«Crowd-selling» — новый тренд на рынке недвижимости Манхэттена

Продавцы на рынке недвижимости Нью-Йорка изобретают все новые способы повышения продаж. Последний многообещающий тренд под названием «crowd-selling» — это продажа смежных или соседних квартир в качестве одного объекта.

Самый амбициозный, даже дерзкий проект «сrowd-selling» — выставление на рынок апартаментов в знаменитом нью-йоркском отеле Ritz-Carlton New York, Battery Park.

Объединение трех апартаментов, принадлежащих двум владельцам, в один дуплекс-пентхаус на 39м и 40м этажах — идея риелтора Райна Серханта из крупнейшего агентства недвижимости Nest Seekers. Единое помещение занимает 1434 м², в нем 12 спален и 15 ванных комнат, террасы общей площадью 204 м². Цена данного объекта составляет 118,5 млн. долларов. Как и большая часть предложений типа «сrowd-selling», апартаменты продаются совместно, но фактически не объединены.

На данный момент цена пентхауса – самая высокая на рынке недвижимости Нью-Йорка. Несмотря на это, Райн Серхант из агентства Nest Seekers считает, что сумма вполне приемлема на фоне новых предложений, появляющихся на рынке. Пентхаусы в историческом здании Woolworth Building или в комплексе Four Seasons Private Residences New York Downtown, 30 Park Place стоят от 100 до 130 тыс. долларов/м². В то время как в проекте Райна Серханта цена составляет 83 тыс. долларов/м². Агент сообщил, что предложения о приобретении комплекса «3 в 1» уже поступают.

Дуплекс-пентхаус на 39–40-х этажах, расположенный в отеле Ritz-Carlton New York, Battery Park, продается за 118,5 млн долларов

Еще один проект «crowd-selling» в Верхнем Ист-Сайде привлекает покупателей как масштабами, так и ценой. Продавец является владельцем сети кондитерских Марк Тарновски. Он владеет дуплекс-пентхаусом, площадью 409 м², с 4-х метровыми потолками и 6-ти метровой терассой. Квартира в течение нескольких лет выставлялась на рынок, но покупателей так и не нашлось. Тогда Марк Тарновски нанял нового продавца со свежими идеями — Яира Тавивиана (одного из основателей компании Tavivian Sporn Group).

Тавивиан сделал соседям предложение — объединиться и продать недвижимость в виде единого комплекса. Получив их согласие, продавец выставил на рынок один из крупнейших объектов на всем Верхнем Ист-Сайде. Объединенные апартаменты площадью 800 м² дают возможность, живя в центре, чувствовать себя как в просторном загородном доме. Объект выставлен на рынок за 13,5 млн долларов (17 тыс. долларов/м²), что намного дешевле, чем апартаменты в элитных кондоминимумах. Марк Тарновски уверен, что новое предложение привлечет множество покупателей, поскольку выбор апартаментов с такой площадью в Верхнем Ист-Сайде невелик.

Компания Tavivian Sporn Group приобрела обширный опыт в продажах подобных объектов, а сейчас проводятся еще 3 сделки с объектами типа «crowd-selling». Один из проектов на 59 Forth Avenue выполнен в стиле лофт, с высокими потолками и площадью 280 м² выставлен на рынок двумя продавцами за 5,25 млн долларов.

Проект «crowd-selling» на 59 Forth Avenue в стиле лофт, с высокими потолками и площадью 280 м²

По адресу 3 Gramency Park West продается просторная квартира за 6 млн 195 тыс. долл. с двумя спальнями, 4-метровыми потолками и небольшими апартаментами с выходом в сад. Как сообщает агент по продаже элитной недвижимости Долли Ленц, объединение соседних квартир для продажи применяется на практике уже довольно давно. Главным двигателем растущего спроса на такие объекты, риелтор считает недостаточное предложение просторных апартаментов. По словам агента, в центре города крайне мало объектов с такой большой площадью, поэтому новая стратегия продаж должна увенчаться успехом.

