Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии: основные тенденции 2015 года в сегменте нежилых объектов
По данным международной компании Savills, в 2014 году в доходные объекты в ФРГ было вложено 39,8 млрд евро, что почти на 31% больше по сравнению с аналогичным показателем
Более половины всех сделок на рынке приходится на семь городов — так называемую «большую семёрку»: Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен,
Население, тыс. |
Уровень безработицы, % |
Индекс покупательной способности |
Доход на душу населения, евро |
|
---|---|---|---|---|
Берлин (Berlin) | 3 562 | 10,5 | 102,6 | 19 796 |
Гамбург (Hamburg) | 1 746 | 7,3 | 104,8 | 23 609 |
Дюссельдорф (Düsseldorf) | 598 | 8,5 | 116,3 | 26 563 |
Кёльн (Cologne) | 1 054 | 9,3 | 106,6 | 23 774 |
Мюнхен (Munich) | 1 501 | 4,8 | 118,0 | 28 252 |
(Frankfurt am Main) |
709 | 6,7 | 110,5 | 24 897 |
Штутгарт (Stuttgart) | 594 | 5,4 | 111,7 | 25 125 |
В целом по стране | 81 100 | 6,2 | 100,0 | 19 901 |
В 2015 году самыми популярными нежилыми объектами на рынке коммерческой недвижимости Германии стали:
Помимо этого, редакция «Транио» проанализировала основные тенденции в секторе доходных жилых объектов ФРГ.
Офисы
Динамика офисного рынка во многом зависит от состояния рынка труда. Уровень безработицы в Германии — один из самых низких в Европейском Союзе. По состоянию на сентябрь 2015, этот показатель составляет 6,4% по стране и к 2016 году понизится ещё больше: согласно прогнозам Института исследований рынка труда (Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung), число занятых людей в ФРГ вырастет с 30,8 млн в 2015 году до 31,33 млн в 2016.
Популярные локации. Крупнейший офисный рынок и финансовый центр Германии —
Бюджет. Размер инвестиций на офисном рынке недвижимости Германии, как правило, начинается
Динамика цен. Со II квартала 2014 по II квартал 2015 стоимость офисов росла во всех городах «большой семёрки», кроме Дюссельдорфа. Больше всего подорожали помещения, выставленные на продажу в Мюнхене (15%), Берлине (12%) и Франкфурте (10%). При этом самые дорогие квадратные метры — в Мюнхене (в среднем 10 442 евро) и Франкфурте (9 793 евро), а в остальных городах «большой семёрки» офисы продаются
Динамика аренды. С III квартала 2014 по III квартал 2015 арендные ставки в городах «большой семёрки» либо оставались стабильными, либо незначительно снизились. Поскольку Франкфурт — главный офисный рынок Германии, именно в этом городе аренда стоит дороже всего (в среднем 20 евро/м² в месяц). В Мюнхене помещения сдаются в среднем за 15,6 евро/м².
Доходность. Средняя доходность
Процент пустующих площадей. Доля вакантных офисов в городах «большой семёрки» не превышает 10,0%. Процент пустующих площадей снижается с каждым годом: по данным Colliers, этот показатель на основных рынках уменьшился с 8,9% в 2011 году до 6,1% в первой половине 2015. В Берлине за тот же период доля вакантных офисов понизилась с 7,9 до 4,3%.
Особенности сдачи в аренду. Типичный срок аренды —
Доля пустующих площадей, % (I половина 2015) |
Доходность, % |
Аренда | Цена продажи | |||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
(III квартал 2015) |
Диапазон (2014) | евро/м² (III квартал 2015) |
Средняя стоимость, евро/м² (III квартал 2015) |
Годовая динамика средней стоимости, % (III квартал 2015) |
Евро/м² (II квартал 2015) |
Годовая динамика, % (II квартал 2015) |
||
Берлин | 6,9 | 4,0 | 24,00 | 13,75 | 1,9 | 6 419 | 12,0 | |
Гамбург | 6,7 | 4,1 | 24,00 | 14,50 | 0,0 | 6 837 | 7,0 | |
Дюссельдорф | 9,8 | 4,1 | 26,00 | 14,40 | 2,1 | 7 091 | −1,0 | |
Кёльн | 6,5 | 4,4 | 19,90 | 11,70 | −1,7 | 6 069 | 6,0 | |
Мюнхен | 6,5 | 3,8 | 33,50 | 15,60 | 0,0 | 10 442 | 15,0 | |
Франкфурт-на-Майне | 10,0 | 4,1 | 38,50 | 20,00 | 5,3 | 9 793 | 10,0 | |
Штутгарт | 5,0 | 4,3 | 21,00 | 12,30 | −2,4 | 5 143 | 6,0 |
Торговые площади
По данным CBRE, с I по III кварталы 2015 года инвестиции в торговую недвижимость Германии выросли до 14 млрд евро, что почти в два раза больше, чем годом ранее. Примерно половину покупок совершили иностранные инвесторы.
Популярные локации. Спросом пользуется торговая недвижимость в городах, где отсутствует курортная составляющая и есть высокая туристическая активность на протяжении всего года. Это Берлин, Мюнхен, Дюссельдорф и другие крупные города.
