Испания без «золотых виз»: спрос россиян на недвижимость снижается, но интерес к ВНЖ остаётся — итоги 2025 года

По данным Индекса регистрации сделок с недвижимостью (Índice Registral de Actividad Inmobiliaria), в 2025 году иностранные покупатели совершили 97 514 сделок с недвижимостью в Испании. География спроса остаётся преимущественно европейской: ключевую роль на рынке играют покупатели из стран ЕС и Великобритании.

Лидером по количеству сделок традиционно остаётся Великобритания — 7,96%. Спрос со стороны Великобритании поддерживается долгосрочной популярностью страны как направления для второго дома и пенсионной миграции.

Сильные позиции также занимают покупатели из Германии (6,52%) и Нидерландов (6,31%). Вместе с Францией, Бельгией и Швецией они формируют устойчивый кластер спроса со стороны стран Северной и Северо-Западной Европы. Для жителей этих стран Испания остаётся одним из ключевых направлений для покупки второго дома благодаря мягкому климату, развитой туристической инфраструктуре и более доступным ценам на недвижимость по сравнению с рынками их собственных стран. Такой спрос носит долгосрочный характер и поддерживается как сезонным проживанием, так и инвестициями в курортную недвижимость.

Спрос на недвижимость в Испании по странам, 2025 год

Источник: Коллегия регистраторов Испании

Отдельную группу покупателей формируют страны, связанные с Испанией устойчивыми миграционными потоками. Так, Марокко занимает четвёртое место — 5,74%, а Румыния — 5,24%. Значительная часть этих покупок связана с приобретением жилья для постоянного проживания.

В структуре спроса присутствуют и инвесторы из крупных мировых экономик. Китайские покупатели — 3,17%, граждане США — 1,76%. Для этой категории инвесторов недвижимость в странах ЕС остаётся инструментом диверсификации капитала и долгосрочного сохранения активов на фоне глобальной экономической неопределённости.

Испания в структуре спроса российских покупателей: снижение доли в 2025 году

Данные по заявкам клиентов Tranio за 2024–2025 годы показывают заметное перераспределение интереса российских покупателей между различными зарубежными рынками недвижимости. В 2025 году доля заявок на покупку недвижимости в Испании снизилась с 9,2% до 6,5%, что соответствует падению примерно на 29%. Таким образом, Испания опустилась с числа наиболее востребованных европейских направлений в более конкурентную группу рынков.

Спрос россиян на недвижимость в Европе, доля всех заявок в 2025 году

На спрос на недвижимость в Испании влияет общий политико-экономический контекст в Европе. В последние годы усиливается регулирование миграционных программ, ужесточаются требования к финансовым операциям и банковским процедурам для иностранных покупателей. Дополнительным фактором стало решение правительства Испании закрыть программу «золотой визы» за инвестиции в недвижимость, которая долгое время была одним из драйверов иностранного спроса. Отмена программы была утверждена в 2024 году, а окончательно она прекратила действие 3 апреля 2025 года.

После отмены «золотых виз» интерес к ВНЖ в Испании сохраняется

По данным Tranio, в 2025 году российские покупатели рассматривали недвижимость в Испании прежде всего для личных целей, тогда как чисто инвестиционные стратегии стали занимать меньшую долю. Одним из ключевых мотивов покупки недвижимости оставалось получение ВНЖ и гражданства. Его значимость заметно росла в течение года — с 21,74% в первом квартале до 40% в четвёртом.

Цели россиян при покупке недвижимости в Испании в 2025 году

Несмотря на закрытие программы «золотых виз» за инвестиции в недвижимость 3 апреля 2025 года, интерес к испанским программам ВНЖ сохраняется. После кратковременного снижения спроса внимание инвесторов вновь усилилось на фоне ужесточения визового режима ЕС и фактического прекращения выдачи долгосрочных шенгенских мультивиз для россиян. В этих условиях вид на жительство всё чаще рассматривается не только как инструмент миграции, но и как способ обеспечить долгосрочную мобильность и возможность регулярного пребывания в Европе.

Валенсия усиливает позиции на фоне ограничений аренды в Каталонии

По данным Tranio, в 2025 году география спроса российских покупателей на недвижимость в Испании была достаточно концентрированной и сосредоточенной преимущественно в курортных и прибрежных регионах страны.

Наиболее популярным направлением в течение года оставалась Каталония, однако её доля заметно снижалась: с 35,7% в первом квартале до 17,65% в четвёртом. Регион традиционно привлекает покупателей развитой инфраструктурой, международным статусом Барселоны и высокой ликвидностью недвижимости. При этом на динамику спроса могло повлиять ужесточение регулирования рынка аренды: в 2023 году в Испании был принят закон о жилье, ограничивший рост долгосрочной аренды, а в 2024 году власти Барселоны объявили о постепенном прекращении лицензий на краткосрочную туристическую аренду к 2028 году.

География спроса россиян на недвижимость в Испании

На этом фоне усиливались позиции Валенсии. Если в первом квартале на регион приходилось 25% заявок, то к четвёртому кварталу его доля выросла до 29,41%. В отличие от Каталонии, Валенсия демонстрировала более устойчивую динамику спроса. Рост интереса можно объяснить более доступными ценами на недвижимость, а также привлекательностью курортных локаций региона, прежде всего Коста-Бланки.

Андалусия занимала третье место по популярности среди российских покупателей. Динамика спроса в течение года была волатильной: доля региона выросла с 16,07% в первом квартале до 20,69% во втором, после чего снизилась до 16% в третьем и 11,76% в четвёртом квартале. В целом это указывает на постепенное ослабление интереса во второй половине года.

В целом данные показывают, что в 2025 году спрос российских покупателей на недвижимость в Испании постепенно смещался от более дорогих и зарегулированных рынков Каталонии в сторону Валенсии и отдельных альтернативных курортных направлений.