Сейсмоустойчивые дома в Турции

На территории Турции несколько сейсмически активных зон вдоль линий разломов тектонических плит — чем ближе к разлому, тем больше рисков разрушений при землетрясениях. Причём почти все популярные для покупки недвижимости среди иностранцев города находятся в зонах высокого риска.

Районы Стамбула вдоль Мраморного моря находятся в «красной» зоне, всё побережье Антальи находится в «оранжевой» зоне, в соответствии с тепловой картой рисков возникновения землетрясений. Анталья, Аланья, Мерсин и прилегающие к ним районы находятся на самой безопасной части южного побережья Турции.

Поэтому вопрос сейсмоустойчивости при покупке или аренде недвижимости в Турции является одним из приоритетных, особенно после напоминания об опасности, которому стал очевидцем весь мир в феврале 2023 года.

На риск разрушений влияет не только интенсивность землетрясения. В большей степени наличие разрушений зависит от качества конструкций.

Какие здания считаются сейсмоустойчивыми?

При проектировании зданий предполагается, что экономический срок службы здания составляет 50 лет и за этот срок существует 10-процентная вероятность сильного землетрясения. То есть с вероятностью 90% здание будет испытывать меньшую сейсмическую нагрузку, чем та, которую закладывают в проект инженеры.

Проектируемое здание должно выдержать землетрясения небольшой силы без повреждений или с незначительными повреждениями. Землетрясения средней интенсивности здание по проекту выдержит с ремонтопригодным уровнем повреждений. При наступлении сильного (проектного) землетрясения здание должно устоять, даже если повреждения будут настолько сильными, что оно станет непригодным для использования. Такое здание считается сейсмоустойчивым.

Апартаменты в Стамбуле 2 667 объявлений на Tranio

От $669 000

Новая большая резиденция с отелями и гаванями для яхт в самом центре Стамбула, Турция

Срок сдачи: 2025 Всего 660 квартир

От $424 000

Новая резиденция с бассейнами и парком рядом со станцией метро и автомагистралями, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.II Всего 141 квартира

От $662 000

Новые апартаменты с живописным видом в охраняемой резиденции, рядом с парками и станцией метро, в центре Стамбула, Турция

Срок сдачи: 2024.IV Всего 295 квартир

От $615 000

Новая резиденция с бассейнами и зелеными зонами рядом с развитой инфраструктурой, в одном из старейших и крупнейших районов Стамбула, Турция

Построено в 2024 Всего 1050 квартир

От $229 000

Новая резиденция с бассейном и полем для мини-гольфа рядом со станцией метро и университетами, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.IV Всего 167 квартир

От $226 000

Современная резиденция с бассейнами и садами рядом со станцией метро, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2024.IV Всего 781 квартира

От $509 000

Жилой комплекс с видом на парк, рядом с финансовым центром, Стамбул, Турция

Построено в 2023 Всего 2750 квартир

От $383 000

Новая резиденция с торговым центром и зелеными зонами недалеко от пляжа и автомагистрали, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.IV Всего 153 квартиры

О современных стандартах строительства

После землетрясения 1999 года, которое было разрушительным в том числе и для Стамбула, ввели новые стандарты проектирования и строительства, периодически их дополняя, и целую систему государственных институтов, которая их контролирует. Строительство на каждом этапе проверяется на соответствие проекту. Без заключения лаборатории и надзирающей инстанции, подрядчик не только не сможет сдать объект, но даже не сможет продолжить следующие этапы строительства. У всех подрядчиков есть государственная лицензия.

Современные строительные технологии позволяют возводить сейсмоустойчивые здания где угодно, даже вдоль линий разломов. Однако в каждом случае проект будет уникальным в зависимости от сейсмической зоны, особенностей грунта и местности.

Современные эффективные методы сейсмозащиты подразумевают изменение массы и жесткости конструкций, демпфирование системы в зависимости от ее перемещений и скоростей. В новом строительстве в Турции применяется более 100 типов конструкций сейсмоизоляции зданий в зависимости от особенностей местности.

