Что нужно знать о новом Приказе ФНС РФ владельцам недвижимости за рубежом? Как получать доход от недвижимости в новых условиях?

Если в вашем инвестиционном портфеле есть недвижимость, расположенная за рубежом, то с 31 декабря зачисления денежных средств от её аренды или продажи могут стать незаконными. Разбираемся с юристами, какие страны попадают под новый законопроект, будут ли изменения для тех, кто не является налоговым резидентом РФ, а главное, что делать тем, чей доход попадает под ограничения?

Что произошло с юридической точки зрения?

Система автоматического обмена налоговой информацией изначально помогала упрощать отчётность о движении денежных средств и значительно расширяла возможности зачисления средств на иностранные счета. Однако с 2023 года страны ЕС начали ограничивать взаимодействие.

Согласно статье 12 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле», на счета в странах без автоматического обмена финансовой информацией средства могут зачисляться только по строго определённым основаниям.

На данный момент уже известно, что запрещено:

— Зачисление средств от продажи иностранной недвижимости;

— Доход от аренды иностранной недвижимости.

А также любые другие зачисления в иностранной валюте на банковские счета в странах ЕС. 

Например:

— Деньги от продажи акций;

— Средства полученных займов и кредитов;

— Средства в виде купонов и дивидендов по ценным бумагам.

За зачисление средств на зарубежные счета, в странах, не включённых в белый список, налоговыми органами может быть назначен штраф в размере 20–40% от суммы операции. При этом автообмен не является единственным методом, с помощью которого налоговые органы могут получать информацию о зарубежных активах россиян. Налоговые инспекторы способны направлять целевые запросы своим зарубежным коллегам для получения данных о конкретных гражданах России.

Почему это важно для собственников недвижимости за рубежом?

Для граждан РФ многие поступления от иностранных источников на счета в странах, исключённых из белого списка, станут незаконными. Это касается в том числе доходов от аренды и продажи недвижимости.

Таким образом, если вы гражданин РФ или обладаете видом на жительство и проводите большую часть времени в России (больше 183 дней в году), то, продав квартиру, например, в Западной Европе, перевести вырученные средства на местные счета в этих странах не удастся.

Какие страны исключат из перечня государств, с которыми был автоматический обмен финансовой информацией?

С 31 декабря ФНС исключит все государства ЕС из белого списка. Соответственно, законно получать доход от продажи или сдачи в аренду недвижимости, расположенной в этих странах, больше не получится.

Из списка будут исключены 26 юрисдикций: Австрия, Бельгия, Болгария, Венгрия, Германия, Греция, Дания, Ирландия, Испания, Италия, Кипр, Латвия, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Польша, Португалия, Румыния, Словакия, Словения, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швеция и Эстония. Так, весь Евросоюз покинет перечень за исключением Литвы, так как она была исключена ранее. При этом добавят новые страны: Армения, Камерун, Руанда, Ямайка, Ниуэ.

Из европейских стран в автообмене останутся только Андорра, Албания, Исландия, Лихтенштейн, Монако, Норвегия, Сан-Марино, Гибралтар и Фарерские острова.

Стоит ли переживать владельцам зарубежных счетов в странах, не входящих в ЕС и ЕАЭС (таких как Таиланд или ОАЭ)?

Если счёт открыт в банке в ОАЭ, то переживать не нужно — на такие счета зачисления разрешены. А вот Таиланд не входит в белый список. Поэтому рекомендуем всегда дополнительно сверяться с актуальным законодательством.

Действия по сокращению белого списка стран, с которыми Россия осуществляет обмен финансовой информацией, сигнализируют о возможном усилении контроля за зарубежными счетами российских резидентов. Может произойти такое, что и другие страны, ранее не участвовавшие в автоматическом обмене, могут быть включены в белый список ФНС РФ.

Например, тот же Таиланд, который пользуется особой популярностью среди российских покупателей зарубежной недвижимости, может стать следующим в очереди на включение в белый список, то есть ФНС России начнёт получать данные о банковских счетах и транзакциях россиян в этой стране.

