Ипотека в Испании в 2024 году

Ипотечный кредит на недвижимость в Испании — надёжный инструмент, который поможет в инвестировании и не создаст финансовой нагрузки при верном выборе параметров кредита. Процентная ставка в Испании в 2023 году была одной из самых низких и привлекательных в Европе, оставаясь на уровне 2,8–3,5%. Банки Испании предлагают иностранным инвесторам ряд выгодных преимуществ, что выделяет их продукт среди других банковских продуктов в ЕС. Во-первых, открытие ипотечного кредита доступно как резидентам, так и нерезидентам Испании: при подтверждении доходов и целей нерезидент может претендовать на одобрение ипотеки в испанском банке. Во-вторых, с 2019 года в Испании действует ипотечный закон, допускающий мультивалютные ипотеки: в некоторых случаях возможно выплачивать кредит в валюте, отличной от евро. Однако существует и ряд ограничений для иностранных заёмщиков, влияющих на перспективу одобрения ипотеки.

Ипотека в Испании для иностранцев

Иностранных заявителей, желающих приобрести недвижимость в королевстве Испания, можно разделить на две категории: резиденты и нерезиденты Испании. Для каждой категории испанские банки предоставляют отдельный список требований. Банковская система Испании наиболее лояльна к заёмщикам из других стран ЕС, а также к представителям стран со стабильной экономикой и валютой: резидентам Великобритании, США и Канады, Японии, Австралии. Наименее лояльны испанские банки к клиентам из стран с нестабильной экономикой и политической ситуацией.

Особенности и требования для иностранных заёмщиков

Иностранные резиденты Испании могут получить ипотеку на следующих условиях:

• Размер займа может составлять до 70-80% от стоимости недвижимости.
• Срок погашения ипотеки — до 30 лет.
• Ставка для резидентов ниже на 2–3%, чем для нерезидентов.
• Ежемесячный платёж не должен превышать 35% от совокупных доходов инвестора.

Недвижимость в Испании 8 354 объявления на Tranio

540 000 €

Пятикомнатная отремонтированная квартира всего в 20 м от моря, Виланова-и-ла-Желтру, Барселона, Испания

Общая площадь 171 м² 4 спальни

1 796 000 €

Новый пятикомнатный пентхаус в центре Эшампле, Барселона, Испания

Общая площадь 175 м² 4 спальни

320 000 €

Эксклюзивная новая квартира в районе Лес-Кортс, Барселона, Испания

Общая площадь 58 м² 2 спальни

800 000 €

Апартаменты с гарантированным доходом 4% в Эшампле, Барселона, Испания

Общая площадь 90 м² 3 спальни

480 000 €

Новая квартира с балконом и парковочными местом, Барселона, Испания

Общая площадь 102 м² 3 спальни

397 000 €

Двухкомнатная квартира с террасой в новом жилом комплексе с бассейном, Барселона, Испания

Общая площадь 45 м² 1 спальня

575 000 €

Трехкомнатная квартира в современном жилом комплексе, Барселона, Испания

Общая площадь 103 м² 2 спальни

595 000 €

Меблированные апартаменты в резиденции с бассейном, в историческом центре Барселоны, Испания

Общая площадь 87 м² 2 спальни

Нерезиденты могут получить ипотеку на следующих условиях:

• Размер займа составляет до 60-70% от стоимости недвижимости.
• Срок погашения ипотеки — до 20 лет.
• Ставка в среднем на 2–3% выше, чем для резидентов.
• Ежемесячный платёж не должен превышать 35% от совокупных доходов инвестора.

И резиденты, и нерезиденты должны предоставлять доказательства легальности дохода, используемого как для первого взноса, так и при ежемесячных выплатах.

Условия по ипотеке в Испании

Разные банки устанавливают свои минимальный и максимальный пороги по ипотечным кредитам для нерезидентов Испании. В среднем минимальная сумма займа составляет 50 тысяч евро, максимальная сумма займа варьируется и может доходить до 2,9 млн евро. Многие банки выставляют условие по более высокой стартовой стоимости приобретаемой недвижимости — от 100–200 тысяч евро.

Процентная ставка и виды ипотечных кредитов в Испании

В Испании существует три вида процентных ставок: фиксированная, плавающая и смешанная.

