,60 15,35
4 Париж 23 271 5,95 16,90 12,85
5 Пекин 16 621 4,31 14,30 18,61

Данные Colliers, Jones Lang LaSalle, NAR, Savills

Больше всего за год подорожали офисы в Мюнхене — на 11,6 % до 11,5 тыс. долл./м². По версии PricewaterhouseCoopers (PwC), баварская столица является самым привлекательным европейским городом для инвестиций в недвижимость всех типов. Здесь открывают штаб-квартиры и представительства многие зарубежные компании. Из-за высокого спроса процент пустующих площадей ничтожно мал по сравнению с другими крупными городами Германии. В 2012 году совокупная доходность офисов в Мюнхене составила 16 %.

На втором месте рейтинга — Нью-Йорк. За 2012 цена за квадратный метр здесь выросла примерно на 10,7 %, и совокупная доходность достигла 15,4 %. Офисы в этом городе сдавались в среднем за 670 долл./м² в год (данные Jones Lang LaSalle). За 12 месяцев собственники помещений площадью 1 000 м² могли получить 1,2 млн долл. с учетом арендных ставок и прироста стоимости.

Офисы Стокгольма тоже приносили большую прибыль — 2,4 млн долл. в год для помещений площадью 1 000 м². Совокупная доходность в 2012 здесь была почти такая же, как в Нью-Йорке — 15,35 %. Швеция хоть и является членом Евросоюза, но к еврозоне не относится, и кризис затронул ее в меньшей степени. В Стокгольме не хватает современных просторных помещений, поэтому спрос со стороны арендаторов не уменьшается. Офисы сдавались в среднем за 700 долл./м² в год (CBRE). Цена продажи за 2012 выросла на 10,6 % до 15,5 тыс. долл./м² (Jones Lang LaSalle).

Несмотря на волнения, связанные с президентскими выборами во Франции, слухи о повышении налогов и общую нестабильность экономики, офисный рынок Парижа оставался устойчивым к кризису. В III квартале 2012 спрос на аренду был на самом высоком уровне за последние 12 лет. По данным Jones Lang LaSalle, этот сегмент получил 81 % инвестиций в столичном регионе. Сегодня офисы — самый популярный тип доходной недвижимости в Париже. По информации CBRE, элитные площади в центре города подорожали в среднем на 3 % до 1 033 долл./м². Выросла и средняя цена продажи — на 6,9 % в годовом исчислении. Поэтому и совокупная доходность оказалась высокой — 12,85 %.

Офисный рынок Пекина тоже продолжал процветать: за год аренда подорожала на 14,6 %, третий год подряд повышение арендных ставок выражается в двузначных цифрах. Повысилась и цена продажи — на 4,3 % в годовом исчислении. Совокупная доходность — 8,61 %.

Среди других городов, привлекательных для инвестиций, можно отметить австралийские Перт и Сидней, где высоки ставки начальной доходности (8,0 и 6,9 % соответственно).

Офисная недвижимость Токио — одна из самых дорогих на планете: в среднем 30,7 тыс. долл./м². Однако из-за слабого роста цен совокупная доходность не превысила 6,75 %. Похожая ситуация и в Лондоне, где самые дорогие офисы в мире (в среднем 42,9 тыс. долл./м²). Однако за 2012 год прироста стоимости не произошло, поэтому перепродавать офисы в британской столице было невыгодно.

Жилье: и снова в лидерах немецкий город

Почти все города в рейтинге самых доходных рынков жилья по версии Tranio.Ru — американские. Мы объясняем это тем, что, согласно данным исследования Cushman & Wakefield, больше всего инвестиций недвижимость этого типа привлекают именно города США. Ставки доходности в этой стране зачастую выше, чем в Европе, и цены в 2012 году значительно подросли. Однако, несмотря на то, что Старый Свет переживает кризис, первую строчку в рейтинге занял Берлин.

Рейтинг Город Цена,
долл./м²
Ставка
доходности, %
Годовой
прирост
стоимости, %
Совокупная
доходность, %
1 Берлин 1 568 4,12 17,40 21,52
2 Сан-Франциско 6 940 5,26 14,00 19,26
3 Хьюстон 947 8,30 16,10 14,40
4 Лос-Анджелес 3 346 5,14 17,90 13,04
5 Даллас 1 259 6,93 14,80 11,73

Данные CBRE, Freddie Mac, Global Property Guide, Jones Lang LaSalle, LoopNet.Com, Nationwide, Numbeo.Com, Real Capital Analitycs, Savills, Trulia, Zillow

Среди рассматриваемых городов именно в столице Германии больше всего подорожало жилье — на 17,4 % в годовом исчислении (CBRE). Совокупная доходность превысила 21 %. Поэтому даже при невысокой средней стоимости жилья (1 568 долл./м²) получается большой совокупный доход на выходе — 33,7 тыс. долл. для квартиры площадью 100 м².

Второе место досталось Сан-Франциско. В этом городе и его окрестностях жилье часто покупают или арендуют сотрудники IT-компаний. Спрос на недвижимость всегда велик, поэтому она приносит хорошую прибыль. Ставка доходности не самая высокая — 5,26 %, зато цены за год выросли на 14 % (Zillow), и совокупная доходность составила более 19 %. Поэтому в 2012 жилье в Сан-Франциско было выгодно перепродавать.

В техасских городах Даллас и Хьюстон самые высокие ставки начальной доходности среди исследуемых городов, и цены на недвижимость за год выросли значительно, поэтому совокупная доходность составила 11,7 и 14,4 % соответственно.

Из американских городов интерес для инвесторов могут представлять также Лос-Анджелес и Нью-Йорк, совокупная доходность в которых составила 13,0 и 10,6 % соответственно.

Среди 600-тысячного населения Вашингтона, столицы США, преобладают государственные служащие, бизнесмены, молодые специалисты и студенты. Многие учащиеся местных вузов приехали из-за рубежа. Этот город во время командировок часто посещают чиновники и предприниматели. Учитывая эти особенности, можно догадаться, что спрос на аренду жилья в Вашингтоне всегда велик. В 2012 году совокупная доходность недвижимости составила 10,85 %, или 48,7 тыс. долл. для квартиры площадью 100 м².

Бостон — один из немногих мегаполисов США, являющихся студенческими центрами. Поэтому арендное жилье пользуется огромным спросом среди учащихся. Скромную ставку доходности (4,9 %) компенсирует рост цен (5,3 %). В результате совокупная прибыль достигла 10,8 %. Таким образом, в 2012 году доход от квартиры площадью 100 м² составил 53 тыс. долл.


«Многие считают, что „надежные гавани“ имеют низкую доходность по сравнению с периферийными локациями. Однако исследование Tranio.Ru показало, что недвижимость на большинстве низкорискованных рынков приносит большой процент отдачи»,— говорит Георгий Качмазов.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio

    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
    Анна Боярчукова
    Анна Боярчукова
    Руководитель отдела жилой недвижимости
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %
    Задайте свой вопрос

    Задайте свой вопрос