«Выбирала как для себя»: клиентка Tranio об инвестициях в Бад-Гляйхенберге

Квартира в австрийском Бад-Гляйхенберге — уже вторая покупка Ольги за рубежом. Сначала она выбирала между Майами и Берлином, но в итоге снова остановилась на Австрии. «В какой-то момент хотела даже две квартиры купить: эту, чтобы сдавать, и ещё маленькую для себя», — делится впечатлениями Ольга. Чем покорил клиентку Tranio небольшой курортный городок в Штирии?

— Ольга, мы знаем, что для вас это не первая покупка недвижимости за границей, у вас есть ещё квартира в Австрии.

— Да, в Вене.

— Тогда это была инвестиция или покупка для себя?

— Дело в том, что у меня есть вид на жительство в Австрии, и по правилам я была обязана арендовать здесь квартиру. В какой-то момент я решила: чем платить аренду за непонятные квартиры, которые мне к тому же не нравились, будет лучше, если я куплю свою.

— А с какой целью покупали вторую квартиру?

— Это уже была инвестиция.

— И обратились к Tranio?

— Мои поиски проходили в интернете, а Tranio — одна из первых компаний, которую показывает поисковик. Я сделала запрос. И с тех пор компания меня не оставляла, ненавязчиво интересовалась раз в пару месяцев, как идут поиски, приглашала на мероприятия. Я на них ходила, слушала. Была на презентациях по недвижимости в Германии. Сначала изучала её — не только Берлин, но и маленькие городки. София Буланова, специалист по инвестициям Tranio, рассказала, что там можно добиться большей доходности, но при этом сразу встает вопрос ликвидности, потому что чем выше сиюминутный доход, тем, скорее всего, будет ниже ликвидность квартиры. Играть нужно между доходностью и ликвидностью.

Я долго изучала рынки, брала паузы, уходила думать. Мне сказали, что это нормально, что в среднем проходит год между тем, как человек надумал и купил. Я вообще не была уверена, что что-то куплю.

— Тогда почему снова Австрия?

— Как вы поняли, в своих раздумьях я прошлась по разным странам и континентам. Даже рассматривала Америку. Мне кто-то сказал, что неплохо в Майами, что там есть гораздо более интересные предложения. Но потом я подумала: где я, а где Майами? Всё это далеко и не очень удобно, да и условия при ближайшем рассмотрении оказались, по сути, те же самые. Поэтому мои последние метания были между Берлином и Австрией.

Берлин я хотела, потому что вокруг было очень много информации о его инвестиционной привлекательности. Но эта волна уже идёт на спад, надо было всё делать на несколько лет раньше.

И вот тогда София предложила мне обратить внимание на Австрию, в частности, на Грац, поскольку в Вене человек с ВНЖ не может купить вторую квартиру. А в Граце можно приобрести любое количество квартир независимо от паспорта и вида на жительство. Грац — это единственный австрийский город, открытый для всех иностранных покупателей. При этом он является вторым по величине после Вены. Я в Граце до этого никогда не была, только проезжала мимо, когда путешествовала на машине в Хорватию. И мне стало интересно посмотреть.

— А какие у вас изначально были критерии, какую квартиру хотели?

— У меня был бюджет в 250 тыс. евро. И, естественно, я хотела максимальную доходность. Но, как выяснилось, она везде плюс-минус одинаковая: что в Берлине, что в Австрии. Конечно, коммерческая недвижимость даёт более высокую доходность, но там совершенно другие суммы инвестиций. Я понимала, что это инвестиционное приобретение, но при этом хотела, чтобы квартира нравилась мне самой. Хотя говорят, что инвестор должен думать исключительно рационально, а эмоции включать, только если покупаешь для себя. Но я не хотела вкладывать деньги в объект, который мне не нравится.

Мы созвонились по скайпу с Софией и с партнёром Tranio в Австрии. Я задавала какое-то безумное количество вопросов по налогам, потому что мне, как экономисту, было интересно, почему это вдруг возвращается НДС, и я очень долго терзала всех вопросами. В итоге я решила поехать посмотреть и познакомиться.

Если покупатель подтверждает, что покупает квартиру в инвестиционных целях, то налоговые органы Австрии, в зависимости от типа инвестиции, возвращают сумму уплаченного НДС полностью, то есть 20%, или частично. В отличие от других стран, в Австрии это правило действует и для юридических, и для физических лиц. Если покупатель приобретает недвижимость для собственного проживания, то НДС не возвращается, но продавцы могут сделать скидку для таких покупателей.

София Буланова Специалист по инвестициям Tranio

— Как проходили просмотры?