Купить квартиру в Испании 3 409 объявлений на Tranio

540 000 €

Пятикомнатная отремонтированная квартира всего в 20 м от моря, Виланова-и-ла-Желтру, Барселона, Испания

Общая площадь 171 м² 4 спальни

1 796 000 €

Новый пятикомнатный пентхаус в центре Эшампле, Барселона, Испания

Общая площадь 175 м² 4 спальни

320 000 €

Эксклюзивная новая квартира в районе Лес-Кортс, Барселона, Испания

Общая площадь 58 м² 2 спальни

800 000 €

Апартаменты с гарантированным доходом 4% в Эшампле, Барселона, Испания

Общая площадь 90 м² 3 спальни

480 000 €

Новая квартира с балконом и парковочными местом, Барселона, Испания

Общая площадь 102 м² 3 спальни

397 000 €

Двухкомнатная квартира с террасой в новом жилом комплексе с бассейном, Барселона, Испания

Общая площадь 45 м² 1 спальня

575 000 €

Трехкомнатная квартира в современном жилом комплексе, Барселона, Испания

Общая площадь 103 м² 2 спальни

595 000 €

Меблированные апартаменты в резиденции с бассейном, в историческом центре Барселоны, Испания

Общая площадь 87 м² 2 спальни

Фиксированная процентная ставка

Фиксированная процентная ставка остаётся неизменной в течение всего срока кредитования. Никакие экономические события не влияют на её первоначальный размер. Такой кредит даёт заёмщику защиту от роста процентных ставок, однако в определённые периоды может превышать плавающую ставку.

Плавающая процентная ставка

В кредите с плавающей процентной ставкой контракт предусматривает, что процентная ставка варьируется в зависимости от колебаний европейской межбанковской ставки euribor. Они происходят приблизительно каждые 6 — 12 месяцев. Выбор такого кредита перспективен, когда ожидается падение процентной ставки в ближайшем будущем, однако сохраняется определённая доля риска.

Смешанная процентная ставка

Гибридный формат ипотечного займа, предусматривающий выплаты по фиксированной ставке в течение первых 3–4 лет кредитования с последующим переходом на плавающий процент. Подходит для инвесторов, планирующих выплатить большую часть займа в первые несколько лет.

Процедура получения ипотеки в Испании

Вся процедура получения ипотеки состоит из нескольких этапов, и начинается с выбора объекта недвижимости. После того, как инвестор определился с объектом, который хочет приобрести, необходимо пройти следующие шаги:

1. Выбор банка и открытие счёта. На данном этапе инвестор рассматривает ипотечные программы нескольких банков: ставки и условия кредитования. Выбирает наиболее подходящий банк и открывает в нём счёт, с которого в дальнейшем будет оплачиваться первичный взнос и сопутствующие расходы.
2. Подача заявки и подписание предварительных договоров. Составляется предварительный договор с банком — Ficha de informacion personalizada (FIPER).
3. Независимая оценка недвижимости. Профессиональная лицензированная компания оценивает подлинную стоимость объекта, техническое состояние и местоположение.
4. Сбор необходимых документов и ожидание решения банка. На данном этапе заявитель собирает, апостилирует, переводит на испанский язык и предоставляет все необходимые документы по запросу банка. Банк выносит своё решение о возможной сумме выдачи кредита.
5. Подписание финального договора и первый взнос. В случае принятия положительного решения происходит подписание окончательного варианта ипотечного договора, затем покупатель перечисляет первоначальный взнос. На этом этапе происходит регистрация сделки в государственном реестре.
6. Выплата ипотеки. На данном этапе инвестор вносит ежемесячные платежи согласно установленному в договоре порядку.

Купить квартиру в Аликанте 1 436 объявлений на Tranio

850 000 €

Просторные апартаменты в резиденции с бассейном на первой линии от моря, Бенидорм, Испания

Общая площадь 222 м² 3 спальни

1 200 000 €

Эксклюзивный пентхаус с большой террасой и видом на море, Альтеа, Испания

Общая площадь 212 м² 4 спальни

595 000 €

Эксклюзивный пентхаус с садом, барбекю и видом на море, Альтеа, Испания

Общая площадь 254 м² 3 спальни

540 000 €

Апартаменты с видом на море в 100 м от пляжа, Бенидорм, Испания

Общая площадь 83 м² 2 спальни

664 000 €

Четырехкомнатные апартаменты в высотной резиденции с бассейнами и панорамным видом, в 100 метрах от пляжа, Бенидорм, Испания

Общая площадь 107 м² 3 спальни

415 000 €

Двухкомнатная квартира с видом на море в закрытой резиденции, в 100 метрах от пляжа, Бенидорм, Испания

Общая площадь 60 м² 1 спальня

1 740 000 €

Двухуровневый пентхаус в закрытой резиденции с бассейнами, в 100 метрах от пляжа, Бенидорм, Испания

Общая площадь 175 м² 3 спальни

1 209 000 €

Просторные апартаменты с видом на море в 100 от пляжа, Бенидорм, Испания

Общая площадь 150 м² 4 спальни

Список необходимых документов

Комплект запрашиваемых документов будет различаться для заявителей-резидентов и нерезидентов Испании.