Правила проектирования для всех типов зданий описаны на законодательном уровне в Положении об основах проектирования, расчета и строительстве стальных конструкций. Положение периодически обновляется новыми постановлениями, значительное обновление было в феврале 2018 года. Проекты, получившие разрешение на строительство с февраля 2018 года, считаются самыми безопасными. Последние дополнения в положение были внесены в мае 2023 года. Основное внимание было уделено безопасности зданий, нормам для коммерческих помещений в жилых зданиях и допускам подрядных строительных организаций, например, для реализации крупных проектов и высотных зданий потребуется несколько лет опыта строительства небольших проектов.

Даже с такой многоуровневой системой контроля всегда есть риск коррупции. Результат мы видели после февральского землетрясения в юго-восточных провинциях, где обрушились даже некоторые новые дома, которые должны были выстоять. За этим тогда последовала череда арестов подрядчиков и других ответственных лиц. Однако в Стамбуле в других передовых провинциях я вижу, как система контроля реально работает и держит качество строительства на высоком уровне.

Юлия Цоргаева менеджер Tranio в Стамбуле

В Турции есть 2 государственных застройщика: TOKI и KIPTAŞ. Они строят во всех провинциях социальное жильё по госзаказу, реновируют города. После февральского землетрясения 2023 года было заявление одного из директоров TOKI, что ни одно из 134 тысяч зданий TOKI в 10 пострадавших провинциях не было разрушено. Всё это здания, построенные за последние 30 лет. Это говорит о качестве зданий, построенных в соответствии с современными стандартами.

На что обратить внимание при выборе сейсмоустойчивого дома в Турции

Итак, какими характеристиками должен обладать сейсмоустойчивое здание?

1. Соответствие проекту

Проекты многоквартирных зданий разрабатывают компетентные инженеры и архитекторы в соответствии с регламентами. Без такого проекта нельзя получить разрешение на строительство. При наличии одобренного проекта важна добросовестная реализации проекта на месте, использование материалов соответствующего качества и контроля за строительством. Технический план здания должен соответствовать проекту.

После землетрясения в Кахраманмараше покупатели стали очень внимательны к выбору жилья в Турции. Большинство крупных и авторитетных застройщиков сейчас делают сертификаты сейсмоустойчивости для своих проектов после завершения строительства. Тем самым они подтверждают для конечных потребителей качество возведённых конструкций. Такой сертификат можно получить только в результате системного инженерного обследования здания и анализа образцов бетона.

Юлия Цоргаева менеджер Tranio в Стамбуле

Рекомендуем проверить разрешение на строительство, а если здание уже готово, то запросить сертификат сейсмоустойчивости.

2. Гидроизоляция

Один из наиболее важных факторов, делающих конструкцию долговечной, является её защита от влаги. Проблемы с гидроизоляцией не всегда можно выявить сразу после завершения строительства. Если они появляются в первые несколько лет эксплуатации, в течение гарантийного срока, застройщик должен устранить их.

Рекомендуем покупать жильё только у опытных и проверенных застройщиков, а при покупке недвижимости на вторичном рынке обследовать фундамент и несущие конструкции здания на наличие сырости и подмываний.

3. Использование качественных материалов

Качество и правильное использование материалов несущих конструкций, таких как сталь и бетон, не менее важны. Контроль за процессом строительства, в том числе пробы бетона, в обязательном порядке осуществляется специальными надзорными органами. Тем не менее рекомендуем запрашивать сертификат сейсмоустойчивости. Чтобы его получить, требуется инженерная экспертиза несущих конструкций.

4. Прочность фундамента и несущих колонн

Параметры фундамента и несущих колонн закладываются в проект, исходя из предпроектных исследований грунта. Рекомендуем обследовать фундамент здания и колонны на наличие трещин и проверить их сохранность — бывает, что в процессе несогласованных перепланировок их повреждают или частично демонтируют.

