Что ждёт европейский рынок коммерческой недвижимости в 2016 году: актуальные тренды

По мнению аналитиков компании Colliers, в 2016 году инвестиции в коммерческую недвижимость Европы продолжат расти. К этому прогнозу присоединяются и эксперты Savills, которые предсказывают рост в этом сегменте на 3–5% по отношению к 2015. Исследование ещё одного игрока рынка недвижимости, JLL, охватывает, помимо Европы, Ближний Восток и Африку и показывает, что общий объём инвестиций в европейскую доходную недвижимость останется на уровне предыдущего года.

Наиболее активными покупателями коммерческой недвижимости в Европе в 2016 году будут инвесторы из США и стран Азии. По данным консалтинговой компании PwC, большинство из них (61%) рассчитывают на долгосрочные вложения — от 5 до 10 лет, поэтому те, кто собирается приобрести недвижимость в 2016 году, с большой долей вероятности продаст её не раньше 2021 года.

Перспективные секторы

По прогнозам Colliers, как и в прошлые годы, больше всего инвестиций в 2016 году привлечёт офисная недвижимость. Впрочем, другие секторы тоже останутся востребованными.

Офисы. В настоящий момент средняя доля пустующих офисных площадей в Европе — 8,4%, две трети из которых, по оценке Savills, относятся к старому фонду. Исходя из этого, можно ожидать, что бóльшим спросом у инвесторов будут пользоваться проекты Value Added, суть которых — покупка объектов в плохом состоянии для реконструкции и последующей перепродажи.

Складская недвижимость. Объём онлайн-продаж в 2015 году вырос на 22%, и в 2016 повысится примерно на столько же, соответственно, спрос на склады продолжит увеличиваться. Согласно опросу Colliers, в 2016 году складская недвижимость будет самым популярным после офисов сегментом рынка у инвесторов из Великобритании, а также из стран Африки и Ближнего Востока.

Торговые объекты. Наиболее прибыльными будут торговые центры в популярных районах, в городах с растущим населением и туристическим потоком (Лондон, Париж, Мюнхен, Мадрид, Берлин). Согласно опросу Colliers, 41% инвесторов из континентальной Европы в 2016 выберут вложения в торговые центры.

Жильё. Жилая недвижимость (дома престарелых, студенческие апартаменты, студии) будет всё чаще использоваться в качестве инструмента диверсификации портфеля коммерческих объектов и будет особенно популярна в Великобритании, Германии и Франции. При этом, согласно исследованию PwC, для 60% респондентов квартиры и студенческие апартаменты являются не альтернативным инструментом инвестирования, а основным объектом капиталовложений.

Земельные участки. Согласно опросу PwC, 48% инвесторов согласны с утверждением, что объекты в премиум-локациях переоценены, а 52% опрошенных считают, что покупка участков под строительство — это доступный способ приобретения недвижимости на дорогих рынках. Помимо этого, такая политика инвестора — это путь к увеличению доходности, которая имеет тенденцию к понижению в благополучных районах крупных европейских городов.

Согласно опросу PwC, в 2016 году инвесторы считают наиболее перспективными вложения в объекты стрит-ритейла и дома престарелых. По мнению трети опрошенных, в ближайшем будущем эти типы недвижимости будут приносить наибольший доход.

В какие рынки инвестировать

По данным сайта Trading Economics, в 2016 году больше всего вырастут цены на недвижимость в Турции (+12,7%). Повышение цен более чем на 4% ожидается также в Великобритании, Италии и Германии.

В более долгосрочной перспективе, с 2016 по 2020 годы, больше всего будут дорожать объекты в Турции (59%), Италии и Германии (более 20%). Рост свыше 15% прогнозируется в Греции, Франции, Великобритании и Австрии.

Среди падающих рынков окажутся Хорватия, Болгария и Черногория. Негативный прогноз Trading Economics в отношении этих стран объясняется более слабой экономикой данного региона относительно Западной Европы, а также тем, что во время кризиса инвесторы фокусируются на более стабильных рынках, в числе которых — Великобритания и Германия.

Что касается рынков отдельных городов, то, согласно опросу PwC, наибольший потенциал роста цен и арендных ставок в 2016 году будет у мегаполисов Северной Европы, а также у рынков, недавно прошедших дно цикла (Мадрид, Лиссабон, Милан). При этом, по мнению аналитиков Colliers, больше всего инвестиций получат традиционно популярные рынки — Лондон, Париж и «большая семёрка» Германии.

Опрос инвесторов, проведённый PwC, показал, что в этом году большинство респондентов считают самыми перспективными вложения в недвижимость Берлина. В 2015 году наряду с Парижем столица Германии заняла второе место в Европе по объёму привлечённых инвестиций (10 млрд евро). Аналитики полагают, что в 2016 году в Берлине будут расти и объём инвестиций, и арендные ставки, и цены. Среди причин подъёма — относительно невысокая плотность застройки и большой потенциал для осуществления строительных проектов, небывало высокий спрос на аренду офисов, развитие технологического сектора (стартапы — потенциальные арендаторы) и большой поток иммигрантов.

Помимо Берлина, в рейтинг 10 самых перспективных городов для инвестиций в 2016 году входят ещё два города Германии — Гамбург и Мюнхен.

•

В 2016 году Tranio рекомендует:

• выбирать низкорискованные инвестиции, а именно: покупать объекты на стабильных и проверенных временем рынках, к которым относятся Австрия, Великобритания и Германия;
• не гнаться за высокой доходностью, но фокусироваться на возможностях сохранения капитала;
• мы рекомендуем проекты Value Added (редевелопмент) только профессиональным инвесторам;
• при покупке коммерческой недвижимости выбирать объекты с долгосрочными договорами аренды, при которых максимум эксплуатационных расходов будут лежать на арендаторе;
• рассчитывать на долгосрочные инвестиции (от 10 лет и больше).

Юлия Кожевникова, Tranio