Что стоит знать, покупая недвижимость в сельской Испании

Приобретая загородную недвижимость, вы надеетесь поскорее оказаться в райском местечке, где жизнь на лоне природы течет неторопливо и размеренно, но на пути к мечте вас может подстерегать немало проблем.

Процедура покупки недвижимости в Испании в сельской местности имеет свою специфику, отличную от других стран. Следующие советы помогут избежать многих «подводных камней».

Вопросы, ответы на которые следует найти перед покупкой

1. Кто является законным владельцем недвижимости?

Зачастую продавец не является собственником недвижимости. На то может быть много причин: к примеру, законный владелец внезапно скончался, и ситуация с наследованием пока не разрешилась. Наследники не вправе распоряжаться имуществом до уплаты соответствующего налога (IHT).

Недвижимость в сельской местности часто передается из поколения в поколение без изменения сведений о владельце в земельном реестре.

Во избежание путаницы, адвокату необходимо проверить кадастровые данные и записи в поземельной книге. Вы также можете самостоятельно заказать выписку из территориального Регистра собственности (Reglstro de Propiedad), чтобы получить точную информацию о недвижимости и ее владельцах.

Продавать недвижимость может только собственник или его доверенное лицо.

2. Актуальна ли информация в документах о праве собственности?

Остерегайтесь иметь дело с продавцами, не имеющими документов о праве собственности на недвижимость. Но даже при наличии необходимых бумаг, данные в них могут быть неверными или устаревшими. Продавец должен вносить все изменения в кадастровые документы, чтобы данные были актуальны.

Неподтвержденное документами строительство или реконструкция могут впоследствии навредить как продавцу, так и покупателю.

Предположим, что вы хотите взять кредит под залог приобретаемого имущества. Недвижимость могла долгие годы достраиваться и реконструироваться, без внесения изменений в документы. При проверке кадастровой информации в земельном реестре, банк обнаружит, что на бумаге существует лишь крошечный коттедж, тогда как давно уже построена огромная вилла с множеством пристроек. В итоге банк сможет дать вам лишь минимальную сумму, и вся сделка окажется под угрозой.

Продавец сам может оказаться в такой ситуации, если записи о реконструкции и расширении не были внесены в документ о праве собственности.

Запомните: то, чего нет в документах — для банка не существует. Рыночная стоимость виллы со всеми пристройками может составлять 500 тыс. евро, но в глазах кредиторов она стоит лишь 100 тыс., если дополнительное строительство не задокументировано.

3. Какие обременения имеет собственность?

Если собственность является предметом залога, ареста или прочих обременений, обязанность погашать долги перед банком переходит к новому владельцу, поэтому тщательно проверяйте документы на наличие кредитов и иных обязательств. При покупке сельской недвижимости, часто встречается такое обременение земельного участка, как сервитут. Соседи могут обладать правом проходить через ваш участок или, к примеру, прогонять стада овец. В сезон охоты часть вашего участка может превращаться в охотничьи угодья с общим доступом. Вас могут вынудить спилить вековые деревья, чтобы не загораживать соседям вид из окна или обязать предоставлять доступ к озеру или колодцу на вашей территории. Во избежание этих неприятностей, будьте бдительны и требуйте все необходимые документы.

4. Насколько корректна информация в кадастровых документах и реестре земель?

Сельская недвижимость часто оказывается некорректно учтенной в кадастровом и земельном реестре. Особенно часто в документах указываются неверные размеры и границы участка. Чтобы избежать несоответствия, наймите профессионального землемера, который заново измерит территорию. Границы участков в сельской местности зачастую туманны и расплывчаты. Они могут определяться по межевым столбам или даже приметам (старое дерево, овраг), а это не самый надежный вариант: столбы передвигают люди или валит сильный ветер, деревья спиливают, овраги засыпают. Нередко соседи годами спорят из-за границ, определенных подобным образом.

Ваш адвокат должен убедиться, что вся информация актуальна и должным образом отражена в кадастровых документах.

5. Законно ли строительство на данном земельном участке?

Некоторые владельцы недвижимости, по незнанию или намеренно, обходят законы, ограничивающие строительство на сельскохозяйственных землях. Часто случается, что собственник дома обращается за разрешением на строительство небольшого сарайчика для инструментов, а вместо этого строит целый коттедж.

Ранее правительство закрывало глаза на подобное мошенничество, но в последние годы власти начали принимать меры по борьбе с недобросовестными землевладельцами. Игры с законом могут привести к значительным штрафам, сносу недвижимости или ее части, и даже уголовному преследованию.

Ваш юрист должен проверить, разрешено ли строительство на данном участке, а если нет — лучше подыщите другой вариант. В некоторых объявлениях продавцы указывают, что «на участке разрешено строительство», но зачастую это лишь рекламный трюк.

6. Учтены ли все требования региональных и местных властей?

Разрешение на строительство, выданное мэрией, может быть оспорено региональными властями, и построенный дом будет снесен, причем за ваш счет.

В некоторых областях Испании действуют законы, неблагоприятные для собственников, к примеру, «land-grab law», принятый в Валенсии в 1994 году. Согласно этому закону, в некоторых случаях разрешается изымать землю у собственников и использовать ее для городской застройки. В 2006 году закон был обновлен, но девелоперы и местные власти по-прежнему могут изменять планы застройки территорий, и вынуждать владельцев сельскохозяйственной земли отказываться от нее за малую часть стоимости в качестве компенсации.

При покупке недвижимости в Валенсии, а также Андалусии и Мурсии, где начинают внедряться подобные законы, особенно необходимо юридическое сопровождение и проверка — не попадает ли земля под нормы закона «land-grab».

7. На участке присутствуют необходимые коммуникации?

Климат в Испании различен в зависимости от региона. На севере и северо-западе прохладно и влажно, на юге и юго-востоке круглый год тепло и солнечно. От климата зависят и требования к недвижимости.

На юге часты длительные периоды засухи, поэтому власти строго контролируют использование воды. Чтобы не дать погибнуть растениям, землевладельцы выкапывают на участках собственные колодцы. Иногда пересыхают и эти скважины, поэтому важно иметь поблизости дополнительный источник воды.

Отчет эксперта поможет выяснить, есть ли на участке дренажная система и канализация. Если нет — вам придется заботиться о своевременной очистке выгребной ямы. Узнайте, проведено ли в дом электричество — многие домовладельцы пользуются автономными электрогенераторами.

8. Не пригодится ли вам помощь эксперта?

Наймите эксперта, разбирающегося в строительстве, который сможет изучить и проанализировать состояние дома, участка, сооружений и коммуникаций и представит вам подробный отчет. Данные такого отчета помогут адвокату лучше защищать ваши интересы. Ведь, как правило, адвокат лично не посещает объект, а только изучает юридические документы.

Юлия Кузнецова, Tranio.Ru