Инвестидея: дома престарелых в Германии. Стоит ли вкладываться во время пандемии?

Сектор здравоохранения в Германии считается одним из самых богатых в мире. Активное развитие сферы ухода за пожилыми людьми, строительство домов престарелых, внедрение искусственного интеллекта и других технологий в немецкую медицину выглядят очень заманчиво для инвесторов. Какие перспективы у таких вложений, какую доходность можно получить и как повлияет пандемия коронавируса на дома престарелых? Разбирают аналитики Tranio.

Немецкий сектор здравоохранения – самый богатый в Европе

Больше Германии на долгосрочный медицинский уход среди всех стран мира тратит только Япония. Данных за 2020-й пока нет, но в 2019 году Германия потратила на здравоохранение 407 млрд евро или 11,7% ВВП, согласно ожиданиям Федерального статистического управления. По величине сектора здравоохранения среди европейских стран Германия уступает только Швейцарии. У России, кстати, на медицину уходит только 1% ВВП.

Германия входит в пятёрку стран с самым быстро стареющим населением

В 2018 году люди в возрасте 65 лет и старше составляли пятую часть населения страны. Помимо Германии, в число самых пожилых государств в мире входит Япония, а к 2030 году войдут США, Великобритания, Франция и Сингапур. Американская ассоциация пенсионеров прогнозирует, что к 2050 году пожилые люди будут составлять треть населения Германии.

Сейчас вероятная продолжительность жизни для новорожденных детей в Германии составляет 83,3 года для девочек и 78,5 лет для мальчиков, согласно отчету немецкого министерства здравоохранения 2020 года.

В то же время возрастное население Германии, как правило, живёт не только дольше остальных, но и здоровее. По данным Евростата ожидаемая продолжительность здоровой жизни немецких женщин старше 65 лет составляет 12 лет, а мужчин – 11. При этом в 2007 году этот срок для обоих полов составлял всего восемь лет. Для сравнения, в Великобритании эта цифра составляет 11 лет для женщин и 10 лет для мужчин.

Активная цифровизация здравоохранения

Германия активно внедряет инновационные технологии в медицинские учреждения. В 2019 году немецкое правительство выпустило Акт о Цифровом Здравоохранении (Digitale-Versorgung-Gesetz, или DVG), который предписывает использование телемедицины, мобильных приложений, отслеживающих состояние здоровья и напоминающих о приёме лекарств, пульсометров, которые уведомляют врача о плохом самочувствии пациента, и других технологии, которые упрощают жизнь и улучшают состояние больных.

С 2019 года каждый третий дом престарелых в Германии использует планшеты компании Media4Care, с помощью которых пенсионеры общаются с семьей и с медперсоналом. На планшетах установлены приложения, которые помогают сохранять когнитивную деятельность.

Еще один проект – Smart Service Power, основанный на технологии интернета вещей, – помогает пожилым людям самостоятельно жить в собственных домах как можно дольше. С его помощью европейцы планируют снизить затраты на медицину. Предполагается, что это проект уменьшит количество травм и случаев госпитализации престарелых.

Также Германия активно внедряет в медицину искусственный интеллект. В первую очередь технологию собираются использовать для диагностики рака, скрининговых обследований и научных исследований. При этом немецкое правительство подчеркивает, что не собирается заменять людей-докторов роботами. Наоборот, эта инновация должна позволить врачам посвящать больше времени общению с пациентами.

Дома престарелых предлагают доходность 4,8% ещё на стадии девелопмента

Дома престарелых, как и другие медицинские учреждения долгосрочного ухода, могут предложить стабильную доходность из-за высокой степени заполненности – около 90% – и повышенного спроса. Согласно прогнозу Федерального института демографических исследований, количество людей, нуждающихся в медицинской помощи в Германии, вырастет еще на 20% до 4,10 млн к 2030 году и на 57% до 5,36 млн к 2060 году по сравнению с 2017 годом.

Дома престарелых в Германии 21 объявление на Tranio

39 950 000 €

Дом престарелых и многоквартирный дом, Кельн, Германия

Доходность 3,49% Арендная ставка (м²/месяц): 12 €

1 800 000 €

Дом престарелых, Нижняя Саксония, Германия

Общая площадь 1 500 м² Доходность 6,6 %

2 540 000 €

Дом престарелых, Нижняя Саксония, Германия

Общая площадь 1 200 м² Доходность 6,9 %

7 980 000 €

Новый дом престарелых, Дортмунд, Германия

Общая площадь 2 455 м² Доходность 4,8 %

7 667 000 €

Новый дом престарелых с договором аренды на 15 лет, Дуйсбург, Германия

Доходность 4,8 % Построено в 2018

11 527 000 €

Дом престарелых с медицинским обслуживанием в пригороде Дармштадта, Гессен, Германия

