Что предлагают зарубежные фонды недвижимости

Опрос, проведённый Tranio в 2017 году, показал: большинство риелторов (81%) считают, что русскоязычные инвесторы редко вкладывают деньги в фонды недвижимости.

Однако скоро такой способ инвестирования может стать популярнее. «По нашим прогнозам, в 2017–2018 годах россияне будут больше узнавать о фондах недвижимости и постепенно будут двигаться в этом направлении. Зачастую это более удобный формат, чем самостоятельная покупка и последующий менеджмент объекта»,— говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

В этой статье мы расскажем, как с помощью фондов инвестировать в проекты, связанные со строительством и эксплуатацией недвижимости.

Фонды недвижимости работают по такой схеме:

1. фонд назначает управляющую компанию (менеджеров фонда);
2. инвесторы вкладывают капитал в фонд;
3. на полученные деньги менеджеры фонда приобретают объекты недвижимости;
4. менеджеры фонда генерируют и направляют прибыль в фонд;
5. часть прибыли распределяется между инвесторами: они зарабатывают на том, что пропорционально своей доле в фонде получают долю дохода от аренды или/и перепродажи.

У инвестиций в фонды много плюсов:

• небольшой порог для входа — от 1 тыс. до 30 тыс. евро (для сравнения: для покупки ликвидной квартиры требуется минимум 100 тыс. евро);
• простота покупки продажи акций и паёв (в открытых фондах это можно сделать в любой рабочий день);
• профессиональное управление (не требуется тратить личное время на менеджмент);
• диверсификация инвестиционного портфеля;
• бóльшая ликвидность по сравнению с инвестициями напрямую в объекты недвижимости.

Однако есть и существенный минус: нерезидентам сложно инвестировать в иностранные фонды.

Комментирует эксперт Tranio Александр Чернов: «Инвестировать в американские фонды физическим лицам – нерезидентам сложно по ряду причин. Большинство платформ организованы как инвестиционные трасты недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs), которые освобождены от налогообложения и переносят бремя уплаты налогов на доходы от инвестиций в недвижимость на своих акционеров (инвесторов). Такая структура выгодна резидентам США, которые часто используют для капиталовложений средства со своих пенсионных инвестиционных счетов, которые, в свою очередь, также имеют льготный режим налогообложения. Но зарубежным инвесторам, вкладывающим в подобные американские фонды, придётся заплатить значительный подоходный налог и самостоятельно подать налоговую декларацию в США, так как фонды не выступают налоговыми агентами. К тому же, оформление декларации — трудоёмкий и затратный процесс. Потенциальные инвесторы из России также столкнутся со сложностями при перечислении средств из российских банков на американские счета фондов и при возврате капитала на счета в РФ. Большинство платформ не рассчитаны на работу с иностранцами и предполагают, что у инвесторов есть банковские счета в США. При этом открыть счёт в американском банке без номера социального страхования, адреса в США или долгосрочной визы проблематично и в любом случае потребует личного присутствия и поездки в эту страну».

Однако, по словам директора по финансовым сервисам Tranio Кирилла Шмидта, инвестировать в REIT можно и на бирже — как в ценные бумаги. «При таком сценарии подавать налоговую декларацию в США не придётся»,— говорит он.

Типы фондов

Тем, кто всё же решился на такие инвестиции, для начала важно узнать тип фонда, чтобы понять, как и в течение какого срока будет начисляться прибыль.

Существует несколько типов фондов.

1) по использованию прибыли:

Большинство фондов нацелены одновременно и на расширение, и на получение дохода.

2) по участию в торгах на бирже:

«Информация о не котирующихся на биржах фондах доступна инвесторам не менее, чем о котирующихся на бирже. Это хорошо отрегулированная отрасль. Инвестировать в паевый инвестиционный фонд розничному инвестору даже проще, чем в фонд на бирже, и этот сегмент рынка максимально прозрачен»,— говорит Кирилл Шмидт.

3) по срокам инвестирования:

Фонды, специализирующиеся на сдаче недвижимости в аренду, могут быть открытыми и закрытыми. Однако большинство фондов, занимающихся строительством,— закрытые, так как пока возводится объект, деньги изъять нельзя: они вложены в участок, котлован, строящееся здание. Выйти из инвестиций можно после окончания строительства и продажи здания, когда у фонда появляются средства (однако инвестор может перепродать свою долю другому инвестору). Например, фонд открывается в 2015 году, собирает нужный объём средств с инвесторов и строит на эти деньги объекты в течение пяти лет. После того, как деньги собраны, фонд объявляется закрытым, в 2020 году он продаёт объекты и на вырученные средства выплачивает инвесторам прибыль.

От фондов следует отличать краудфандинговые платформы, также представляющие собой коллективные схемы инвестирования. «Основная разница в том, что в отличие от фондов в краудфандинге инвестор часто сам выбирает, в какие именно проекты вкладывать, и не связывает себя обязательствами заранее»,— говорит Александр Чернов.