3 Gramency Park West: просторная квартира с двумя спальнями и небольшие апартаменты с выходом в сад продаются за 6 млн 195 тыс. долларов

Но все же, пока нельзя полностью полагаться на новую идею. Многие эксперты считают, что Райан Серхант в своем проекте слишком завысил цены, особенно учитывая, что в самом дорогом на сегодняшний день элитном жилом комплексе 15 Central Park West средняя цена составляет 70 тыс. долларов/м². Кроме того, апартаменты в районе Бэттери-Парк-Сити обычно стоят дешевле за счет того, что земля здесь не является частной собственностью, но находится в аренде у государственного учреждения Battery Park City Authority. Самая дорогая недвижимость в Бэттери-Парк-Сити была продана в этом году за 11,7 млн долларов. Это был 326-метровый пентхаус с пятью спальнями, расположенный в том же отеле Ritz-Carlton, где сейчас продается грандиозное детище Райна Серханта.

Один агент по продаже недвижимости, пожелавший остаться неизвестным, так прокомментировал идею «crowd-selling»: «Некоторые продавцы изо всех сил стараются убедить хозяев недвижимости, что объединенный проект во всех отношениях несоизмеримо лучше его составных частей по отдельности. Возможно, это и сработает, но я сомневаюсь, что по таким высоким ценам им удастся что-то продать».

Грегори Хейм, ведущий экономист компании Terra Holdings, поддерживает анонимного комментатора: «Узнав о рекордных ценах, по которым продаются объединенные объекты, многие люди захотят объединиться с соседями для выгодной сделки. Но в продаже недвижимости главное — удобное расположение, дизайн помещения и вид из окна. Если вы обладаете всем вышеперечисленным, в таком случае можно подумать об объединении». К счастью Райна Серханта, объект в отеле Ritz-Carlton обладает всеми возможными достоинствами.

Владелец апартаментов в элитном кондоминимуме по адресу 101 Warren в модном районе Манхэттена-Трибека, тоже хочет извлечь выгоду из сделки «crowd-selling». Его продавец обратил внимание на соседний дуплекс, который не могут продать уже больше года. Было разработано совместное предложение: объединенное 300-метровое помещение с 6-ю спальнями и террасой, общей протяженностью 140 м, оценили в 7 млн долларов.

«Мы получили предложение сразу же, как только смежные апартаменты были выставлены на рынок в виде одного объекта. По некоторым соображениям, предложение было отклонено, но мы наблюдаем гораздо больший интерес покупателей, чем при продаже отдельных апартаментов»,— сообщает агент Лора Као из Douglas Elliman.

В отличие от большинства сделок «crowd-selling» в данном случае можно приобрести одни из двух апартаментов, хотя это скорее исключение из правила.

Объединение смежных пентхаусов в элитном жилом комплексе вызвало неподдельный интерес покупателей

Знаменитый американский архитектор Ли Миндел, не понаслышке знакомый с элитными кондоминимумами Манхэттена хочет предостеречь покупателей «crowd-selling» от поспешных действий и рекомендует тщательно изучить законы и нормы, регулирующие перепланировку, чтобы мечты об идеальном доме не обернулись крахом.

«Нельзя нарушать правило — «влажные зоны над влажными зонами», «сухие зоны над сухими зонами», не везде есть возможность передвинуть камин. Объединяя несколько полноценных квартир вы обязательно столкнетесь с наличием дублирующихся помещений, к примеру, кухонь. Перепланировка же будет не всегда возможна и доступна по цене»,— напоминает архитектор.

Тем не менее, Миндел полагает, что выгоднее инвестировать в смежные апартаменты в старом доме и затем доводить их до ума, чем покупать огромные апартаменты в новостройке.

Ли Миндел — известный американский архитектор

Такие ветераны рынка, как Долли Ленц, скептически рассматривают перспективы нового веяния. Риелтор считает, что появление на рынке новых просторных апартаментов с четырьмя и более спальнями, в строящихся жилых комплексах на Гринвич стрит и 21-й улице, остудит пыл продавцов «crowd-selling». «Риэлторы просто хотят воспользоваться временным отсутствием на рынке апартаментов с большой площадью, и извлечь выгоду, пока не будут построены новые объекты»,— отмечает Ленц.

Юлия Кузнецова, Tranio.Ru