Людмила Аксененко (Knight Frank): элитная недвижимость Лондона остаётся популярной среди русскоязычных покупателей

Как развивался рынок зарубежной недвижимости в 2011 году и чего стоит ожидать в 2012? Каковы особенности поведения русскоязычных покупателей в Великобритании и других странах? Что происходит на рынке элитной недвижимости Лондона? Каковы перспективы услуги buying solution?

На эти и другие актуальные вопросы отвечает Людмила Аксененко — руководитель отдела зарубежной недвижимости московского офиса Knight Frank, международной консалтинговой компании.

Спрос на зарубежную недвижимость продолжает расти

— Как вы оцениваете ситуацию на рынке зарубежной недвижимости в 2011 году? Что меняется по сравнению с прошлым годом, какие тенденции проявляются?

— В 2011 году отмечался рост спроса на зарубежную недвижимость со стороны российских покупателей. Увеличивается не только число покупок с целью проживания, но и количество жилых объектов, приобретённых с инвестиционной целью. Благодаря бóльшей стабилизации мировой экономики, по сравнению с периодом кризиса, возрос уровень доверия покупателей: теперь они охотнее приобретают объекты, находящиеся на ранней стадии строительства.

Что касается отдельных рынков, то Лондон и Лазурный Берег продолжают удерживать лидерство по количеству покупок. Также в этом году можно отметить тенденцию увеличения интереса покупателей к недвижимости в Швейцарии и Германии, что обусловлено стабильными показателями экономики этих стран.

— Каковы ваши прогнозы о мировой недвижимости в 2012 году? Что можно сказать про основные рынки, где действует Knight Frank?

— Основные регионы, в которых работает Knight Frank,— это зрелые европейские рынки в высшем ценовом сегменте, практически не подверженном кризисным тенденциям. В связи с этим значительных ценовых колебаний в 2012 году не предвидится. Соответственно, также маловероятны серьёзные изменения в объёмах спроса и предложения.

Если говорить о конкретных странах, то падение спроса можно спрогнозировать во Франции — это связано с планируемым введением новой системы налогообложения в сфере недвижимости для нерезидентов. Скорее всего, с французского рынка спрос сместится на Германию и Швейцарию, которые сейчас пользуются наибольшим доверием среди стран Евросоюза.

В странах, испытывающих экономические трудности,— таких как Испания, Греция, Италия и Кипр — уже сейчас наблюдается рост предложения, и эта тенденция, скорее всего, будет развиваться на протяжении всего 2012 года.

Интернет — перспективный канал для развития бизнеса

— Долгие десятилетия Knight Frank остаётся одним из лидеров мирового рынка недвижимости. Даже в годы недавнего кризиса компания расширялась: появились представительства в 7 странах, открылись более 30 новых офисов. Чем объясняется этот успех? Какие качества позволяют компании удерживать свой статус?

— Вся деятельность компании Knight Frank осуществляется в соответствии с четырьмя основными принципами: профессионализм, доверие, постоянство и команда. Кроме того, руководство компании проводит грамотную кадровую политику, позволяющую привлекать лучших специалистов на рынке, предоставлять им возможности для обучения и развития. Всё это обеспечивает клиентам высокий уровень сервиса вне зависимости от экономических условий. Мы в первую очередь нацелены не на получение сверхприбылей, а на оправдание и укрепление доверия наших клиентов.

— Рассматриваете ли вы Интернет как перспективный канал привлечения покупателей? Продвигает ли Knight Frank свои предложения в Сети?

— Безусловно. Интернет в современном мире — это, пожалуй, самый перспективный канал для развития бизнеса. Всё больше наших клиентов предпочитают знакомиться с предложениями на сайте и оставлять заявки на подбор объектов через Интернет. В Knight Frank уже неоднократно были случаи покупки объектов онлайн, то есть без личного выезда на место.

Русские стали покупать больше недвижимости с инвестиционной целью

— Какую долю среди покупателей недвижимости Knight Frank занимают выходцы из России и бывшего Советского Союза? Как бы вы охарактеризовали эту аудиторию?

— Например, в Лондоне каждый шестой покупатель недвижимости — выходец из России и СНГ. В основном покупки совершают граждане России, Украины и Казахстана в ценовом сегменте от 1 млн долларов. Есть три основные причины для приобретения элитной недвижимости за рубежом:

• покупатели связаны интересами бизнеса с той страной, где они приобретают недвижимость;
• они желают перевезти туда семью для получения образования своими детьми;
• они планируют провести старость на Лазурном Берегу или возделывать виноградники.

— В каком ценовом сегменте приобретают недвижимость наши соотечественники?

— Наибольшей популярностью среди русскоязычных покупателей пользуются объекты стоимостью от 1,5 до 5 млн долларов. Однако разброс цен очень велик. Нижняя граница для клиентов Knight Frank составляет 500 тыс. долларов.

В целом, для наших соотечественников характерны разные бюджеты в зависимости от страны, где они приобретают недвижимость:

— Часто ли русские не просто покупают жильё для собственного пользования, но и инвестируют в недвижимость, то есть приобретают её, чтобы впоследствии перепродать или сдавать в аренду?

— Действительно, аналитики Knight Frank отмечают тенденцию к росту числа покупок недвижимости за рубежом с инвестиционной целью. На данный момент сдача в аренду — более популярное основание для покупки инвестиционной недвижимости, чем последующая перепродажа, поскольку цены на недвижимость на европейских рынках достаточно стабильны и продажа даже по истечении какого-то времени вряд ли принесет значительную прибыль.