Инвестиционные стратегии

Инвестору важно знать, по какой стратегии работает фонд, чтобы оценить риски и доходность. Стратегии бывают четырёх видов.

Большинство фондов работают только по одной из стратегий. Но некоторые выбирают сразу две или три — например, Core, Core Plus и Value Added. «В Европе и США по объёмам капитала преобладают фонды Core и Core Plus, так как в них находится существенная доля всех наиболее дорогих и крупных институциональных объектов»,— говорит Александр Чернов.

Те фонды, что работают по стратегии Core, выбирают устоявшиеся, низкорисковые рынки со стабильным спросом и ростом цен, а потому предлагают низкую арендную доходность (2–3%). Фонды, предпочитающие стратегию Core Plus, дают более высокую доходность (до 7%), поскольку инвестируют в менее центральные локации и используют кредитный рычаг. Наконец, фонды, специализирующиеся на Value Added, могут предоставлять конечную доходность до 10% за счёт того, что вкладывают средства инвесторов в развивающиеся рынки, например, на такие, где ожидается джентрификация, и приобретают объекты под реконструкцию для последующей перепродажи по более высокой цене.

Примеры фондов и их стратегий

«У инвесторов разные задачи: кому-то нужно сохранение капитала с минимальными риском и доходностью, а кто-то готов к большому риску и ожидает более высоких процентов на вложенный капитал. Западный рынок фондов недвижимости предлагает широкий спектр различных стратегий, уровня риска и доходности для своих клиентов»,— говорит Георгий Качмазов.

По данным исследования Европейской ассоциации инвесторов в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), большинство опрошенных инвесторов в 2016 году выбирали стратегии Value Added или Core. По сравнению с 2015 годом доля Core и Value Added увеличилась (с 82,2 до 86,2%), а Oportunistic — уменьшилась (с 17,8 до 13,8%). Это говорит о том, что в 2016 году инвесторы были меньше готовы идти на риски, чем ранее. В исследовании также сообщается, что самые популярные рынки для инвестиций — страны с низкими рисками (Германия, Франция и Великобритания).

На отдельных рынках доля оппортунистических стратегий может быть выше. Например, по данным JLL, в Испании в 2015 году она составляла 28% (тогда как Core и Core Plus — 35%). Эта страна характеризуется бóльшими рисками, чем, например, Великобритания и Германия, и инвесторы, выбирающие Испанию, как правило, готовы идти на бóльшие риски.

Минимизация рисков и диверсификация

Доходность в фондах инвесторам не гарантируется. Она зависит от того, дорожают или дешевеют активы, а также от спроса на аренду и динамики арендных ставок.

Как и любой вид инвестиций, вложения в фонды недвижимости сопряжены с рисками. Чем больше доходность, тем выше риски.

«Один из главных рисков фонда — недобросовестные управляющие. Важно выбирать компании с хорошей историей, репутацией, прозрачной отчётностью и понятной стратегией»,— говорит Георгий Качмазов.

Большинство фондов стараются минимизировать риски, комбинируя различные стратегии и диверсифицируя портфель.

Многие фонды диверсифицируют свой инвестиционный портфель, то есть вкладывают средства инвесторов одновременно в недвижимость нескольких типов в разных странах, используя несколько стратегий и направлений инвестиций. Помимо недвижимости, фонды могут хранить небольшую долю средств в наличных или ценных бумагах. Есть также фонды, которые не инвестируют напрямую в объекты, а вкладывают средства в другие фонды или компании, занимающиеся недвижимостью.

Как же инвестировать?

Проекты Core и Core Plus — наименее рискованные, но можно больше заработать с помощью стратегии Value Added.

«Единой рекомендации нет. Выбор зависит от целей инвестирования и места инвестиции в портфеле клиента. Например, если 80% средств уже вложены в надёжные инструменты и нужен инструмент для повышения доходности, то ещё 20% можно направить в проекты Value Added»,— говорит Александр Чернов.

По словам Георгия Качмазова, тем, кто желает инвестировать в Value Added, особенно рекомендуется выбирать понятные рынки и надёжные фонды, чтобы минимизировать риски.

«Рекомендуется выбирать фонды с перспективными стратегиями, например, инвестировать в такой класс недвижимости, который будет востребован на горизонте 10–20 лет,— говорит Георгий Качмазов.— По нашему мнению, это микроапартаменты и дома престарелых. Также важно выбрать развивающийся район, где происходит джентрификация, который по объективным причинам станет более ликвидным через 10 лет. Фонды, инвестирующие в перспективные и актуальные стратегии, с большой вероятностью принесут инвестору доход».

Приложение: Особенности европейских фондов недвижимости

Этот материал может быть использован только в ознакомительных целях. Инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками, включая риск потери суммы вложенного капитала. Разобраться в нюансах вам помогут квалифицированные эксперты по инвестициям. Tranio рекомендует обратиться к ним перед вложением средств.

Юлия Кожевникова, Tranio