Общая площадь 3 500 м² Доходность 3,85 %

995 000 €

Помещение в доме престарелых, Гессен, Германия

Общая площадь 290 м² Доходность 3,5 %

12 500 000 €

Дом престарелых, Северный Рейн-Вестфалия, Германия

Общая площадь 3 186 м² Доходность 5,2 %

В 2020 году немецкий рынок домов престарелых стал вдвойне привлекателен для иностранных инвесторов из-за финансирования немецкими банками. Дело в том, что с началом пандемии получить кредит на стадии девелопмента в Германии стало намного сложнее, однако именно медицинские учреждения банки продолжали поддерживать. Более того, проекты по строительству домов престарелых часто получали более выгодные условия по кредитам по сравнению с другими типами недвижимости. По словам Софии Булановой, старшего консультанта по инвестициям в Tranio, недавно в её практике банк выдал кредит на дом престарелых несмотря на пандемию. В то же время, в случае, например, с отелями, заручиться поддержкой банка намного сложнее из-за влияния пандемии на сектор туризма.

Как организованы взаимоотношения инвестора и компании, управляющей домом престарелых

Владелец здания обычно заключает долгосрочный арендный контракт на 15–20 лет, и арендатор не может выехать, не заплатив полную арендную плату по контракту. Для владельца дом престарелых – это понятный и надежный арендный бизнес. Кроме того, арендаторы, как правило, – крупные компании, у которых есть опыт управления объектами недвижимости.

В случае с домами престарелых владелец не несет дополнительных расходов, потому что управляющая компания-арендатор берет на себя страховку, налог на землю и расходы на содержание здания. Кроме того, согласно немецким законам, в случае какие-либо проблем в первые 5 лет после сдачи объекта девелоперская компания обязана провести в доме престарелых ремонтные работы. При этом расходы по незначительным ремонтным работам лежат на арендаторе.

Подводные камни

Несмотря на многообещающие перспективы, сектору здравоохранения в Германии всё же присущи некоторые проблемы. ОЭСР предсказывает, что среди стран «большой двадцатки» именно Германию и Корею ждут наиболее серьезные вызовы из-за увеличения бюджета на пенсии, здравоохранение и социальную помощь.

Другой потенциальной угрозой для экономики является сокращение работоспособного населения среднего возраста. Кроме того, в секторе ухода за престарелыми людьми катастрофически не хватает рабочей силы, потому что медработники получают низкую зарплату за психологически и физически изматывающую работу. Как пишет Bild со ссылкой на берлинский профсоюз рабочих Verdi, на 2020 год в сфере ухода за престарелыми людьми есть 200 000 незанятых рабочих мест.

Уход за пожилыми людьми покрывается и обязательной медицинской страховкой, и частной. С января 1995 года страхование на случай длительного лечения является всеобщим в Германии. С 2017 года всеобщая страховка покрывает не только случаи физической инвалидности, но и психологической, например, болезнь Альцгеймера и другие стадии деменции. Тем не менее, этой страховки недостаточно: часть расходов на содержание в доме престарелых обычно покрывают либо пенсией, либо с помощью родственников. Чаще всего именно родственникам пациентов приходится оплачивать жильё, еду и некоторые другие мелкие расходы. Страховка же, как правило, покрывает только работу медицинского персонала.

Согласно Bild, размещение родственников в домах престарелых становится тяжелым финансовым бременем для немцев. В последнее время цены на проживание в доме престарелых растут. Наиболее значительный подъем цен за последний год произошел в земле Мекленбург-Передняя Померания: на 78% с 2019 года. Немецкие ассоциации и профсоюзы, такие как AWO и Verdi, требуют, чтобы все расходы на содержание пожилых людей в домах престарелых покрывались обязательной страховкой. Министр здравоохранения Германии Йенс Шпан, тем не менее, не торопится с этим решением, подчеркивая, что в приоритете сейчас – повысить заработную плату медицинским работникам.

Кризис не ударил по сектору ухода за престарелыми

Европейский рынок домов престарелых не пострадает от последствий пандемии коронавируса – к такому выводу пришла британская компания по исследованию рынка Technavio. Исследование Technavio предполагает, что рынок домов престарелых вырастет на 4,95 млрд долларов между 2020 и 2024 годами, его среднегодовой темп роста составит 3%.

Андрей Бурак, менеджер Tranio по работе с партнерами в Берлине, предполагает, что спрос на этот тип недвижимости будет только расти. “Население Германии стареет, и в то же время нынешнее поколение взрослых немцев – достаточно обеспеченные люди, чтобы арендовать места в частных домах престарелых в последующие годы”, – комментирует Бурак.

Примерно 11 млрд € составили инвестиции в дома престарелых в Германии между 2013 и 2019 годами. В 2019 году средняя прибыльность домов престарелых равнялась 4,3%. Согласно Terragon, спрос на медицинские учреждения долгосрочного ухода за престарелыми превышает предложение, и списки ожидания в таких учреждениях становятся нормой. Как результат, немецкий рынок домов престарелых остается одной из самых безопасных инвестиционных опций, несмотря на пандемию.

Автор: Анастасия Никитина