Укрепление доллара и низкие ставки стимулируют инвестиции в недвижимость Азии
По данным информационного центра Real Capital Analytics, в первой половине 2015 года продажи коммерческой недвижимости в Азии упали в долларовом выражении на 41% по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Сокращение инвестиций во многом связано с тем, что за последнее время в Китае уменьшилось количество земельных участков, выставленных на продажу. Если не учитывать этот фактор, то объём инвестиций снизился лишь на 13%, при этом уменьшение количества продаж отчасти стало следствием того, что азиатские валюты ослабли по отношению к доллару.
Согласно информации консалтинговой компании PwC, крупнейшими рынками Азии по объёму инвестиций в недвижимость в 2015 году стали Токио (15,7 млрд долл.), Гонконг (4,1 млрд долл.) и Шанхай (2,7 млрд долл.).
Основные драйверы инвестиций — ослабление национальных валют по отношению к доллару и снижение ставок по ипотеке в некоторых странах:
- Удешевление ипотеки. В некоторых странах с 2014 года понизились процентные ставки и сократился минимальный первоначальный взнос по ипотеке. Так, в начале февраля 2016 Центральный банк Китая сообщил о сокращении первоначального взноса на покупку первого жилья с 25 до 20%, на покупку второго объекта — с 40 до 30%. Помимо этого, процентная ставка снижалась шесть раз с конца 2014 года. В Японии в январе 2016 крупнейшие банки страны опустили переменную ставку по ипотеке до рекордно низкого уровня — 0,625%. При этом банком финансируется
до 85–90% от стоимости объекта. Смягчение условий по ипотеке укрепляет внутренний спрос на недвижимость и в перспективе приводит к росту цен на рынке. - Ослабление азиатских валют по отношению к доллару. Например, валюты Индонезии, Таиланда и Малайзии в 2015 году упали по отношению к доллару
на 10–20% . Это заметно повлияло на активность местных покупателей недвижимости, которые стали приобретать меньше объектов, но повысило спрос со стороны зарубежных инвесторов, особенно тех, что получают доход в валюте.
Несмотря на удешевление ипотеки и падение курсов валют азиатский рынок выглядит менее привлекательным по сравнению с европейским и американским
Офисы
По данным Knight Frank, в III квартале 2015 индекс арендных ставок в Азии вырос лишь на 1,4%, а средняя доля пустующих площадей — на 0,1 процентных пункта. Отдельные рынки находятся в разных фазах цикла: в Пекине замедляется снижение арендных ставок, в Гонконге и Мумбаи, напротив, ускоряется рост,
Как правило, рынки с небольшим количеством несданных в аренду офисов отличаются низкой доходностью. Например, в Гонконге пустуют лишь 6,5% площадей, и доходность от аренды этого типа недвижимости составляет 2,8%,
Среди городов Азии аренда офисов дороже всего стоит в центре Гонконга — в среднем 180 долл./м² в месяц для помещений класса А.
Город | Стоимость аренды, долл./м² в месяц (III квартал 2015) |
Прогноз арендных ставок до III квартала 2016 |
Доходность, % (II квартал 2015) |
Динамика доходности, базисных пунктов (II квартал 2014 — II квартал 2015) |
Средняя доля пустующих площадей, % |
|
---|---|---|---|---|---|---|
2016 | 2017 | |||||
Гонконг | 180,9 | ↑ | 2,8 | — | 6,5 | 7,8 |
Мумбаи | 42,0 | ↑ | 9,8 | 80 | 22,5 | 24,6 |
44,8 | ↔ | 8,2 | — | 32,1 | 31,2 | |
Пекин | 57,8 | ↓ | 4,8 | — | 9,0 | 12,0 |
Сеул | 26,4 | ↓ | 4,4 | −15 | 12,1 | 12,3 |
Сингапур | 78,3 | ↓ | 3,8 | 15 | 13,9 | 13,3 |
Тайбэй | 23,9 | ↑ | 2,3 | 5 | 12,5 | 14,0 |
Токио | 90,1 | ↑ | 3,3 | −25 | 5,0 | 4,8 |
Шанхай | 44,6 | ↑ | 4,5 | — | 16,0 | 15,0 |
В 2016 году
Торговая недвижимость
Согласно данным CBRE, рост стоимости торговых объектов в Азии замедляется: в 2014 году он составил 6,6%, по прогнозу за 2015 — 1,5%. По информации Cushman & Wakefiled, с июня 2014 по июнь 2015 арендные ставки росли в Пекине и Шанхае, при этом в Гонконге они значительно снизились (−13,9%)
Несмотря на удешевление аренды, гонконгская
Город | Улица | Стоимость аренды, долл./м² в год июнь 2015) |
Динамика аренды, % (июнь 2014 — июнь 2015) |
Доходность, % (январь 2015) |
---|---|---|---|---|
Бангкок | Раджпрасонг, |
1 349 | 15,2 | — |
Гонконг | 25 815 | −13,9 | 3,3 | |
Мумбаи | 1 520 | 0,0 | — | |
2 535 | 0,0 | — | ||
Пекин | Ванфуцзин | 5 455 | 8,5 | 5,1 |
Сеул | Мёндон | 9 488 | 0,0 | — |
Сингапур | 3 624 | −1,8 | 5,1 | |
Тайбэй | Чжунсяо | 2 940 | 4,2 | 2,9 |
Токио | Гиндза | 9 489 | 3,2 | 3,0 |
Шанхай | Западная часть Нанкинской улицы |
4 714 | 6,0 | 4,5 |
Одним из основных драйверов продаж в азиатских мегаполисах, особенно в Токио, Сеуле и Тайбэе, является рост числа туристов из континентального Китая. Соответственно, при замедлении экономики КНР магазины на центральных улицах в этих городах могут столкнуться с падением продаж.