А вот ОАЭ, например, несмотря на наличие соглашения об обмене информацией, эти данные не раскрывают. Связано это, скорее всего, с тем, что налоги в этой стране появились совсем недавно и применяются только к юридическим лицам.

Поможет ли второе гражданство или ВНЖ другой страны?

Валютное законодательство РФ распространяется на всех, у кого есть российский паспорт или ВНЖ, независимо от наличия гражданства или иного статуса в других странах. Это означает, что если у собственника недвижимости есть документы другой страны, например, ВНЖ, то он всё равно не сможет зачислять средства от продажи недвижимости на свой счёт в ЕС, если проводит большую часть года в России (то есть более 183 дней).

После утраты статуса налогового резидента РФ ограничения по операциям с валютными счетами перестают действовать, к налоговым нерезидентам не применяются обязательства по отчётности о движении средств по зарубежным счетам, КИК (Контролируемые иностранные компании), однако стоит помнить, что если вернуться в РФ и провести в стране более 183 дней в течение 12 месяцев, то вы снова станете налоговым резидентом страны и с этого момента будете нести обязательства и ответственность по валютному, налоговому и административному законодательству.

Распространяются ли эти ограничения на налоговых нерезидентов РФ?

Ограничения распространяются только на налоговых резидентов РФ с российским гражданством или ВНЖ, находящихся в стране более 183 дней в году. То есть, согласно действующему законодательству, если собственник недвижимости в ЕС находится в РФ менее 183 дней в год, он теряет статус налогового резидента, а значит, может получать доходы на свои счета в ЕС.

Что делать, если деньги от продажи квартиры или сдачи в аренду поступают на счёт в недружественной стране?

Получить особый статус валютного резидента в РФ и проводить в стране ограниченное количество времени

Если статус валютного резидента РФ сохраняется, несмотря на постоянное проживание за границей, после 183 дней нахождения за пределами РФ и утрате статуса налогового резидента требования налогового законодательства в отношении зарубежных счетов и средств становятся мягче.

Пользоваться только счетами в стране автообмена или ЕАЭС

Выводить деньги в страны ЕАЭС (Белоруссию, Киргизию, Армению, Казахстан), чтобы получать доход от недвижимости без ограничений, или через уполномоченные банки в России. А также можно открыть счёт в стране из белого списка, такой как Индонезия, Сингапур, ОАЭ, Оман и другие.

Перевести средства на счёт РФ в течение определённого срока

Перевести деньги на счёт в уполномоченном банке РФ в течение 45 дней. Тогда административная ответственность за нарушения валютных операций не применяется к резиденту.

Что остаётся разрешённым?

На зарубежные счета в странах ЕС по-прежнему можно:

— Получать проценты по остаткам на счетах, зарплату, наследство;

— Вносить валюту;

— Осуществлять переводы из уполномоченных банков РФ;

— Переводить собственные средства между счетами и близким родственникам.

Текущая либеральная трактовка разъяснений законодателя

Важно отметить, что сейчас, помимо Федерального закона «О валютном регулировании и контроле», действует ряд Указов Президента. Такие Указы, с одной стороны, вводят дополнительные ограничения на осуществление валютных операций резидентов. Однако, с другой стороны, есть разъяснения по частным вопросам, которые можно трактовать весьма либерально: зачисления на иностранные счета валютных резидентов от нерезидентов разрешены по любым основаниям.

Что будет дальше?

Практика ещё не сформирована. Пока никто не может точно сказать, как будет работать точечный обмен информацией в сегодняшних условиях. К тому же, как уже было упомянуто выше, всегда есть возможность, что страны, в которых в настоящее время российские инвесторы активно вкладываются в недвижимость, в скором времени начнут автоматический обмен с Россией. Поэтому рекомендуется следить за ситуацией и разъяснениями законодательных органов.

Автор: Редакция Tranio