Кроме того, сегодня крайне популярен сегмент апартаментов под управлением гостиничных сетей. Это удобный формат, особенно для тех инвесторов, чьё портфолио насчитывает 3 и более объектов недвижимости для сдачи в аренду. У собственника нет необходимости управлять персоналом, следить за оплатой и документооборотом, а также искать арендаторов на время, когда он не пользуется своей недвижимостью. Всем этим занимается управляющая компания, которая перечисляет владельцу доход от аренды. Единственное, что нужно делать собственнику,— оплачивать эксплуатационные расходы. Если он желает сам воспользоваться своим объектом недвижимости, он может просто позвонить в управляющую компанию и заказать любимую еду, автомобиль и всё необходимое на время своего приезда.

— Какую долю покупателей составляют те, кто переезжает за рубеж на постоянное место жительства?

— Такое понятие, как ПМЖ, с трудом применимо к клиентам Knight Frank, которые часто живут на два, а то и три дома в разных странах. 90% наших клиентов хотят купить недвижимость для удобства ведения бизнеса, переезда семьи на время обучения детей или «на старость».

Когда же семья действительно планирует переезд на ПМЖ, действует другая схема приобретения недвижимости. Как правило, жильё арендуют на период адаптации и только потом приобретают в собственность, но уже при помощи консультантов офиса Knight Frank, расположенного в принимающей стране.

Лондонский рынок уверенно лидирует среди других городов Европы

— По данным аналитики Tranio.Ru, лондонский рынок элитной недвижимости сейчас на подъёме. Чем это обусловлено? Почему именно Лондон особенно интересует покупателей в премиальном сегменте? Насколько рост рынка Лондона связан с покупателями и инвесторами из России и СНГ?

— Лондонский рынок уверенно держит лидерство среди других городов Европы. Рост на нём никак не связан с присутствием той или иной нации: если уменьшится спрос со стороны русских, на их место придут арабы или китайцы. Покупателей здесь привлекает идеальное сочетание высоких стандартов жизни, образования, экологии и безопасности. Лондон — это город, носящий статус «family friendly», поэтому сюда удобно перевезти всю семью, и все её члены будут чувствовать себя комфортно.

Еще одной привлекательной особенностью является высокое качество строительства, которое всегда соответствует вложенным средствам. Лондон всегда привлекал покупателей из России, однако только сейчас доходы наших соотечественников возросли достаточно, чтобы приобретать местную премиальную недвижимость.

— Какие ещё объекты в Лондоне, кроме элитной недвижимости, покупают русские?

— Среди российских покупателей популярен street retail, рестораны и помещения под них, то есть всё, что приносит стабильный доход. Также популярны так называемые «trophy property» — это объекты в центре города, которые имеют историческую ценность и являются жемчужинами инвестиционных портфолио.

Россияне охотно участвуют в девелоперских проектах, причем они занимаются не только новым строительством, но и реконструкцией существующего фонда с целью последующей перепродажи.

Cornwall Terrace и другие элитные объекты от Knight Frank

— Известно, что Knight Frank специализируется на эксклюзивных объектах высокого качества. Например, Tranio.Ru неоднократно писал о новом жилом комплексе One Hyde Park, апартаменты в котором вы продаёте. Какие ещё проекты из вашего лондонского портфолио вы могли бы отметить как особенно примечательные?

Один из ключевых проектов Knight Frank — Cornwall Terrace. Это исторические резиденции в лондонском Риджентс-парке, которые проектировал архитектор Джон Нэш по заказу короля Георга IV в начале XIX века. При сохранённом историческом фасаде резиденции оборудованы по последнему слову техники. Для этого девелоперу пришлось пройти через многочисленные согласования и получение разрешений, поскольку в Великобритании очень строгие требования к реставрации исторических зданий.

Каждая из резиденций посвящена конкретному историческому лицу, проживавшему в ней, и названа его именем. Среди этих персон — вице-адмирал Генри Блэквуд, журналист и путешественник Джеймс Силк Бэкингем, а также леди Мюриэль Педжет, известный филантроп начала XX века.

Также мы ведём активные продажи нового жилого комплекса Neo Bankside недалеко от лондонского Сити. Этот проект представляется одним из наиболее перспективным для вложений в недвижимость района South Bank. Это собрание ультрасовременных квартир, расположенное в четырёх эффектных зданиях. Комплекс спроектировал всемирно известный архитектор Ричард Роджерс; он же проектировал One Hyde Park.

Ещё один наш ключевой объект, пока не вышедший на рынок,— Heron Plaza в центре Лондона с включённым сервисом от гостиничной сети Four Seasons.

Что касается недвижимости на других перспективных рынках, то наиболее интересными объектами являются альпийские спа-резиденции 51 Degrees и частные резиденции Du Parc Kempinski в Швейцарии, а также No 23 Boulevard de Belgique и Tour Odeon в Монако.

— Мы слышали, что в Лондоне и некоторых других регионах развивается услуга консультантов по поиску и покупке недвижимости. Как вы оцениваете востребованность и перспективы этой услуги?

— Эта услуга называется buying solution. Этим занимается отдельный департамент лондонского офиса Knight Frank. В обоих случаях консультанты в первую очередь представляют интересы клиентов, а не продавцов, подбирая идеальное соответствие параметров по всему рынку. За поиск объекта при помощи услуги buying solution взимается дополнительная плата. Однако, в большинстве случаев покупатели находят нужную недвижимость среди огромной базы объектов Knight Frank при участии московского офиса без дополнительных затрат.