По мнению экспертов Cushman & Wakefield, к 2018 году Китай может стать крупнейшим рынком торговой недвижимости в мире. Несмотря на замедление экономики и снижение экспорта, в стране растут средний класс и внутреннее потребление. Китайский рынок отличается большой гибкостью: многие компании меняют формат торговли, приспосабливаясь к веяниям времени, например, модные бренды класса люкс открывают кафе и рестораны, а владельцы помещений внедряют в работу своих заведений мобильные приложения и раздают бесплатный
Отели
Спрос на гостиничные номера
Среди азиатских мегаполисов и популярных курортов наибольший поток иностранных туристов зафиксирован в Гонконге (34,3 млн человек с июля 2014 по июль 2015). Также этот город — популярное направление для
Рынок | Иностранные туристы (весна/лето |
Заполняемость, % | Средняя стоимость номера (ADR), долл. | Средний доход от номера (RevPAR), долл. | |
---|---|---|---|---|---|
Количество, млн | Годовая динамика, % | ||||
Бали | 2,3 | 10,1 | 63,9 | 449 | 287 |
Бангкок | 11,4 | −11,3 | 71,0 | 163 | 116 |
Гонконг | 34,3 | 1,0 | 75,9 | 443 | 336 |
Дели | 7,9 | 4,5 | 69,4 | 135 | 93 |
Джакарта | 1,1 | −6,4 | 59,8 | 179 | 107 |
6,5 | −8,6 | 64,6 | 116 | 75 | |
Макао | 17,4 | −3,5 | 84,7 | 194 | 164 |
Мальдивы | 0,7 | н/д | 63,5 | 792 | 503 |
Манила | 2,7 | 7,7 | 67,1 | 123 | 82 |
Мумбаи | 6,9 | 6,9 | 71,2 | 130 | 92 |
Осака | 4,2 | н/д | 86,3 | 179 | 155 |
Пекин | 2,4 | −0,7 | 70,9 | 140 | 99 |
Пхукет | 2,0 | 8,2 | 72,9 | 115 | 84 |
Сейшельские острова | 0,2 | н/д | 63,9 | 1 059 | 677 |
Сеул | 7,3 | −8,5 | 65,2 | 152 | 99 |
Сингапур | 7,3 | −3,4 | 77,9 | 280 | 218 |
Тайбэй | 4,9 | 3,4 | 67,1 | 223 | 149 |
Токио | 7,9 | 34,5 | |||
Ханой | 1,4 | 5,0 | 74,9 | 105 | 79 |
Хошимин | 1,8 | 5,0 | 66,2 | 115 | 76 |
Шанхай | 3,9 | 0,1 | 67,5 | 164 | 111 |
1,2 | 17,1 | 63,5 | 120 | 76 |
Несмотря на влияние негативных факторов, эксперты JLL дают позитивный прогноз для гостиничных рынков Азии. Спрос на отдых в отелях будет расти в основном за счёт внедрения различных государственных инициатив. Так, рынок отелей Пекина будут стимулировать Зимние Олимпийские игры 2022 года, открытие тематического парка Universal Studios в 2019 и строительство второго аэропорта (также в 2019), рынок Шанхая — открытие тематического парка Shanghai Disney Resort в 2016. В Дели спрос туристов будет расти благодаря запуску электронной системы выдачи виз гражданам 113 стран, в Джакарте — благодаря отмене виз для граждан более 45 стран.
Жилая недвижимость
По сообщению WSJ,
По данным Engel & Völkers Phuket, с января 2015 по январь 2016 дома и квартиры в Таиланде стали для иностранцев
Рынок Гонконга страдает от замедления экономического роста в континентальном Китае и избыточного предложения недвижимости. По данным агентства Centaline Property, в январе 2016 продажи упали до самого низкого уровня с 1991 года. По прогнозам экспертов, в 2016 году недвижимость здесь может подешеветь в совокупности на 20%.
