3 причины, почему рынку недвижимости Германии не грозит обвал цен

Есть всеобщее мнение: немецкая экономика — одна из самых стабильных в мире. Цены на недвижимость в Германии стабильно растут уже в течение восьми лет. Однако эксперты всё чаще говорят о том, что рынок перегрет и цены скоро начнут падать, приводя следующие аргументы:

• Пришло время нового кризиса: глобальные кризисы случаются примерно раз в 10 лет, начало последней рецессии пришлось на 2008 год, и новую можно ожидать уже в ближайшее время.
• Недвижимость сильно переоценена, цены критично опережают динамику аренды: по данным Немецкого федерального банка, в 2017 году недвижимость в городах «большой семёрки» (Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кёльне, Мюнхене, Франкфурте и Штутгарте) была переоценена на 35%.  
• Банковские ставки скоро вырастут: Европейский центробанк объявил о намерении прекратить выкуп активов в рамках программы количественного смягчения в конце 2018 года. Эксперты ожидают, что кредиты подорожают, а это будет способствовать снижению цен на жильё.

На мой взгляд, при таком подходе проблематика затронута недостаточно глубоко, а это, в свою очередь, ведёт нас к неправильным выводам о падении цен. Я считаю, что рост продолжится, но замедлится, и хочу объяснить почему.

Глобальный кризис не спровоцирует снижения цен

Даже если глобальный экономический кризис случится, есть основания полагать, что он не вызовет обвала цен. За последние 50 лет на рынке недвижимости Германии было зафиксировано три периода спада: в 1972–1976 (когда жильё подешевело на 6% с учётом инфляции), в 1981–1989 (-15%) и в 1995–2008 годах (-20%). Если первые два были спровоцированы мировыми кризисами 1973 и 1979 годов с отставанием в 1–2 года, то третий был связан с перепроизводством жилья на внутреннем рынке — то есть после 1990-х произошло разбалансирование между немецким и другими европейскими рынками. Когда в Европе и США в 2007 году лопнул пузырь, в Германии его не было. Таким образом, мировая конъюнктура оказывает ограниченное влияние на немецкий рынок недвижимости.

Недвижимость в Германии дорожает с 2009 года примерно такими же темпами, как в первой половине 1990-х. Однако текущий период роста отличается от предыдущего.

Во-первых, сегодня рост цен подкрепляется стабильной экономикой. В начале 1990-х ВВП Германии изменялся неравномерно: от +5,3% в 1990-м до -1,0% в 1993-м и снова +2,5% в 1994 году. В последние 5 лет экономика росла стабильно и ускорялась: от 0,6% в 2013-м до 2,5% в 2017-м. Рынок труда вёл себя соответственно: в первой половине 1990-х безработица нарастала (с 5,5% до 8,2%), а с 2013 по 2017 сокращалась (с 5,2% до 3,6%).

Во-вторых, сейчас жилья не хватает. В начале 1990-х и последние пять лет население Германии растёт с примерно одинаковой скоростью (порядка 450 тыс. человек в год),  однако количество ежегодно выдаваемых разрешений на строительство сократилось, по разным данным, в полтора–два раза. По мнению Томаса Бауэра, главы Федерации строительной индустрии Германии (Hauptverband der Deutschen Bauindustrie), чтобы удовлетворить спрос, в ФРГ нужно ежегодно возводить 400 тыс. единиц жилья — в 2017 году в Германии было выдано 350 тыс. разрешений на строительство.

В-третьих, изменилась структура иммиграции. Если в 1990-е годы в Германию переезжали преимущественно беженцы, трудовые иммигранты и репатрианты, то с 2010-го среди приезжих стало больше специалистов и научных работников. Многие из них переезжают в рамках программы «голубых карт», которые ЕС выдаёт профессионалам с хорошим образованием: по данным Eurostat, на Германию приходится 85% таких разрешений.