Меня встретили и с искренним, неподдельным энтузиазмом всё показывали, возили, рассказывали. Всё было очень хорошо организовано. Я получила огромный буклет с кучей материалов, всё было обведено кружочками, везде стояли адреса.

За первый день мы объехали шесть объектов в Граце, какие-то места мне нравились больше, какие-то меньше. Никакого решения я не принимала, потому что знала, что нас ждёт второй день, когда мы поедем на природу, к термальным источникам: несколько объектов находились там. Два из них входили в состав гостиничных комплексов, а одна квартира, которую я в итоге приобрела, находилась в Бад-Гляйхенберге.

— И вы всё-таки выбрали сердцем?

Я просто влюбилась в это место. Мой дом находится на главной площади города, это старое здание XIX века, с тех времён сохранился фасад, но внутри он абсолютно новый. Рядом красивый фонтан, внизу прекрасный ресторан. С площади очень красивый вид на церковь, на огромный парк.

— То есть к концу второго дня вы уже определились, что эта квартира вам нравится и вы хотите её купить?

— Нет, я ещё две недели думала, задавала вопросы. Дольше думать было нельзя, потому что квартиру зарезервировали на этот срок, после которого нужно было сказать либо да, либо нет. Если бы я не согласилась, то могла её упустить, и тогда пришлось бы опять ехать, начинать всё сначала. Да и друг мне сказал: «Ты больше проездишь по своим просмотрам, чем заработаешь на этой квартире». И я решилась.

В какой-то момент хотела даже две квартиры купить: эту, чтобы сдавать, и ещё маленькую для себя. Можно было под неё взять кредит. Но если брать кредит в Австрии, где он дешевле, то в России пришлось бы платить налог 35% на доход, который возникает в виде разницы процентов. И я решила отказаться от этой идеи.

С 1 января 2018 года в силу вступил закон, по которому кредиты от иностранных банков освобождаются от налога на материальную выгоду. Теперь он касается только тех, кто получает кредит от работодателя, или если этот займ является формой оплаты за оказанные услуги.

София Буланова Специалист по инвестициям Tranio

— На каких условиях вы купили квартиру?

Сдачей в аренду квартиры будет заниматься управляющая компания. По условиям договора, в течение 10 лет я буду гарантированно получать доход. И неважно, приехал турист или нет, вопросами заселения занимается исключительно она. Я ей сдаю квартиру в долгосрочную аренду, а она уже поденно туристам, как в отеле. Одну неделю в году я могу останавливаться в апартаментах бесплатно. Я уже даже придумала себе такой план: буду ездить в отпуск в Австрию на неделю, а дальше уже в Хорватию, Италию, на море, куда мне захочется.

— И вы за это отдаете управляющей компании какую-то часть своего дохода?

— Да. Я не знаю, какой у меня был бы доход, если бы я не отдавала его часть. А так я имею гарантированно 3,5% от покупной цены квартиры и мебели. При этом я не имею абсолютно никаких хлопот с его получением и с тем, сдастся квартира или нет, поцарапают ли мне стены, потому что управляющая компания покроет все расходы и позаботится о жильцах.

— Когда вы официально закрыли сделку?

— Через два месяца, даже чуть раньше. Ждали разрешения от Земельной комиссии.

— А что за разрешение?

— В Австрии иностранцам надо получить одобрение Земельной комиссии. То есть подписывается договор, а деньги перечисляются на трастовый счет юриста. До тех пор, пока не придет разрешение из Земельной комиссии, сделка не считается завершённой.

На это уходит два месяца, но может и три–четыре. Обычно дольше в больших городах, где проходит много сделок. Либо, наоборот, в маленьких, где это может случиться впервые, и комиссии самой нужно написать много запросов и получить разрешения. А если дело происходит летом, в период отпусков, то тоже процесс затягивается.

— А у вас уже есть какой-то план после этих 10 лет? Вы хотите продать квартиру или оставить себе?

Пока планирую оставить. Я всю жизнь прожила в Москве, большом городе, но всегда с удовольствием выезжаю в маленькие городки, на природу, чтобы отдохнуть. Я никогда там долго не жила, но мне кажется, что я смогу жить в таком небольшом городе, почти сельской местности, но со всеми удобствами. И важный плюс — близость Чехии, Словении, Венгрии, Италии, можно быстро доехать куда угодно.

Так что пока я себя вижу там через 10 лет. Я скорее венскую квартиру продам, а здесь мне хочется жить. Или всё, что можно, буду сдавать, и на эти деньги жить в деревне, на природе, которой мне очень не хватает в моей жизни. Я поэтому её и купила, потому что себя там увидела через 10 лет.

Автор: Анна Данишек