Улица | Название на немецком | |
---|---|---|
Берлин | Тауэнтцинштрассе | Tauentzienstraße |
Гамбург | Шпиталерштрассе | Spitalerstraße |
Дюссельдорф | Кёнигсаллее | Königsallee |
Кёльн | Шильдергассе | Schildergasse |
Мюнхен | Кауфингерштрассе / Мариенплац |
Kaufingerstraße / Marienplatz |
Франкфурт | Цайль | Zeil |
Штутгарт | Кёнигсштрассе | Königstraße |
Бюджет. Порог инвестиций в качественные, центральные объекты формата street retail начинается от 1 млн евро. Торговые центры требуют гораздо бóльших вложений — примерно от 5 млн.
Востребованные объекты. По данным Colliers, в III квартале 2015 наибольшую долю в общей структуре сделок с торговой недвижимостью составили торговые центры (44%). На торговые парки и уличные магазины пришлось 29 и 27% инвестиций соответственно.
Динамика аренды. Арендные ставки во II квартале 2015 в городах «большой семёрки» либо оставались на прежнем уровне, либо незначительно повысились. Аренда
Доходность. Средняя доходность
Особенности сдачи в аренду. Типичный договор аренды заключается на
Доходность % (III квартал 2015) |
Диапазон доходности, % (2014) |
Стоимость аренды евро/м² в месяц (II квартал 2015) |
Динамика аренды, % (II квартал 2015) |
|
---|---|---|---|---|
Берлин | 3,6 | 320 | 7,0 | |
Гамбург | 3,7 | 280 | 2,0 | |
Дюссельдорф | 3,8 | 290 | 2,0 | |
Кёльн | 4,1 | 255 | 2,0 | |
Мюнхен | 3,5 | 360 | 0,0 | |
Франкфурт | 3,5 | 310 | 3,0 | |
Штутгарт | 4,0 | 250 | 0,0 |
Промышленно-складские объекты
Экономика ФРГ ориентирована на экспорт, сектор логистики постоянно растет, а спрос на
Популярные локации. Самые востребованные рынки Германии — Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Мюнхен и Франкфурт. Также важны регионы
Бюджет. Цены на склады варьируются от 25 тыс. евро до нескольких десятков миллионов евро.
Востребованные объекты. Основные критерии
Доходность. Доходность
Динамика цен. В большинстве городов цены стабильны. По данным JLL, стоимость складов в Германии в 2015 году варьируется от 20 евро/м² в Эрфурте (Erfurt) до 350 евро/м² в районе Мюнхенского международного аэропорта.
Динамика аренды. Во II квартале 2015 в большинстве городов «большой семёрки» арендные ставки оставались стабильными. Склады сдаются в среднем
Особенности сдачи в аренду. Типичный договор аренды заключается на для старых помещений и на
Доходность, % (июнь 2015) |
Аренда, евро/м² в месяц (II квартал 2015) |
Годовая динамика аренды, % (II квартал 2015) |
Цена продажи, евро/м² (2014) |
||
---|---|---|---|---|---|
От | До | ||||
Берлин | 6,25 | 4,70 | 0,0 | 25 | 120 |
Гамбург | 6,20 | 5,60 | 0,0 | 80 | 150 |
Дюссельдорф | 6,25 | 5,40 | 0,0 | 85 | 200 |
Кёльн | 6,30 | 5,00 | 5,3 | 80 | 150 |
Мюнхен | 6,00 | 6,50 | 1,6 | 170 | 350 |
Франкфурт | 6,05 | 4,65 | 0,0 | 70 | 250 |
Штутгарт | 6,65 | 6,00 | 0,0 | 90 | 250 |
Вывод
Таким образом, на рынке коммерческой недвижимости Германии наблюдаются следующие тенденции:
- рост цен продажи;
- повышение арендных ставок;
- сокращение доли пустующих площадей;
- снижение рисков и ставок доходности (как следствие вышеперечисленных факторов);
- увеличение объёма инвестиций.
По прогнозам издания Trading Economics, как минимум до 2020 года ВВП Германии будет расти, уровень безработицы — снижаться, а доходы местного населения — увеличиваться, поэтому можно ожидать, что благоприятные условия для инвестиций в коммерческую недвижимость страны сохранятся, а значит, при выборе страны для инвестирования в коммерческую недвижимость стоит рассматривать Германию в качестве приоритетного направления.
Юлия Кожевникова, «Транио»
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году
Купить жилье в Марбелье, Испания
Стоимость жилье в Малаге, Испания
Жилая недвижимость в Барселоне
Жилая недвижимость в Алгарве, Португалия
Купить недвижимость на Мадейре, Португалия
Февраль на рынке недвижимости Дубая: превышение показателей 2023-го
Февраль на рынке недвижимости Кипра: устойчивый рост и перспектива развития в 2024-м
Рынок недвижимости Турции в феврале 2024 года: продажи выросли на 17,3%
Требования по зарубежному арендному доходу для налоговых резидентов РФ: комментарии экспертов
Статистика: россияне вернулись в топ-10 иностранных покупателей недвижимости в Испании