5. Отчёт о повреждениях

Если речь идёт о покупке жилья на вторичном рынке недвижимости в здании, которое уже переносило землетрясение, необходимо получить отчёт о наличии повреждений. Такой отчёт отразит текущее состояние здания, нуждается ли оно в ремонте и, конечно, существует ли угроза обрушения.

6. Визуальный осмотр

Доступный способ получить предварительное представление о надёжности здания — это наружный осмотр. Трещины на фасадах — повод для тщательного исследования, а нарушение симметрии — это скорее всего признак существенных конструктивных повреждений. В современных турецких новостройках видимых или скрытых дефектов обычно не бывает.

Виллы в Турции 1 920 объявлений на Tranio

$538 000

Новая вилла с бассейном, балконом и террасой, 7 минут до пляжа, Сиде, Турция

Общая площадь 202 м² 3 спальни

От $491 000

Комплекс вилл с бассейнами недалеко от моря, Белек, Анталия, Турция

Всего 86 предложений

От $907 000

Комплекс вилл с бассейнами, садами и террасами недалеко от моря и центра Бодрума, Торба, Турция

Всего 3 предложения

От $334 000

Новая резиденция с бассейнами, Измир, Турция

Всего 143 предложения

$1 107 000

Вилла класса люкс в Анталии, район Коньяалты

Общая площадь 450 м² 6 спален

$527 000

Продаются виллы на этапе строительства в Кемере, район Чамьюва. Подходят под гражданство.

Общая площадь 160 м² Площадь земли: 260 м²

От $1 563 000

Виллы с частными бассейнами, джакузи и саунами, Дёшемеалты, Анталья, Турция

Построено в 2024 Всего 7 предложений

От $2 196 000

Большие виллы в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, недалеко от Эгейского моря, Урла, Измир, Турция

Срок сдачи: 2025.II Всего 73 предложения

7. Сейсмическая активность в выбранной локации

Узнать зону риска землетрясений можно с точностью до квартала на сайте Турецкой страховой компании от катастроф. В Стамбуле районы, расположенные ближе к северу города и черноморскому побережью определяются как среднерисковые (зоны 5–6), районы вдоль Мраморного моря — высокорисковые (зоны 1–2). Районы на побережье Антальи — среднерисковые, в Измире и окрестностях высокий риск землетрясений.

8. Возраст здания

Недвижимость старше 25 лет нужно покупать с осторожностью и особым вниманием к устойчивости конструкции. Во-первых, даже если здание было построено надёжно, его ресурс со временем уменьшается, особенно если оно уже переносило толчки землетрясения. Во-вторых, технологии и строительные регламенты прошлого уступают современным.

9. Опыт застройщика

При покупке новостроек рекомендуем выбирать крупных застройщиков, которые уже успели зарекомендовать себя в других проектах и чьи здания проверены временем и, возможно, землетрясениями.

10. Прогнозирование ущерба

По инициативе турецких властей в 2021 году было разработано и внедрено мобильное приложение EarthpRiskim для прогнозирования ущерба от землетрясения. С помощью приложения можно составить прогнозный отчёт о сейсмоустойчивости любого здания на территории Турции. Алгоритмы приложения обрабатывают данные современной картографической инфраструктуры Basachetsoft в соответствии со стандартами Федерального агентства по чрезвычайным ситуациям США (FEMA).

Страхование как дополнительная мера защиты от ущерба при землетрясениях

В Турции уже почти два десятилетия существует обязательное страхование недвижимости от землетрясений. Без такой страховки невозможно совершать регистрационные действия с недвижимостью.

Обязательное страхование осуществляет государственный фонд DASK. Стоимость страховки DASK рассчитывается по специальным коэффициентам в зависимости от конструкции здания и от сейсмической активности в регионе.

Собственники покупают страховку ежегодно, взносы и суммы страховых выплат на покрытие убытков обновляются, исходя из актуальных расходов на строительство. В мае 2023 года сумма покрытия по полису DASK не превышает 1,28 млн лир (примерно 65 тысяч долларов). Расширить страховку и увеличить сумму страхового покрытия можно в частных страховых компаниях и банках.

Автор: Алеся Разинкевич