Особенно изменилась демографическая ситуация в Берлине. В этом городе население растёт на 50 тыс. человек в год при общей численности 3,5 млн. Основной приток — люди молодого и среднего возраста с образованием, квалифицированные работники. Люди приезжают с деньгами, хотят снимать хорошее жилье и покупать его. Тем самым они способствуют удорожанию жилья и оказывают в 2–3 раза большее давление на цены, чем средний берлинец.

Разница между темпами роста стоимости покупки и аренды преувеличена

Важный нюанс, который нужно учитывать при сравнении динамики роста цен и ставок аренды, — зарегулированность немецкого рынка. По правилам, в Германии за три года собственник может повысить арендную плату не более чем на 20% (в Берлине - на 15%), а в большинстве регионов при заключении нового договора домовладелец может увеличить арендную плату до значения, не превышающего официальный индекс аренды на более чем 10%. Из-за этих ограничений в крупных городах аренда не может расти так же быстро, как цена покупки, которая формируется механизмами спроса и предложения. Поэтому данные, рассчитанные на основе старых договоров аренды, не отражают реальный спрос и готовность населения платить больше. Согласно информации ипотечного брокера LBS, в Гамбурге квартиры арендуют 70% жителей, в Берлине — 80%. По статистике портала Immobilienscout24.de, в Мюнхене на одну квартиру приходится в среднем 77 потенциальных арендаторов, в Штутгарте — 75, Кёльне и Фрайбурге — более 50, в Берлине — 33.

Немецкий институт экономических исследований (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, DIW) в июле 2018 опубликовал исследование «Signs of new housing bubble in many OECD countries – lower risk in Germany». Специалисты DIW проанализировали данные ОЭСР о динамике цен на недвижимость в 20 европейских странах и пришли к двум выводам. Во-первых, Германия подвержена риску образования пузыря в меньшей степени, чем, например, Швеция и Великобритания, благодаря низкому уровню задолженности частных домохозяйств. Во-вторых, как считают аналитики DIW, немецкий рынок недвижимости перегрет только в крупных городах и, в первую очередь, в сегменте квартир в новостройках.

Ставки по ипотеке не вырастут резко или значительно

Среди экспертов нет единого мнения о том, будут ли расти банковские ставки, и если да, то когда, насколько и как быстро. На мой взгляд, на сегодняшний день нет предпосылок для значительного удорожания денег: глобальное замедление экономического роста привело к тому, что в современном мире нет инструментов инвестировать деньги с высокой отдачей.

Более того, маловероятность падения цен в Германии из-за удорожания кредитов связана с особенностями немецкого ипотечного рынка: он очень консервативен. Местные банки крайне тщательно проверяют платёжеспособность заёмщиков, размер выдаваемых кредитов редко превышает 70% стоимости объектов. Поэтому сравнение существующего положения дел с крахом ипотечного рынка в США в 2008 году не имеет оснований: тогда банки выдавали всем желающим кредиты под 100% стоимости приобретаемых домов, и когда заёмщики не смогли вернуть деньги и банки стали продавать закредитованные объекты, цены на недвижимость обвалились — эту недвижимость просто некому было покупать.

По моему мнению, цены на недвижимость в Германии, хоть и более низкими темпами, но продолжат расти. Я не вижу предпосылок для их падения, а немецкая экономика движется в благоприятном направлении для рынка: по прогнозам европейской комиссии, ВВП Германии продолжит расти примерно на 2% в год. По данным немецкой консалтинговой компании Haufe, JLL уже фиксирует первые признаки этого замедления: по данным за первую половину 2018 года по восьми крупнейшим городам Германии темпы роста цен на квартиры составили 8,4% при среднем показателе 9,7% за последние пять лет, в Мюнхене — 6,8% против 9,9%, в Гамбурге — 4,3% против 6,7%, в  Дюссельдорфе рост практически остановился. Но чтобы цены начали падать, нужны веские причины: резкое повышение процентных ставок или серьёзные проблемы с экономикой Германии, которая на сегодняшний день является одной из самых стабильных и надёжных в мире.

Автор: Борис Элиассон

Материал подготовлен для Spear's Russia