Список документов для нерезидентов Испании:

• Действующий загранпаспорт и его копия.
• NIE (налоговый номер иностранца) Испании.
• Договор резерва недвижимости, подписанный с продавцом и застройщиком.
• Заключение оценщика о рыночной стоимости объекта.
• Трудовой договор и справка о зарплате за последний год (на фирменном бланке с печатью компании).
• Подтверждение дополнительных доходов (если имеются): дивиденды, доходы от аренды, владение недвижимостью и движимым имуществом.
• Налоговая декларация за текущий и предыдущие годы.
• Выписка из банка с указанием движения денежных средств за последние 12 месяцев.
• Выписка из национального бюро кредитных историй.

Дополнительно для собственников бизнеса и ИП:

• Свидетельство о регистрации фирмы с указанием имени учредителя.
• Баланс компании за последние 2 года.
• Выписка из ЕГРИП (для ИП).
• Декларация 3-НДФЛ за последние 2 года.

Список документов для резидентов Испании (в дополнении к вышеперечисленным документам):

• Подтверждение легального нахождения в Испании (ВНЖ).
• Выписка с основного банковского счёта в Испании.
• Подтверждение регулярных платежей за аренду / коммунальные услуги.
• Кредитная история на территории Испании.
• История трудоустройства, декларация о доходах и отчисления в пенсионный фонд.

Все документы должны быть апостилированы в стране получения и переведены присяжными переводчиками Испании на испанский язык.

Права и обязанности заёмщика

Инвестор, приобретающий недвижимость в Испании в ипотеку обязан:

• Своевременно оплачивать сумму, указанную в договоре, согласно установленным срокам.
• Сообщать кредитору в течении одного месяца о смене места работы, изменения состава семьи, паспортных данных, места регистрации.
• Не проводить перепланировку квартиры и другие изменения, ведущие к уменьшению стоимости объекта, без согласования с кредитором.

Инвестор имеет право:

• Досрочно погасить ипотечный займ.
• По согласованию с кредитором продать недвижимость с непогашенной ипотекой.

Обеспечение ипотечного займа со стороны покупателя происходит за счёт обязательного страхования приобретённого жилья и жизни инвестора. В тех случаях, когда заёмщик не является резидентом, он не нуждается в поручителях.

Расходы на получение ипотеки в Испании

При оформлении ипотеки в Испании инвестору необходимо учитывать сопутствующие расходы:

• Комиссионный сбор за открытие ипотечного кредита в размере 1–2% от суммы.
• Оценка недвижимости независимым экспертом — около 300 евро.
• Страхование приобретённого жилья — около 30 евро в месяц на протяжении всего срока ипотеки.
• Медицинская страховка заёмщика.

В Испании зачастую предусматривается штраф за досрочное погашение ипотеки — в размере 0,5% от оставшейся суммы долга.

Дополнительно при покупке жилья необходимо будет уплатить налоги: НДС (10%) и гербовый сбор (0,5–2%) при покупке первичной недвижимости или налог на передачу прав собственности (6–10%) — при покупке вторичной недвижимости.

Дополнительные затраты при оформление ипотеки в Испании

Факторы, влияющие на положительное решение об ипотеке

Надёжное трудоустройство. Основным критерием для принятия положительного решения является — доказательство постоянного, законного и несанкционного источника дохода и наличие у заёмщика стажа в определенной профессиональной области. Таким доказательством служит общий рабочий стаж не менее 2 лет и стаж на текущем месте работы — не менее полугода, а для владельцев бизнеса — доказательства деятельности компании в период не менее 1 года.

Уровень дохода. Минимальным требованием банка является условие, чтобы ежемесячная выплата по кредиту не превышала 35% от дохода заёмщика. Этим клиент гарантирует своевременные выплаты.

Возраст инвестора. Идеальным возрастом инвестора считается от 25 до 55 лет.

Хорошая кредитная история. Один из ключевых факторов — длительная положительная кредитная история в банках Испании и других стран, где заявитель был или является резидентом. Хорошему кредитному рейтингу способствуют погашенные в срок малые и средние кредиты за последние 5 лет. При отсутствии кредитной истории вероятность положительного решения банка невелика.

Выбранная недвижимость. На одобрение кредита также влияет и качество объекта недвижимости: его состояние, потребность в реновации, наличие статуса объекта культурного наследия, местоположение и форма владения недвижимостью.