Город | Стоимость квадратного метра, долл. | Динамика цен, сентябрь 2014 — сентябрь 2015, %* |
Доходность, % | ||
---|---|---|---|---|---|
В центре города | На периферии | В центре города | На периферии | ||
Бангкок | 3 820 | 1 733 | 8,5 | 4,44 | 4,01 |
Гонконг | 26 081 | 15 795 | 1,7 | 1,99 | 2,17 |
Дели | 2 754 | 1 215 | 1,7 | 2,20 | 2,78 |
Джакарта | 2 666 | 1 324 | 9,4 | 6,15 | 5,64 |
2 758 | 1 346 | −1,1 | 4,68 | 4,76 | |
Мумбаи | 7 060 | 2 414 | 2,6 | 1,81 | 2,54 |
Пекин | 13 098 | 5 702 | 2,7 | 2,21 | 2,58 |
Сеул | 12 231 | 4 506 | 7,6 | 2,41 | 4,07 |
Сингапур | 18 430 | 9 452 | −7,9 | 2,68 | 3,17 |
Тайбэй | 10 998 | 5 442 | −1,8 | 1,11 | 1,34 |
Токио | 19 032 | 8 355 | 1,8 | 1,72 | 1,99 |
Шанхай | 12 312 | 4 926 | 10,7 | 2,14 | 2,55 |
Один из основных рисков для азиатских рынков жилья в 2016 году — возможное повышение базовой процентной ставки США: вслед за ФРС повысить ставки могут и локальные азиатские банки.
Куда инвестировать
По данным JLL, наиболее прозрачные (а, следовательно, и наименее рискованные) азиатские рынки на текущий момент — это Гонконг, Сингапур, Малайзия и Япония, «полупрозрачные» — Китай, Филиппины, Индонезия, Таиланд, Южная Корея и Индия. Среди стран с низкой прозрачностью эксперты выделяют Вьетнам.
На фоне глобального замедления экономического роста инвесторы стремятся выбирать надёжные, низкорискованные рынки. По данным PwC, в 2016 году среди городов Азии будут особенно востребованы Токио и Осака. Также инвесторы оптимистично настроены по отношению к рынку Шанхая. Аналитики PwC считают, что это единственный китайский город, в котором недвижимость, в том числе
Что касается инвестиций в периферийные города Китая, то они являются рискованными (за исключением городов Нанкин, Сямынь и Ухань): предложение здесь превышает спрос, и рынкам могут потребоваться годы на поглощение избыточных строительных проектов.
1 | Токио |
2 | Осака |
3 | Хошимин |
4 | Джакарта |
5 | Сеул |
6 | Манила |
7 | Шанхай |
8 | Сингапур |
9 | Бангалор |
10 | Мумбаи |
Большинство инвесторов, опрошенных компанией PwC, считают, что в 2016 году офисы и жильё стоит покупать в Джакарте, Токио и Хошимине, а в городах континентального Китая (за исключением Шанхая) самое время недвижимость продавать.
Тип недвижимости | Где покупать | Где продавать |
---|---|---|
Офисы | Джакарта, Хошимин, Токио | Периферийные города Китая, Гуанчжоу, |
Торговые объекты | Токио, Хошимин, Осака | Периферийные города Китая, Шэньчжэнь, Гуанчжоу |
Джакарта, |
Периферийные города Китая, Пекин, Шэньчжэнь | |
Отели | Токио, Осака, Сеул | Периферийные города Китая, Шэньчжэнь, Пекин |
Жильё | Токио, Джакарта, Хошимин | Периферийные города Китая, Шэньчжэнь, Гуанчжоу |
Cushman & Wakefield даёт для рынков Азии позитивный прогноз на 2016 год: низкая инфляция будет смягчать последствия от замедлившегося экономического роста Китая, законодательные инициативы помогут оживить экономику Японии
Юлия Кожевникова,
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2025 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2025 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2025 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2025 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2025 году
Продажа жилья в Марбелье, Испания
Продажа жилья в Малаге, Испания
Покупка недвижимости на Мадейре
Португалия ускоряет обработку заявок на «золотые визы» после длительных задержек
Финишная прямая: какой доход фиксируют инвесторы The Community в Motor City
Работа над ошибками: в 2024 году девелопмент Дубая в 2 раза меньше срывал сроки сдачи
Рекорд заявлений на «золотые визы» Греции в 2024 году: данные Министерства миграции Греции
Знакомство с рынком офисной недвижимости Омана: взгляд клиента Tranio