Инвестиции в доходные дома во Франции: покупка, управление, преимущества

Во Франции многие инвесторы предпочитают доходные дома отдельным квартирам в разных зданиях. Среди преимуществ покупки целых объектов — скидки 10–20%, возможность продавать частями в случае необходимости и благоприятное налогообложение.

Низкая доходность или высокие риски?

В Париже и Иль-де-Франсе минимальный порог стоимости доходных домов составляет 2–3 млн евро. В провинции недвижимость такого типа можно приобрести менее чем за 1 млн. Рентабельность зависит от расположения объекта. Например, в центре Лилля в продаже есть дома с доходностью около 5% годовых. Больше прибыли (до 12%) дают вложения средств в здания на периферии, где высоки риски простоев. Однако, чем ниже спрос со стороны арендаторов, тем меньше будет доход от перепродажи.

Выгодно покупать здания в плохом состоянии. Если инвестор делает капитальный ремонт, то его налог на прибыль начисляется на льготных условиях.

Расходы на покупку

При покупке целого здания расходы на приобретение ниже, чем при приобретении отдельных квартир в разных домах. Основную долю затрат составляет регистрационный сбор, который оплачивается по ставке 5,09%. Нотариус берет вознаграждение в размере 0,825% от стоимости объекта — не менее 411,25 евро с каждой сделки. При покупке доходного дома инвестор не платит взносы ТСЖ, которые взимаются с каждой продажи и варьируются от 300 до 600 евро.

Как перестроить особняк в многоквартирный дом

Многие инвесторы предпочитают покупать огромные особняки или небольшие отели для того, чтобы перестроить их в многоквартирные дома для сдачи в аренду. Предварительно следует узнать в мэрии, не находится ли объект в месте, обозначенном в плане землепользования (Plan Local d'Urbanisme, PLU) как одна из зон без многоквартирных домов.

Согласно статье L. 123-1-2 Градостроительного кодекса, муниципалитет может ограничить количество квартир в соответствии с числом парковочных мест. Если проект предусматривает разбивку просторных апартаментов на маленькие жилые помещения, власти могут предложить инвестору создать больше стоянок на ограниченной территории, приобрести в долгосрочную аренду участки из государственного фонда или заплатить налог за отсутствие парковок. Размер налога — 14 992,90 или 18 027,39 евро в зависимости от муниципалитета.

В целом, на перестройку особняков в многоквартирные дома накладываются бóльшие ограничения в ближайших пригородах Парижа и крупных городах, нежели в меньших по размеру населенных пунктах.

Стоимость услуг управляющие компании

При управлении целым домом нет ТСЖ. Все вопросы, связанные с расходами, решает собственник. Некоторые инвесторы предпочитают создать управленческий комитет из самих арендаторов. Это экономично, но отнимает массу времени. Многие доверяют управление специализированным фирмам. Агентства в Лилле берут за свои услуги в среднем 8–10% дохода от аренды за вычетом налогов, банк Crédit Foncier Immobilier — 5% (без управления ремонтными работами). Комиссия компании Barnes в общем случае составляет 5%, если есть гарантированный рентный доход — 7%, если инвестору принадлежат более пяти квартир в одном здании — 3,5–4%. Ставки Национальной ассоциации французских риелторов (FNAIM) зависят от количества квартир.

Права арендаторов и обязанности собственников при перепродаже

Если здание, уже сданное в аренду, состоит из более чем 10 квартир, то жильцы имеют преимущественное право покупки в случае перепродажи. Собственник обязан оповестить каждого арендатора, сообщив цену и условия сделки. Если же дом включает менее 10 квартир, арендаторы не обладают исключительными правами на выкуп.

При продаже здания собственник должен предоставить покупателю следующие акты технической экспертизы:

• диагностика эффективности энергопотребления (diagnostic de performance énergétique, DPE) — действует в течение 10 лет;
• обследование на наличие природных и технологических рисков (état des risques naturels et technologiques, ERNT);
• обследование на наличие термитов, если здание находится в зоне риска;
• справку о состоянии электропроводки за последние три года, если электричество и газ проведены в здании более 15 лет назад;
• справка о состоянии канализации за последние три года, если вода подведена автономно;
• экспертиза на содержание свинца на всех окрашенных поверхностях, если разрешение на строительство выдано ранее 1 января 1949 года;
• исследование наличия асбеста на всех общих территориях, если разрешение на строительство выдано раньше 1 июля 1997 года.

Те, кто собирается продавать здание не целиком, а отдельными квартирами, должны сначала создать ТСЖ. Однако согласно статье L. 111-6-1 Жилищно-строительного кодекса, эта организация не может быть создана, если здание непригодно для проживания.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

По материалам Le Particulier