Банки, предоставляющие ипотеку в Испании

Ипотечное кредитование в Испании предоставляют многие банки: Sabadell, BBVA, Bankia, Santander, Deutsche Bank, Ing Direct, La Caixa, Bankinter, Abanca и другие. Основные требования банка к заёмщику и условия выдачи ипотеки схожи, однако заявителю следует проконсультироваться с агентством недвижимости, через которое приобретается объект, или с застройщиком — о возможности заключения ипотечного договора с тем или иным банком. Ограничения могут быть связаны с аккредитацией самого объекта.

Требования банков к заёмщикам

Основные требования банков к заёмщикам — подтвердить свою финансовую состоятельность, стаж работы, чистоту дохода. Заявителю должно быть не менее 21 и не более 70 лет на момент подачи заявления. К дополнительным требованиям относится внесение первого платежа в размере не менее 30% от стоимости недвижимости. Особенно тщательно банки проверяют документы нерезидентов, так как оценить их финансовую состоятельность сложнее.

Требования банков к недвижимости

Главное требование банков к объекту недвижимости — он должен быть ликвидным. Чаще всего на получение ипотеки одобряют первичную недвижимость, а также объекты со вторичного рынка в хорошем состоянии. Для проверки состояния недвижимости используются услуги независимого оценщика.

Купить дом в Испании 4 059 объявлений на Tranio

2 550 000 €

Отремонтированная вилла с садом и видом на море в резиденции с бассейном, Бланес, Испания

Общая площадь 408 м² Площадь земли: 1 132 м²

650 000 €

Двухэтажная меблированная вилла с бассейном, Ллорет‑де-Мар, Испания

Общая площадь 472 м² Площадь земли: 880 м²

770 000 €

Трехэтажная вилла с бассейном и видом на море, Ллорет‑де-Мар, Испания

Общая площадь 340 м² Площадь земли: 964 м²

1 250 000 €

Современная вилла с бассейном и панорамным видом на море, Бегур, Испания

Общая площадь 388 м² Площадь земли: 849 м²

749 000 €

Трехэтажная вилла с бассейном, садом и живописным видом, Ллорет‑де-Мар, Испания

Общая площадь 293 м² Площадь земли: 1 000 м²

1 200 000 €

Новая вилла с бассейном и панорамным видом, Ллорет‑де-Мар, Испания

Общая площадь 223 м² Площадь земли: 945 м²

1 650 000 €

Дизайнерская вилла с фантастическим видом на море и бассейном в Бенидорме, Аликанте, Испания

Общая площадь 325 м² Площадь земли: 1 000 м²

1 424 000 €

Современная дизайнерская трехуровневая вилла с бассейном и видом на море, Вальтокадо, Михас, Испания

Общая площадь 373 м² Площадь земли: 2 363 м²

Множественные заявки в разные банки

Одной из стратегий в процессе получения ипотеки является подача сразу нескольких заявок в разные банки Испании. Она повышает шансы на получение ипотеки на более выгодных условиях. При подачи заявления на ипотеку проще всего воспользоваться услугами ипотечного брокера от агентства недвижимости, через которое заключается сделка купли-продажи.

Пример расчёта ипотеки и выплат

Инвестор покупает апартаменты в новостройке на Коста-Бланке, стоимостью 150 тыс. евро с первоначальным взносом в 50% (75 тыс. евро). Требуется ипотечный займ на 75 тыс. евро, и средняя фиксированная ставка составит 3%. В этом случае оформление ипотеки обойдётся примерно в 1 500 евро, а общие расходы на покупку — 19 тысяч евро, из которых 17 тысяч евро составляет налог на покупку. Общие расходы на покупку квартиры составят 20,5 тысяч евро расходов. Для расчёта ежемесячного платежа можно воспользоваться онлайн-калькулятором.

Выгодно ли покупать жильё в ипотеку?

В долгосрочной перспективе ипотека в ЕС — это надёжный финансовый инструмент, позволяющий приобрести недвижимость в Испании со стартовым капиталом в 30–40% от стоимости объекта. Учитывая низкую ставку, возможность выплаты в отличной от евро валюте и лояльность испанских банков к иностранным заёмщикам, ипотечное кредитование даёт возможность получать доход от аренды даже после выплат по ипотеке. После окончания выплаты ипотеки недвижимость можно продать, в том числе с заметным приростом в стоимости. Однако при покупке в ипотеку инвестор не сможет претендовать на получение «Золотой визы» инвестора в Испании, так как для её получения необходимо оплатить всю стоимость недвижимости единоразово.

Менеджеры команды Tranio подберут для вас оптимальный вариант недвижимости в Испании и подскажут по оптимальной стратегии инвестирования в вашем индивидуальном случае.

Оставить заявку

Автор: Полина Федотова