Особенности юридического сопровождения сделок с недвижимостью в странах Западной Европы

В большинстве государств Европейского Союза иностранные граждане могут беспрепятственно покупать как жилую, так и коммерческую недвижимость. Процесс оформления сделки во всех европейских странах строится по сходным принципам, но в каждом государстве есть свои особенности.

Участники сделки

Можно заниматься покупкой недвижимости самостоятельно, не прибегая к услугам посредников. При этом необходимо изучить все документы и посетить множество инстанций, что не всегда удобно, если вы не знаете языка и не знакомы с местным законодательством.

Чтобы купить недвижимость в Европе, лучше воспользоваться услугами профессионалов — агентов недвижимости (риелторов), юристов и нотариусов.

Агент недвижимости выступает посредником между покупателем и продавцом при заключении сделок. Риелтор получает информацию об объекте, согласовывает договорные условия, помогает клиентам в оформлении сделки, организует подписание договора купли-продажи, содействует своевременному оформлению документов, дает консультации по вопросам покупки. Агенты недвижимости не имеют права заверять договор купли-продажи; этим занимается нотариус или юрист. Также риелторы не проводят оценку имущества. В некоторых случаях агенты сотрудничают с кредитными организациями и могут помочь клиентам в финансировании покупки.

При обращении в агентство недвижимости необходимо удостовериться, что у фирмы есть лицензия, а также узнать, какие предоставляются услуги. Агентства недвижимости во Франции должны состоять в FNAIM (Национальной федерации по недвижимости), SNPI (Национальном синдикате профессиональных агентов недвижимости) или UNPI (Национальном союзе недвижимости). В Великобритании некоторые агенты недвижимости являются членами NAEA (Национальной ассоциации агентов недвижимости) и INEA (Независимой организации агентов недвижимости).

Единственное лицо, которому закон разрешает заниматься передачей собственности,— это нотариус. Он не действует в интересах какой-либо из сторон сделки. Нотариус следит, чтобы документы были оформлены согласно законодательству, подготавливает договор купли-продажи, регистрирует нового владельца в земельном кадастре. Кроме того, в некоторых странах, в частности в Италии и Франции, нотариус гарантирует юридическую чистоту сделки: проверяет, действительно ли объект принадлежит продавцу и нет ли у продавца залоговых обязательств на недвижимое имущество. Также нотариус контролирует перевод денежной суммы на счет эскроу или счет продавца. Как правило, оплата услуг нотариуса зависит от стоимости сделки.

В Великобритании функции нотариуса выполняют юристы. Юрист отличается от нотариуса тем, что представляет интересы одной из сторон. Кроме того, оплата услуг юриста обычно не зависит от суммы сделки. Юристы оценивают потенциальные риски, дают консультации по вопросам налогообложения, проверяют документы и составляют договор согласно местным законодательным нормам.

Этапы сделки

Обычно процесс оформления сделки купли-продажи занимает два-три месяца и включает три этапа: предложение о покупке, предварительное соглашение и заключительное соглашение.

1. Предложение о покупке

После того, как был выбран объект недвижимости, оформляется предложение о покупке (англ. offer to purchase). Это соглашение между покупателем и продавцом, в котором указаны основные параметры объекта, сроки и цена, которая может быть позже изменена. Как правило, документ оформляют в письменном виде. В Австрии такое соглашение может быть либо устным, либо письменным.

В Великобритании покупатель вносит 300 фунтов стерлингов в знак того, что он согласен заключить сделку. Если покупатель изменит свое решение, эти деньги не будут возвращены.

В Испании на этом этапе проводится проверка документов собственника. Покупатель должен получить в реестре прав собственников выписку Note Simple, подтверждающую «чистоту» объекта.

В Италии покупатель должен предоставить чек на имя продавца с суммой задатка 5–10% от заявленной стоимости недвижимости. Если в дальнейшем покупатель передумает заключать сделку, деньги ему не возвращаются. Если же продавец расторгнет сделку, задаток вернётся покупателю.

2. Предварительное соглашение

На этом этапе нотариус или юристы составляют предварительный договор, в котором указываются первичные данные о сделке, условия и способ оплаты.

В большинстве стран во время подписания предварительного соглашения вносится задаток в размере 10% от стоимости объекта. Как правило, сумма переводится на счет доверенного лица, а нотариус контролирует процесс перевода денег. Если продавец откажется заключать сделку, задаток будет возвращен покупателю в двойном размере; если же решение изменит покупатель, деньги останутся у продавца. В Великобритании на этом этапе задаток не требуется.

Во Франции предварительный договор (Compromis de vente) содержит дополнительные пункты (clauses suspensives), дающие покупателю время, чтобы принять окончательное решение. В течение семи дней он имеет право отказаться от сделки, не выплачивая при этом штраф. В момент подписания Compromis de Vente задаток вносить не обязательно, но нужно перевести его со счета покупателя на счет нотариуса в отведенный для этого недельный период. После этого срока сделка может быть отменена только в случае, если явно не выполняется одно из условий соглашения. То есть, покупатель теряет задаток, если отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.

После заключения предварительного соглашения дается время на подготовку документов для оформления заключительного соглашения. Этот процесс обычно занимает от одного до трех месяцев. В Германии и Франции в это время нотариус проверяет юридическую чистоту сделки.

3. Заключительное соглашение

Окончательный договор о совершении сделки купли-продажи подписывается двумя сторонами в присутствии нотариуса. После этого происходит обмен контрактами и уплачиваются необходимые налоги. В Швейцарии перед подписанием заключительного соглашения нотариус проверяет законность сделки. Имя покупателя вносится в швейцарский реестр прав собственников, и после этого право собственности уже не может быть оспорено.

Иногда в силу различных обстоятельств приходится расторгнуть договор. Такая возможность предусмотрена законодательством всех стран. Если сделка аннулирована по инициативе продавца, покупателю возвращается задаток в двойном размере. Когда покупатель решит расторгнуть договор, то задаток остается у продавца, если договор купли-продажи не предусматривает иное. Условия расторжения сделки должны быть зафиксированы в договоре.